Такое нетоварищеское товарищество.

Одна из моих знакомых – эксперт- аудитор, назвала ТСЖ большой «воровайкой».

Когда я столкнулась с делами ТСЖ близко, я поняла, что это действительно так.

По крайней мере, наше законодательство в этой сфере таково, что при желании, можно найти тысячу сто один способ законного отъема денег у населения.

Все, казалось бы, просто – собственники помещений многоквартирного дома объединились в некоммерческую организацию для одной единственной цели – надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

И идея, в принципе, не плохая, ведь кто, как не собственники, лучше всего и заботливее всего будут относиться к своему дому и к тому, на чем он стоит, и чем он окружен.

Но на практике оказалось, что не так все радужно и безоблачно.

Членами товарищества собственников помещений многоквартирного дома, в силу действующего нормативного регулирования этого вопроса, могут стать собственники всех помещений, как жилых, так и не жилых.

При этом, вопросы на собрании членов ТСЖ решаются большинством голосов. Но зачастую на обсуждение собрания выносятся вопросы, к компетенции собрания, имеющие весьма условное отношение.

Судите сами.

Есть в центре Архангельска один, так называемый, «элитный» дом. То есть, таких «элитных» домов в центре моего родного города много, но речь пойдет об одном, особо примечательном.

«Особым» его назвали ответчики – то самое ТСЖ, которое там было создано. А «особость» его заключается в том, что первые два этажа занимают нежилые помещения. Принадлежат эти нежилые помещения двум членам ТСЖ. И площадь этих нежилых помещений ни много, ни мало, более 40% от площади всех помещений этого дома.

А еще «особость» этого дома заключается в том, что собственники этих нежилых помещений – «хозева» жизни, толстосумы, чьими стараниями этот дом и был построен.

Но эта, последняя, «особость» – она по моему мнению «особость», а представители ответчика об этом аспекте предпочитали молчать.

Как показывает жизнь (по крайней мере – мои наблюдения за нею), чем богаче человек, тем он жаднее, тем сложнее он расстается со своими деньгами, и тем проще он протягивает руку к чужим (деньгам). И при этом ему совершенно не важно, что он, возможно, лишает куска хлеба неимущего, обижает беззащитного или устраивает невыносимое существование неопределенному числу «каких-то там людей».

Вот и в этом нашем доме собственники нежилых помещений, сдавая их в аренду коммерсантам для размещения предприятия общественного питания и магазинов, и, естественно, получая с этого немалые барыши, встали перед проблемой – надо бы как-то обеспечить сохранность всего этого добра – ну, охрану там заиметь, видеонаблюдение установить, заборчик кованный с воротцами на дистанционном управлении поставить.

А как не хочется на это денежки тратить – не передать!

Ну да ничего, есть же собственники квартир, чего бы им за сохранность имущества несчастных миллионеров не заплатить?

Сказано — сделано.

Собрали собрание членов ТСЖ (а надо сказать, что председатель ТСЖ с группой сотоварищей, которые в этом доме квартиры имеют несказанных количеств квадратных метров, тоже их – миллионеров, подручные) и постановили – заключить договор охраны жилого дома. Потом постановили – установить систему видеонаблюдения. А еще — потом — постановили – обнести забором периметр земельного участка под домом.

А расходы – возложить на собственников жилых помещений в равных долях с каждой квартиры.

Но это — последнее — уже не постановляли, просто взыскивали с собственников квартир по квитанциям ежемесячно в составе платы за ЖКУ.

Сразу поясню, что собственники жилых помещений (те, которые в собраниях принимали участие) возражали против и охраны, и видеонаблюдения и забора (такого, какой был поставлен), указывая на высокую стоимость этих услуг и приводя аргументы в пользу установки видеодомофонов, например, которые бы и доступ в дом ограничили и стоили бы в разы меньше.

Но установка видеодомофонов не обеспечивала потребности собственников нежилых помещений в охране их имущества. Им нужны были видеокамеры над входами в магазины, подземный гаражный кооператив, столовую, изображение с которых выводилось бы на монитор охраннику, и забор нужен был всенепременно престижный с дистанционным управлением ворот.

И все это — за счет собственников квартир.

Длилось такое безбедное существование миллионеров аж четыре года. И сэкономили миллионеры за это время только на охране жилого дома порядка миллиона российских рублей.

Мелочь — а приятно!

Но трое жильцов этого дома возмутились тем, что деятельность ТСЖ никакому контролю не подлежала все это время, и потребовали избрать ревизионную комиссию.

