Уменьшение покупной стоимости офисного помещения и комплексная комиссионная строительно-техническая и санитарно-эпидемиологическая экспертиза
Думаю, пригодится людям, приобретающим или собирающимися приобрести недвижимость.
Ну и конечно же, жду конструктивного обсуждения.
01.06.2011 г. я и мой партнер, после 3,5 лет аренды помещений (надоело) приобрели у одной «милой» гражданки нежилое помещение – офис для нужд нашего детища — Юридического центра «Беляк, Ермоленко и партнеры».
Приобретаемое помещение нами было осмотрено визуально.
Продавец заверила нас в надлежащем качестве офиса, не предупредив о его существенных недостатках, а именно: в офисе отсутствовало утепление крыши, материалы утепления, предусмотренные в проекте, подлежащем обязательной государственной экспертизе, отсутствовали.
Продавец достоверно знала о существенных недостатках офиса, именно с этой целью она предупредила собственников соседних помещений не говорить нам о том, что в зимнее время температура в офисе держится на отметке 10-16 градусов по Цельсию, вместо положенных по СаНПиН 22-24 градусов по Цельсию.
По данному факту мы опросили потенциальных свидетелей – собственников соседних помещений.
Вспомнил о существовании ст. 470 ГК РФ, в соответствии с которой «Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.»
Также обнадеживают следующие нормы права:
В соответствии со ст. 475 ГК РФ « Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;…»
В соответствии со ст. 469 ГК РФ «2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.»
В соответствии со ст. 557 ГК РФ «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.»
В качестве одного из доказательств в суд предъявили заключение СЭС от 10.02.2012 г.: «Значение температуры воздуха в офисе № 10 ООО «Юридический Центр «БЕЛЯК, ЕРМОЛЕНКО и партнеры» составили 15,5-16,1 градусов, следовательно, выходят за пределы гигиенического норматива (допустимых величин 20-25 градуса, оптимальных величин 22-24 градуса для холодного периода года) не соответствует требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».
В соответствии с проектом и сводным экспертным заключением № 182.2004-П «Крыша-мансардная по металлическим стропилам с металлической кровлей с полимерным покрытием полиэстер. Утеплитель – ISOVER марки НГ. Нижняя подшивка – листы ГВЛ фирмы KNAUF »
Визуально, в помещении, проданном нам ответчиком утеплитель отсутствует полностью, листы ГВЛ произведены иным изготовителем (более низкого качества), в результате чего помещение не соответствует требованиям Роспотребнадзора, СаНПиН.
Стоимость восстановительных работ по приведению помещения в надлежащее состояние составляет 300 000 руб. (подготовили и предъявили в суд смету)
Теперь обратились в суд, который просим уменьшить покупную стоимость офисного помещения общей площадью 21.8 (двадцать одна целая восемь десятых) кв. м, расположенное по адресу: Владимирская область, город Владимир, Коммунальный спуск, дом 1, на мансардном этаже в 2 (двух) этажном здании с мансардой (кабинет №10 на мансардном этаже по техническому паспорту) на 300 000 (триста тысяч) руб., взыскав указанную сумму с ответчика в пользу истца.
В настоящее время после консультаций с экспертами заявили ходатайство О НАЗНАЧЕНИИ КОМПЛЕКСНОЙ КОМИССИОННОЙ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ.
Впереди решающие заседания…
| 1. | Протокол СЭС | 1.1 MB | 11 | |||
| 2. | Заключение СЭС | 1.4 MB | 9 | |||
| 3. | Исковое заявление | 2.7 MB | 10 | |||
| 4. | Ходатайство о назначении ККСТСЭ | 225.8 KB | 15 | |||
| 5. | Определение о назначении экспертизы.PDF | 3 MB | 11 | |||
| 6. | Протокол СЭС 1 | 2.3 MB | 8 | |||
| 7. | Протокол СЭС 2 | 2 MB | 8 | |||
| 8. | Заключение СЭС -1 | 2.2 MB | 9 | |||
| 9. | Заключение СЭС 2 | 2 MB | 8 |
Мне не понятно :(
Вот в решении суда и исполнительном листе тоже будет написано: «уменьшить покупную стоимость»?
и как в этом случае судебные приставы должны будут действовать?
Не придётся ли подавать новое исковое заявление, но уже со словом «взыскать»? :?
Ну однозначно надо в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличить исковые требования путем подачи заявления о взыскании этих денежных средств 300 000 руб. с ответчика в пользу истца.
А дело интересное!!!
Чтоб не мерзнуть установили дополнительные приборы обогрева — тепло как в Африке, но влетает в копеечку…
В решении суда можно почти не сомневаться, а вот в части перекрёстного взыскания судебных расходов на представительство интересов друг друга — может очень интересно получиться…
Креативная мысль… Только при даче пояснений в суде необходимо будет перед каждым высказыванием дополнительно пояснять, чью позицию поддерживаешь:)…
Проблема актуальна. В нашей практике проведения строительно-технических экспертиз по частным домам выводы экспертов категоричны о имеющихся недостатках. Договоры купли-продажи расторгались.
Что касается офисного помещения в г.Владимир: можно было использовать другую схему, которая заключается в расторжении договора купли-продажи и возмещении всех вытекающих последствий в рамках Закона «О защите прав потребителя». Практика судов в г.Кемерово по расторжению договора купли-продажи нового жилья в пользу покупателей: купив квартиру за 3млн. рублей по решению гражданин получил около 6 плюс возврат денежных средств на выполненные отделочные работы и встроенную мебель по индивидуальному заказу.
