Найти юриста / адвоката / эксперта
За последние несколько лет резко увеличилось количество гражданских дел по искам об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки в сведениях о земельном участке, содержащихся в ЕГРН (ГКН).
Споры об установлении границ земельного участка возникают между собственниками смежных земельных участков при проведении кадастровым инженером кадастровых работ по определению местоположения границы.
Спор об исправлении реестровой ошибки (ранее кадастровой ошибки) в сведениях ЕГРН (ранее ГКН) и установлении границ земельного участка заключается в том, что сведения о местоположении границ смежного земельного участка, содержащиеся в ЕГРН (ГКН), не соответствуют сложившемуся между сторонами на протяжении многих лет фактическому землепользованию.
Такой спор возникает при проведении кадастровых работ в отношении земельного участка одного из смежных землепользователей (истца), границы которого определяются по фактическим границам земельного участка.
В ходе выполнения кадастровых работ устанавливается наложение фактических границ земельного участка на границы смежного землепользователя (как правило, ответчика), сведения о которых содержатся в ЕГРН. При этом сведения о границах смежного земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, также не соответствуют сложившемуся между сторонами фактическому землепользованию.
Истцом по делам данной категории является лицо, требующее исправления реестровой (кадастровой) ошибки в сведениях ЕГРН (ГКН) и устанавливающее границы принадлежащего ему земельного участка.
Ответчиками — правообладатель земельного участка, в отношении которого в сведениях ЕГРН о местоположении границ допущена реестровая (кадастровая) ошибка и который отказался в добровольном порядке ее исправить; орган реестрового учета — Росреестр, как орган, на который возложена обязанность по исправлению реестровой ошибки (определение Верховного Суда РФ от 25 августа 2015 года № 4-КГ15-38).
Третьи лица — все смежные землепользователи спорных земельных участков, в том числе и те, с которыми отсутствует спор по установлению местоположения границ, в том числе орган местного самоуправления — администрация соответствующего сельского поселения.
Данный спор может быть решен и в не судебном порядке, если отсутствует спор о фактических границах. Для этого необходимо согласие смежного землепользователя на проведение новых кадастровых работ, в результате которых границы участка будут уточнены, а реестровая ошибка исправлена.
Однако на деле оказывается все сложнее, так как бывают случаи, когда сведения о земельных участках по всей улице имеют ошибки, в связи с чем необходимо проведение кадастровых работ в отношении всех земельных участков улицы, а иногда и домов и хозяйственных построек, если сведения о них также были внесены в ЕГРН (ГКН) с ошибкой. Такой объем работ очень затратный, а собственники земельных участков и недвижимости не хотят еще раз оплачивать кадастровые работы. Также иногда, помимо наличия реестровой ошибки, между смежными собственниками имеется спор. Поэтому приходится обращаться в суд.
Как правило, исковые требования формулируются следующим образом:
- Исключить из ЕГРН сведения, содержащие описание поворотных точек границ земельного участка, в которых установлена ошибка.
- Установить границы земельного участка истца согласно описанию.
В последующем, после проведения экспертизы требования уточняются, поскольку эксперт дает координаты точек, которые надо исключить из ЕГРН, и которые надо добавить в ЕГРН, поскольку земельный участок, в сведениях о котором была установлена реестровая ошибка, не может стоять на учете с разорванными границами, он должен быть закольцован.
Как мы видим на публичной карте, по нашему иску была исключена часть участка — автодороги (изображение желтым цветом), поскольку в этой части было наложение на фактические границы участка истца, что препятствовало ему поставить свой земельный участок на учет в фактических границах.
По таким делам обязательно проведение судебной землеустроительной экспертизы, поэтому очень важно найти грамотного эксперта.
На мой взгляд, земельные споры, достаточно сложная категория дел, поскольку:
- земельное законодательство содержит очень много актов, в том числе местного уровня, которые много раз претерпевали изменения, и которые надо найти и которыми надо уметь пользоваться;
— необходимо собрать множество документов, которые надо изучить и обратить в свою сторону (правоустанавливающие документы на земельные участки, выписки из ЕГРН, землеустроительные дела, межевые планы, технические паспорта, различные схемы расположения, акты об отводе, акты выбора, реестровые дела, выписки из похозяйственных книг, сведения об уплате земельного налога, КПТ и т.д.);
— найти квалифицированных кадастрового инженера и эксперта;
— подготовка необходимых для проведения экспертизы вопросов (как правило, согласованных с экспертом).
— даже составление иска – довольно трудоемкий процесс, потому что надо расписать всю судьбу участка, начиная с момента возникновения прав на него, указать всех смежных землепользователей, привести описание его границ.