Результаты ревизии впечатляли. Первичной бухгалтерской документации не было в восьми случаях из десяти, нарушений набралось на 35 листах акта. В том числе было выявлено незаконное взимание платы за охрану только с собственников жилых помещений в равных долях, без учета доли собственности каждого в общем имуществе многоквартирного дома.

Трое несогласных (как называл их в судебном процессе председатель ТСЖ – протестный электорат) пошли с исками в суд, требуя от ТСЖ провести перерасчет за все прошедшие годы, и обязать ТСЖ в будущем производить расчет платы за охрану в соответствии с требованиями ЖК РФ, т.е. соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество дома.

С исками пошли сами (то есть, кто-то им их подготовил, но дела вели самостоятельно).

Как только дела были назначены к рассмотрению, председатель ТСЖ собрал собрание и большинством голосов (кто бы сомневался) было принято решение о распределении платы за охрану в равных долях с каждой квартиры, а Правление ТСЖ на своем заседании распространило это решение ТСЖ на весь прошлый четырехлетний период (!). Закрепили фактически в течение четырех лет существовавшее положение своим волевым решением.

Ориентируясь на это решение, мировой судья, особо не вдаваясь в нюансы, отказала в исках двум из трех «протестантов», указав, что услуга «охрана жилого дома» — это совсем не содержание общего имущества, а некая иная услуга по управлению многоквартирным домом (это главный аргумент ответчика ), и еще, поскольку решение собрания ТСЖ не было оспорено в установленном законом порядке, следовательно, что бы оно ни установило, исполнению подлежит неукоснительному.

Я познакомилась со всей этой историей на ее завершающем этапе – когда по двум искам решения уже были приняты, а по последнему через два дня должно было состояться итоговое заседание с абсолютно точно предполагаемым отрицательным результатом.

Первое, что мной было сделано, после ознакомления с документами и выслушивания рассказа о житье в ТСЖ, — я подготовила некоторые процессуальные документы для перевода дела от мирового судьи в районный (поменяла предмет иска).

Мировой судья, настроенный на принятие решения, был очень удивлен, но ходатайство удовлетворил.

У нас появилось время для определения стратегии и тактики.

Изучив специфику этих отношений, их нормативное регулирование, документы, представленные доверителем, я поняла, что мировой судья не мог принять такое решение (даже, опуская то обстоятельство, что порядок распределения платы за содержание общего имущества предусмотрен ЖК РФ и изменению никакими решениями ТСЖ не подлежит), поскольку решение ТСЖ, на которое он сослался, не могло быть применено в силу своей ничтожности.

Но, совсем не доверяя квалификации суда в этой части, я решила, что мы это решение ТСЖ оспорим, признаем его недействительность, чтобы упростить судам по другим делам процесс принятия решений.

Иск был подготовлен, подан. Одновременно было заявлено о приостановлении производства по тому делу, которое было передано в районный суд.

К тому времени до меня дошли и два других «протестанта», которые уже своими силами написали апелляционные жалобы и никак не могли дождаться, когда же их назначат (дела пролежали с апелляционными жалобами у мирового судьи полтора месяца и, наверное, лежали бы еще, если бы я не стала звонить и интересоваться – направлены ли дела в апелляцию).

Почитав их апелляционные жалобы и поняв, что шансов по таким доводам у апеллянтов на отмену решений нет никаких, я подготовила дополнения к апелляционным жалобам и подала их.

Основным аргументом противоположной стороны, как я уже писала выше, было следующее: охрана жилого дома – это не содержание общего имущества, а некая иная услуга по управлению многоквартирным домом (правда, чем предусмотрено существование этой некой иной услуги, ответчик на протяжении всех судебных процессов по всем трем делам так пояснить и не смог).

Также ответчик апеллировал к законности принятого ТСЖ решения¸ настаивая на том, что ТСЖ вправе своим решением распределять плату за охрану так, как ему захочется.

Между тем, понимая, что решение ТСЖ вполне может быть признано недействительным, т.к. оснований там было «хоть отбавляй», ответчик, собрал новое собрание, на котором опять принял то же самое решение, чтобы подтвердить легитимность первого в случае его признания недействительным.

В общем – то ничего он этим не добился, просто мной были увеличены исковые требования и оспаривалось уже не одно решение ТСЖ, а два, в рамках одного дела.

Не буду долго занимать ваше внимание подробностями этих трех процессов, т.к. они были длительными, не раз откладывались, и в апелляционной инстанции – тоже.