Наверно данный путь наиболее «эффективный», чем просто требовать суммы на устранение выявленных недостатков.
А применим ли в данном случае (помещение-то офисное, нежилое, т.е. явно предназначенное для ведения предпринимательской деятельности) закон о защите прав потребителей? (wasntme)
Согласна с Dermometr: ЗЗПП применению здесь не подлежит. А, дело, действительно, интересное: Андрею Владимировичу Удачи!
Спасибо Ксения Николаевна, я думаю, что нужно разделять сферы компетенции:
«Юристам — юридическую», а «Экспертам — экспертную» (bow)
Согласно искового заявления — покупатели физические лица, следовательно ЗЗПП применим, а по какому назначению вы используете данное помещение не имеет роли. В Вашей формулировке можно сказать, что сотовый телефон Вам необходим для ведения коммерческой деятельности ли любое оборудование (миксер) необходим., что бы изготавливать пирожки на продажу.
Рад бы согласиться с таким толкованием закона, но практика во Владимире по данному вопросу однозначная: характер использования важнее статуса покупателя и продавца.
Дмитрий Геннадьевич, Мы ждем от Вас, как от эксперта, публикаций на Праворубе практики назначения и проведения строительно-технических экспертиз;)
не соответствует требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».
Ваш офис можно отнести к производственным помещениям?
Насколько помню норматив в жилых помещениях — 18 гр.
По правилам СЭС (Роспотребнадзора) указанный СанПиН применяется и к офисным, административным учреждениям. Кстати, в жилых помещениях норматив уже давно не 18 градусов. Изменения…
За 3,5 года аренды можно было выяснить действительную температуру в общих поещениях, тем более если планирировали покупать. Добавьте в исковое заявление п. 1 ст. 14 ФЗ «ЗоЗПП» от 07.02.1992 № 2300-1: Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. Ответчик может отыгаться, при правильном представлении и защите п. 5. Изготовитель (исполнитель, продавец) освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги) + ряд статей.
:D Ну конечно, же 3,5 года арендовали другой офис, а не этот. А про нарушение правил использования офиса — это интересно, хотя ЗПП здесь не применим.
Сегодня суд, удолетворив наше ходатайство, назначил комплексную экспертизу...8-| Добавляю определение суда о назначении экспертизы по делу.
Добавил результаты первой части экспертизы. Мягко говоря очень удивлен. После анализа протокола и квазиэкспертного заключения СЭС возникли следующие вопросы:
↓ Читать полностью ↓
1. В тексте экспертного заключения отсутствует подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
2. В тексте экспертного заключения отсутствуют данные о квалификации и опыте экспертов.
3. Эксперт дал вероятностный вывод по вопросу, не поставленному в определении суда «Эксперт обращает внимание на то, что в офисном помещении на момент обследования приборы системы централизованного отопления (радиаторы) закрыты защитным экраном и офисной мебелью (столами), что может препятствовать процессам тепловоздухообмена в данном помещении».
Согласно данным техпаспорта перепланировок и переустройства не производилось.
Вероятностный вывод, а не категоричный.
Не существует (согласно проектной документации) норм о том, что помещение можно использовать, только, например, отодвинув столы на метр от стены с радиатором. Иначе уменьшается полезная площадь помещения.
4. Нет ответа на вопрос № 4 «Каково воздействие значений температур воздуха в помещении на здоровье людей с учетом функционального назначения указанного помещения?»
5. Несмотря на то, что была назначена комплексная экспертиза, одним из признаков которой является совместное формулирование общих выводов на основе исследований, проведенных экспертами, обладающими знаниями из разных областей, в приведенном примере каждый эксперт самостоятельно сформулировал выводы, по сути, вместо комплексной экспертизы был проведен комплекс экспертиз. Эксперты пренебрегли обязательной для производства комплексной экспертизы синтезирующей стадией, в ходе которой обобщаются результаты раздельно проведенных каждым из них исследований с целью формулирования совместных выводов.
6. Нет свидетельства о поверке измерительного прибора
Наверное, будем ходатайствовать о повторной экспертизе.
Рад буду услышать мнения коллег.
Рейтинг публикации:
«Уменьшение покупной стоимости офисного помещения и комплексная комиссионная строительно-техническая и санитарно-эпидемиологическая экспертиза»
1
звезд из 5
на основе 5 оценок.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Интересное дело — жду результатов и мнения специалистов по недвижимости.
В подобной ситуации, я бы наверное, после предъявления претензий, самостоятельно отремонтировал помещение, чтобы самому не мёрзнуть, а потом предъявил иск о взыскании убытков. Но это конечно «дело вкуса» и выбор варианта зависит от многих условий.
Если провести ремонт, то (из практики) намного сложнее доказать наличие недостатков в предыдущий период. Сам факт наличия дефектной ведомости, которую составят строители, малоэффективна.
Естественно, дефектной ведомости — «маловато будет», тут можно действовать немного хитрее, хотя и немного дольше… ;)
Верно, верно. :) В ходатайстве о назначении экспертизы мы поставили в том числе следующие вопросы: " 9. Имеются ли в помещении в области кровли, крыши и /или окон следы демонтажа и/или удаления строительных материалов? Если да, то когда они возникли?
10. Какова дата образования выявленных недостатков? Могли ли они образоваться после 01.06.2011 г.?"
Если сейчас ремонтировать самостоятельно, у ответчика может появиться контраргумент о том, что вы сами все ухудшили…