Я думаю, что данная категория дел будет достаточно долго актуальна, поскольку действительно в ЕГРН имеется много реестровых ошибок, которые необходимо исправлять.
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо, полезно!
А не возникает при этом изменений в площади участков?
Уважаемый Сергей Валерьевич, изменения площади земельных участков происходят, для этого и установлена погрешность. Правда не все суды и не всегда её учитывают(!).
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо.
А погрешность сколько в %?
Уважаемый Сергей Валерьевич, до 10%!
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо! (handshake)
Уважаемый Сергей Валерьевич, в этом конкретном случае площадь участка уменьшилась у истца на 360 метров, у ответчика по факту тоже уменьшилась.
Уважаемая Ольга Николаевна, так как я далек от данных вопросов, спрошу (не кидайтесь тапками): при увеличении (уменьшении) площади, как то это компенсируется финансово?
Скажем у соседа А. был участок (по документа 0,2 гектара, у Б. 0,1 гектара.
При межевании было установлено, что фактически у А. — 0,17 гектара, а у Б. (за счет земли А.) — 0,13 гектара.
За 0,3 гектара, с Б. взыскиваются деньги в пользу А.?
Уважаемый Сергей Валерьевич, если межевание в пределах погрешности, то никто и никому не должен. Если погрешность большая, но не выходит за допустимую, то возможно, что кадастровый инженер (эксперт) так намерил: может ошибка в расчетах, может в приборах, а может в заказе конкурента. Тогда пытайтесь повторить замеры с новым специалистом.
Меньше погрешности нельзя намерить. В этом случае результаты замеров будут нарушать закон!
Уважаемый Евгений Алексеевич, спасибо.
Уважаемый Сергей Валерьевич, финансово это не решается, поскольку фактическая площадь не уменьшилась, уменьшилась площадь, сведения о которой содержались в ЕГРН.
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо, понял. (handshake)
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за публикацию столь редкого (для меня), и потому очень интересного дела! Добавил себе в избранное и личные заметки (Y)
Уважаемая Ольга Николаевна, проблема по земельным спорам одна главная — коррупция в судах, которая проявляется в двух вариантах:
— истец-судья-эксперт;
— судья-эксперт.
Земля и экспертиза по ней стоят денег. В первом случае истец платит денежку за возможность отхватить себе земельки. Во втором случае суд имеет процент за назначенную экспертизу «своему» эксперту.
Проблемы по так называемым реестровым ошибкам заключаются в том числе в продажности Росреестра. Сразу скажу, что Росреестр даже не занимается этой проблемой, руководство Росреестра в курсе и включено в этот процесс. За определенный интерес от заинтересованного лица, которое встало раньше и обуло тапки, госрегистратор вносит сведения в Реестр о з/у без уведомления некоторых собственников. Раньше это было проще, но, как оказалось, эти проделки со стороны Росреестра имеют место быть и в настоящее время.
Одно такое дело мы закрывали буквально на днях. Если коротко, то Остап Бендер со своей бандой отдыхает, через что нам пришлось пройти и как извернуться!
Уважаемый Евгений Алексеевич, Росреестр — отдельная тема. У нас одно решение уже два года как будет, не могут исполнить — поставить участок в установленных судом границах. Но мы их дожмем и получится интересная публикация.
Уважаемая Ольга Николаевна, очень полезная и своевременная публикация.(Y)
Спасибо большое, мне она, безусловно, пригодится.(*)
Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за Ваш интерес. Буду рада, если моя публикация Вам пригодится!
Уважаемая Ольга Николаевна, поздравляю с достигнутым результатом!
Однако решение суда явно не соответствует нормам материального права и ни при каких обстоятельствах не должно было быть признанным судом апелляционной инстанции законным и обоснованным. Выводы суда не основаны на действующих нормах права, юридические обстоятельства положенные в основу состоявшегося решения определены не верно.
К огромному сожалению вопросы рассмотрения земельных споров уже многие годы оставлены высшим судом без внимания, отсутствуют какие либо внятные разъяснения практики, а так же законодательные инициативы со стороны высшей судебной инстанции способные скорректировать, выровнять земельные нормы в сторону образования единообразия их применения по всей стране, что ведет к образованию не только в регионах, но в одном и том же суде совершенно противоречивой и разношерстной судебной практики.
Уважаемый Владислав Игоревич, интересно, а нельзя ли по подробнее, в чем несоответствие решения нормам материального права? Почему неправильно определены обстоятельства?