Скажу только, что в попытках отстоять свою правоту представители ответчика совершенно заврались, таская в суд свидетелей (тех самых – приближенных к «телу»), которые настолько неумело врали, что «сдавали» своих же «хозяев»; переворачивая имевшие место события с точностью до «наоборот»; изворачивая нормы закона так, как было выгодно; характеризуя в суде моих доверителей, как склочных, страдающих забывчивостью («сначала сами проголосовали, а потом побежали обжаловать» – хотя этого не было в действительности), и вообще не имеющих право жить в таком «престижном» доме, раз они не хотят его содержать.

И еще добавлю, что, к сожалению, используя нечеткое нормативное регулирование этих вопросов, ответчику удалось добиться решения в его пользу в арбитражном суде (ответчик оспорил решение жилищной инспекции, обязавшей его произвести расчет расходов на установку видеосистемы соразмерно долям всех собственников в общем имуществе. Арбитражный суд решение ЖИ признал недействительным. Это решение арбитражным судом было принято еще до моего появления во всей этой истории, и устояло в апелляции.) Этим решением ответчик «козырял» и в наших процессах.

В наших же случаях нам удалось добиться полной отмены решений мирового судьи и признания решения ТСЖ недействительными, как по мотивам нарушений в процедуре их принятия, так и в силу их ничтожности.

Могу сказать, что меня приятно удивили судьи по всем трем делам: судья по делу о признании недействительными решений ТСЖ настолько вникала в суть, не позволяя второй стороне собой манипулировать и запутывать, что мне захотелось ее поблагодарить за образцово-показательный процесс, что я и сделала с удовольствием, когда все закончилось.

А судья апелляционной инстанции, несмотря на довольно молодой возраст, дотошно разобралась в деталях дел, и самостоятельно, не дожидаясь вступления в законную силу решения о признании недействительными решений ТСЖ, оценила эти решения ТСЖ как недействительные и положила этот вывод в основу апелляционного определения.

Вся эта запутанная история могла бы не случиться, если бы законодателем был четко урегулирован вопрос о том, собственники каких помещений должны решать судьбу общего имущества многоквартирного дома.

Будь членами ТСЖ только и исключительно собственники жилых помещений, такая ситуация была бы невозможна.Поскольку в настоящее время существует возможность вступления в члены ТСЖ собственников нежилых помещений, подкрепленная судебной практикой, то существует и возможность, используя инструмент ТСЖ, принимать решения, направленные на обеспечение имущественных интересов меньшинства за счет имущественных вкладов большинства.

А собственники жилых помещений в таких «особых» домах попадают в замкнутый круг: решения на собрании ТСЖ принимаются большинством голосов, голоса считаются по размеру принадлежащего собственнику помещения. Если собственники нежилых помещений имеют большее количество голосов (как в нашем случае получилось фактически, т.к. к их голосам присоединялись их единомышленники – собственники немногочисленных, но больших по площади жилых помещений), то они могут принимать какие угодно решения, фактически паразитируя за счет собственников жилых помещений и возлагая на них любые расходы в таком порядке, какой видится им «правильным».

В процессе работы над этими делами, я познакомилась с несколькими председателями и бухгалтерами других ТСЖ. Мне нужны были их разъяснения по порядку отнесения на расходы средств и порядку распределения их между собственниками.

В их домах тоже были особенности в виде наличия нежилых помещений. Эту особенность они преодолели с успехом, разделив и отделив расходы на содержание той части общего имущества, которая относится только к нежилым помещениям.

В соответствии с решениями, принятыми этими ТСЖ, расходы на содержание общего имущества всего дома несут все собственники соразмерно долям в общем имуществе, а расходы на те услуги, в которых заинтересованы исключительно собственники нежилых помещений, они несут самостоятельно.

Я откровенно порадовалась за порядок, который имеет место быть в их товариществах. Но порядок этот, как я поняла, всецело зависит от личностей работников ТСЖ и от персонального состава его участников.

Законодатель оставил многочисленные прорехи в нормативном регулировании деятельности ТСЖ, которые могут быть использованы в свою пользу нечистоплотными дельцами.

P.S. в приложении выкладываю только два решения – мирового судьи и районного, хотя дела было три. Два решения мирового судьи абсолютно идентичны друг другу, так же, как и два апелляционных определения по этим делам.

Также выложу свои документы, где подробно разобраны нормы, регулирующие эти отношения, и опровергнуты доводы противоположной стороны.