Аренда загородной недвижимости

Часто при аренде квартиры или жилого дома многие договоренности остаются устными, а состояние передаваемого имущества не фиксируется должным образом. Это может привести к различным спорам, в том числе о том, кто должен платить за ремонт и устранение недостатков. К тому же недобросовестные партнеры могут воспользоваться таким положение дел и попытаться заставить вас платить за ущерб, который вы ни причиняли.

В этой статье мы поделимся свежим кейсом по делу об аренде и дадим рекомендации, как избежать подобных проблем при заключении договора аренды.

Как арендодатель выселил арендатора

Р. арендовал дом с бассейном, в котором проживал со своей семьей. Жил там около двух лет. Собственник К. находился в другом городе, иногда приезжал, быстро осматривал свое имущество и уезжал. Р. исправно платил арендную плату и никуда переезжать не планировал.

К. вдруг решил вернуться в свой дом, но для этого ему нужно было выселить арендаторов. А еще он решил сделать капитальный ремонт своего дома за их счет. Поэтому в один из дней он приехал за деньгами и якобы случайно увидел отвалившуюся штукатурку на одной из наружных стен здания бассейна. К. тут же выставил ультиматум: платите 50 тыс. евро или срочно съезжайте.

Р. пытался договориться, предлагал отремонтировать все за свой счет или другие альтернативы, но К. был непреклонен.

Арендатору с семьей пришлось съехать из дома в течение 3 дней. При этом он сразу позвонил нам, и мы направили к нему адвоката, который помог грамотно оформить все бумаги и зафиксировать имеющиеся повреждения дома, что впоследствии помогло избежать крупных убытков.

Дело о взыскании ущерба и арендной платы

Осенью 2019 года К. подал в суд на Р. и просил взыскать 800 тыс руб. причиненного ущерба, 450 тыс руб. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. судебных расходов.

Мы подготовили и представили в суд возражения на исковое заявление, в котором указали на следующие моменты:

По поводу требований о взыскании убытков, причиненных повреждением имущества:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При определении размера убытков, причиненных арендатором, должно приниматься во внимание, на кого возложена обязанность по текущему ремонту жилого помещения, в каком состоянии было передано имущество наймодателем и в каком состоянии оно должно быть возвращено ему, являются ли недостатки имущества результатом его повреждения от действий нанимателя или следствием нормального (естественного) износа.

Большинство повреждений, о которых заявлял истец, носили эксплуатационный характер или имелись в помещении при заключении договора аренды. При этом в передаточном акте на момент принятия дома арендатором не было отражено передаваемое имущество и его недостатки. Поэтому К. заявлял, будто бы это свидетельствует об идеальном состоянии дома. Однако в передаточном акте была ссылка на диск с фотографиями переданного имущества. На фотографиях было зафиксировано, что большинство повреждений имелось еще при заключении договора аренды. Соответственно, указанные убытки не могли быть взысканы с арендатора.

В процессе суда была проведена судебная оценочная экспертиза, которая оценила весь ущерб в пределах 300 тыс рублей, в то время как арендодатель хотел получить 800 тыс руб.

По поводу взыскания арендной платы:

Требование о взыскании арендной платы К. аргументировал тем, что Р. якобы сам решил досрочно покинуть жилой дом, не предупредив его.

Мы вызвали свидетелей и доказали факт того, что арендатор покинул дом в связи с требованием К.

В соответствии с ч.2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В нарушение указанных норм истец фактически прекратил отношения по найму жилого помещения путем одностороннего отказа от исполнения договора, что не допускается согласно ст. 310 ГК РФ.

С учетом данных обстоятельств требование о взыскании арендной платы не подлежит удовлетворению.

Суд требования истца удовлетворил частично. Согласно решению Р. должен заплатить К. около 300 тыс рублей ущерба, определенного в соответствии с судебной экспертизой.

При этом еще до суда Р. предлагал К. заплатить 400 тыс рублей и расстаться по-хорошему просто потому, что не хотел тратить свое время на судебные разбирательства. К. не согласился, потому что хотел получить больше денег.

На подготовку и в процессе суда К. потратил:

25 000 руб. — независимая досудебная экспертиза

75 000 руб. — судебная экспертиза

100 000 руб. — оплата юриста

Всего 200 тыс рублей и почти 2 года судебных разбирательств. В итоге от взысканных денег у него останется только 100 тыс руб чистыми, а все потому, что он не хотел договариваться.

Советы при заключении договора аренды

1. Внимательно подходить к выбору помещения и арендодателя/арендатора.
2. На момент заключения договора аренды и при его продлении обязательно фиксировать имеющиеся недостатки и перечень имущества. Их нужно указывать в передаточном акте, а также обязательно проводить фото/видеосъемку арендуемого помещения.
3. Внимательно читать условия договора и вносить свои изменения.
4. Все договоренности должны быть оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.
5. Если арендодатель/арендатор предъявляет неправомерные требования, портит имущество или нарушает ваши права, сразу обращайтесь к адвокату. Он подскажет порядок действий и поможет грамотно оформить необходимые документы, чтобы впоследствии у вас не было проблем.

И, пожалуй, главный совет: вести себя по-человечески и уметь договариваться. Как показывает это дело, из-за своей жадности арендодатель поссорился с арендатором, испортил свою репутацию, при этом потратил время, деньги и почти ничего не получил. А можно было обойтись без суда и все вопросы решить мирно и более выгодно для обеих сторон.