Уважаемая Ольга Николаевна, практически во всем, начиная с применения утративших свою силу на момент рассмотрения норм и назначения строительной экпертизы для проверки кадастровых работ и заканчивая удовлетворением иска к ненадлежащим ответчикам. Думаю и к экспертизе тоже возникли бы множество вопросов, если бы таковая была бы предоставлена на наш суд.
Уважаемый Владислав Игоревич,
во-первых по делу была назначена судебная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, поскольку в первоначальных требованиях иска было обязать одного их ответчика установить водосгоны и снегозадержатели на крыше здания магазина; экспертиза очень объемная, но основной вывод, что дорога была поставлена с ошибкой, поскольку пересекала не только смежные земельные участки, но и строения;
во-вторых, в решении суд ссылается как на нормы ранее действовавшего законодательства, поскольку первоначально обоснование иска состояла из этих норм (ФЗ от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости), так и на действующие (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), поскольку изменения в законодательстве произошли в рамках рассмотрения дела;
в-третьих, каких ненадлежащих ответчиков Вы имеете в виду?
Уважаемый Владислав Игоревич, сошлись мы во мнение, что ВС РФ не занимается устранением противоречий, неясностей в земельных спорах- отсюда и сплошная неразбериха в судебной практике и вынесению необъяснимых решений! Если коротко, то нужен Пленум по земельным спорам!
Уважаемый Евгений Алексеевич, полностью согласен что нужен, но внимая имеющимся, не питаю больших надежд на его должную мотивированность и обоснованность.
Уважаемая Ольга Николаевна, земельные споры для меня всегда были «темным лесом». Очень просто написали о сложном, теперь стало намного понятнее.
Уважаемый Семен Владимирович, начните с понятия «земельный участок», дальше уже будет легче разобраться.
Уважаемый Семен Владимирович, понятнее станет, когда возьметесь за конкретное дело, связанное с земельным спором. :)
Уважаемая Ольга Николаевна, спасибо за публикацию столь интересного дела.
Лично сам сталкивался с подобной проблемой. Приобрел участок, в последствии оказалось с реестровой ошибкой. Я со своим соседом решил спор мирным путем, а вот другие соседи долго судились. В последующем выяснилось, что данные ошибки возникли элементарно из-за безответственности кадастрового инженера проводившего изначально кадастровые работы. Хотя может ответственно, с умыслом, т.к. этот же кадастровый инженер и занимался исправлением своих же ошибок, беря за это плату.
Уважаемый Станислав Александрович, в мое родном поселке, где я живу, почти все объекты, которые в свое время межевал МУП «Землеустройство», стоят с ошибками, поскольку целью было поставить на учет, а на сколько правильно, никого не интересовало. Лег участок на карту и хорошо. Поэтому следующие участки подгоняли под уже существующие, заведомо зная, что по фактическому местоположению не совпадают границы.
У нас целые микрорайоны размежеваны не правильно но в суд идут единицы, поскольку большие затраты.
Уважаемая Ольга Николаевна, большое спасибо за статью, публикация действительно достойная внимания!
Кадастровые ошибки сплошь и рядом… Кадастровые чудо-инженеры, чудо-чиновники от Росреестра, местная чудо-власть и т.д., и т.п. — чем дальше в лес тем толще партизаны! Для примера, знаю ситуацию, когда собственник третий год не может внести в кадастр изменения, которые возникли по «вине» же Росреестра, который изменил точек и, соответственно, систему координат, зарегистрированные ранее земельные участки «съехали» в сторону. Сколько люди претерпели — длинная история… Теперь от них требуют собрать подписи о согласовании границ не только от собственников соседних участков, но и соседей соседей… Короче, чудны дела твои Господи (и чиновников от Росреестра)!
Уважаемый Юрий Олегович, Вы правы.Наша администрация предоставляла земельные участки для ИЖС в одном микрорайоне, а потом выяснилось, что они находятся не землях сельхозназначения и граждане построенные дома не могут оформить.Около 10 лет решали проблему, сдвигали участки, меняли конфигурации и т.д.
Уважаемая Ольга Николаевна, а экспертиза точно нужна? У нас в регионе удовлетворяют такие иски без экспертизы
Уважаемая Наталья Михайловна, у нас точно, если только ответчик не признает иск.
Уважаемая Ольга Николаевна, а сколько стоит такая экспертиза?
Уважаемая Наталья Михайловна, самая простая — около 50 000 рублей.По конкретному делу по публикации — 65 000 рублей.
Уважаемая Ольга Николаевна, удачи Вам!
Уважаемый Дмитрий Николаевич, спасибо, удача не помешает!