О взыскании штрафа по договору аренды нежилого помещения за нарушение права преимущественной покупки помещения в размере 1 779661 рублей

История старая но актуальна по сегодняшний день.

Истец  обратилось в суд с иском к Ответчику  о взыскании

штрафа по договору аренды нежилого помещения за нарушение права преимущественной покупки помещения в размере 1 779661 рубль.

Я выступал на стороне Ответчика.

Суть спора была следующая:

арендуемое Истцом нежилое помещение по договору аренды было продано Ответчиком некому М.Г.И по договору купли-продажи, чем нарушено право преимущественной покупки Истцом данного помещения, определенное в пункте 2.5. договора. 

В соответствии с п. 2.5. договора арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений.

 Согласно п. 4.3.  договора арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае нарушения права преимущественной покупки или преимущественного права арендатора на продление договора аренды, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору.

 Ответчиком был заявлен встречный иск о признании договора аренды незаключенным В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 однако встречный иск был судом возвращен.

На определение суда Ответчиком была подана жалоба, постановлением 7 Арбитражного суда жалоба оставлена без удовлетворения: При вынесении определения от 22.07.2008 года о возвращении встречного искового заявления суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что представленные сторонами договоры имеют одинаковый номер и дату подписания (№ П-5 от 07.09.2007 года), но содержат различные сведения об объекте аренды и сроке действия договора, поэтому оснований считать, что в договорах речь идет об одном и том же нежилом помещении нет. При таких обстоятельствах, оспариваемый ответчиком договор, не имеет отношения к рассматриваемому спору, вытекающему из договора с иным объектом аренды, а исковое заявление не может быть принято как встречное.

Связь между встречным и первоначальным иском отсутствует. В связи с чем, принятие встречного иска к более быстрому и правильному рассмотрению дела при их совместном рассмотрении не приведет.

В исковых требованиях Истца судом было отказано, так как условие об объекте аренды, подлежащем передаче в аренду, сторонами не согласовано, поскольку из договора невозможно установить переданное в аренду нежилое помещение.

в материалах дела отсутствовали сведения, подтверждающие передачу спорного помещения от ответчика истцу. Других документов, позволяющих индивидуализировать объект аренды, истцом в материалы дела не представлено.

Незаключенный договор не порождает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его лиц, а потому требование истца о взыскании ответчика штрафа за нарушение его условий (пункты 2.5., 4.3. договора) не подлежит удовлетворению.

 Истцом данное решение было обжаловано, однако апелляция оставила решение суда в законной силе суд апелляционной инстанции отметил, что порядок осуществления преимущественного права на выкуп арендуемых помещений сторонами в договоре  не согласован.

 В частности, не установлен срок, в течение которого арендатор вправе заявить о выкупе арендуемых помещений при соответствующем уведомлении о продаже этих помещений, не установлен и порядок такого уведомления.

Дело выиграно. Клиент доволен.

 р/s: Как помню, у истца и ответчика 1 страницы договора аренды помещения касаемо характеристик (№помещения, площадь) помещения были в разной редакции