Взыскание убытков, причиненных нарушением сроков выкупа арендованного имущества, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

Вступление.

Совсем недавно, мне выдалась возможность поучаствовать в арбитражном суде апелляционной инстанции при рассмотрении дела о взыскании убытков, причиненных нарушением сроков выкупа арендованного имущества, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В настоящей публикации, я постараюсь обратить внимание на некоторые неочевидные особенности рассмотрения данной категории дел на примере одного из таких дел.

В рассматриваемое дело, я вступил после вынесения решения о полном отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков и добился положительного результата для доверителя в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Необходимо заметить, что вся досудебная подготовка дела (как по урегулированию разногласий, так по взысканию убытков), а также участие в судебных заседаниях по иску об урегулировании разногласий (полностью) и о взыскании убытков (в первой инстанции) являются заслугой моей любимой мамы и нашей коллеги – Соколовой Елены Владимировны, которая также является участницей нашего сообщества.

Моя работа заключалась в подготовке апелляционной жалобы и участии в суде апелляционной инстанции с использованием уже готовых материалов дел.

Фактические обстоятельства дела

Индивидуальный предприниматель (далее — истец, мой доверитель) арендовал у районной администрации (далее – ответчик, администрация) нежилое помещение, однако, когда он изъявил желание выкупить это помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее – ФЗ № 159), ответчик предложил выкупить помещение по завышенной цене.

В результате, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд для урегулирования преддоговорного спора и уплачивать ответчику арендную плату до разрешения преддоговорного спора арбитражным судом.

К тому моменту как я вступил в рассматриваемое дело, на руках у доверителя было вступившее в законную силу решение об удовлетворении его исковых требований об урегулировании разногласий, апелляционное постановление по тому же делу и только что вынесенное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков с администрации.

Следует обратить внимание на юридически значимые даты, поскольку они имеют значение для правильного понимания вопроса:

• 10.04.2014 года – дата подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление);
• 30.04.2014 года – дата получения заявителем проекта договора;
• 03.06.2015 года – дата заключения договора (дата выступления в силу решения по делу об урегулировании разногласий);

Арендную плату за период уклонения (с мая 2014 года по январь 2015 года) ответчика от заключения договора (предполагалось взыскать в качестве убытков, однако с таким подходом не согласился арбитражный суд первой инстанции.

Сразу объясняю, откуда взялся такой временной промежуток.

В части начальной даты (май 2014 года), истец полагал, что после 30.04.2014 года (дата получения проекта договора) обязательства по уплате арендной платы должны были прекратиться (при отсутствии нарушений со стороны ответчика), поскольку при обычных условиях гражданского оборота договор мог быть подписан уже в эту дату.

Январь 2015 года также был выбран не случайно, поскольку несмотря на то, что обязательства по уплаты арендной платы фактически существовали до 03.06.2015 года (дата заключения договора), с февраля 2015 года истец прекратил уплачивать арендную плату в одностороннем порядке.

Основания для иска.

Соответствующие правовые позиции, применяемые при рассмотрение такой категории дел, уже выработаны арбитражными судами:

• Продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имуществом арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения муниципальным образованием требований закона, явилось следствием неправомерных действий органов местного самоуправления. Поэтому возложение ответственности за убытки в виде арендной платы, уплаченной за период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи в отношении спорного помещения, является обоснованным по праву (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 N 18АП-647/2017 по делу N А47-800/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2016 N Ф09-5386/16 по делу N А07-13011/2015).

Однако, в рассматриваемом примере, арбитражный суд первой инстанции не усмотрел причинно-следственной связи между действиями ответчика и уплатой арендной платы за период преддоговорного спора.

Заслуживает внимание то обстоятельство, что само по себе несогласие заявителя с рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета оценщика не свидетельствует о наличии неправомерных действий уполномоченного органа.

Именно такой позицией и руководствовался арбитражный суд первой инстанции.

На мой взгляд, такой подход обоснован, поскольку оценку выполняет не сам уполномоченный орган, и он не может нести ответственности за допущенные оценщиком нарушения.

В тоже время, если спор возник вследствие того, что оценка проведена не на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то суд усматривает неправомерные действия со стороны самого уполномоченного органа.

Вот что пишут об этом в судебных актах (важно):

— Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010).

— Инициируя преддоговорный спор, истец не заявлял о недостоверности отчета об оценке, составленного по заказу органа местного самоуправления, разногласия сторон касались даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых помещений (Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 N 18АП-1723/2016, 18АП-2030/2016 по делу N А07-17017/2015).

И именно такой позицией руководствовался арбитражный суд апелляционной инстанции, изменяя решение арбитражного суда первой инстанции.

Исчисление сроков неправомерного продления арендных отношений.

По устоявшемуся в судебной практике мнению и вопреки здравому смыслу, убытки следует исчислять после истечения максимально возможных сроков, предусмотренных п. 3 ст. 9 ФЗ № 159 и независимо от даты получения проекта договора.

Максимально возможный срок, на первый взгляд, может составить около 84 дней, в том числе:

• 2 (два) месяца с даты получения заявления, на заключение договора на проведение оценки,
• 14 (четырнадцать) дней с даты принятия отчета об оценке, для принятия решения об условиях приватизации;
• 10 (десять) дней с даты принятия решения об условиях приватизации, для направления проекта договора заявителю;

Я не случайно подчеркнул слова «с даты принятия отчета», поскольку очевидно, что арбитражные суды видят в них несколько более глубокий смысл, чем простые смертные.

Учитывая, что ФЗ № 159 не устанавливает срок принятия отчета об оценке (а именно с этого момента исчисляется срок принятия решения об условиях приватизации), то арбитражные суды применяют аналогию с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и дают ответчику еще 30 дней на принятие отчета об оценке.

В итоге, ответчик получает, уже около 124 дней на рассмотрение заявления.

В рассматриваемом примере, по расчетам арбитражного суда апелляционной инстанции, ответчик, в силу вышеперечисленных положений закона, мог бы придержать проект договора до 04.08.2014 года.

До указанной даты не может быть и речи о каких-либо неправомерных действиях со стороны ответчика, при этом, не имеет значения, что ответчик фактически уложился в 20 дней и договор мог быть заключен еще 30.04.2014 года.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования частично и взыскал арендную плату, уплаченную с 05.08.2014 года по 31.01.2015 года.

Для чистоты эксперимента, в тексте настоящей публикации я хочу указать номер еще одного дела (А34-80/2017), где другому моему доверителю, повезло чуть меньше, поскольку, при аналогичных обстоятельствах, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа поддержали решение Арбитражного суда Курганской области по, не усмотрели, что того обстоятельства, что преддоговорной спор был также вызван несогласием истца с датой оценки.

При этом, арбитражными судами использовался тот же самый подход к исчислению сроков рассмотрения заявления.

Из изложенного следует, что при подаче такого рода исков следует обязательно учитывать следующие обстоятельства:

— несогласие заявителя с рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета оценщика не свидетельствует о наличии неправомерных действий уполномоченного органа. В тоже время, неверное определение даты, на которую осуществлена оценка, является значимым основанием для удовлетворения исковых требований.

— при определении периода неправомерного продления арендных отношений и расчета убытков следует учитывать максимально возможные сроки рассмотрения заявления, предусмотренные п. 3 ст. 9 ФЗ № 159 + 30 дней на принятия отчета об оценке (по аналогии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»).

Такой подход к исчислению сроков можно назвать устоявшимся в судебной практике, но лично у меня он не вызывает доверия.

С учетом буквального содержания закона, по таким делам следует устанавливать конкретные даты совершения уполномоченным органом действий, предусмотренных ФЗ № 159 и исчислять срок индивидуально по каждому делу, поскольку действия, предусмотренные ФЗ № 159 совершаются последовательно и срок каждого последующего действия начинает течь с момента совершения предыдущего.

Конечно, на фоне полного отказа в иске, частичное удовлетворение требований в арбитражном суде апелляционной инстанции — это уже большой успех, но я не могу отделаться от ощущения, что с весами нашей Фемиды, что-то не так…