О применении исковой давности к требованиям собственника о выселении из жилого помещения

Статьей 196 Гражданского кодекса РФ [1] установлен общий срок исковой давности в 3 года, при этом в ст. 208 указано, что исковая давность не распространяется на «требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)».

Мне довелось представлять интересы ответчика по иску собственника о выселении из принадлежащей ему квартиры. Квартира эта была продана ответчиком истцу, и в договоре купли- продажи содержалось обязательство продавца освободить квартиру в течение 10 дней с момента заключения договора. Однако сделка сторонами договора фактически исполнена была лишь частично: ответчик после получения стоимости квартиры продолжал жить в ней, пользуясь как своей собственной. Подписанный акт приема- передачи квартиры имел формальный характер и был представлен исключительно для целей регистрации договора, при этом квартира покупателю не передавалась, ключей от нее у покупателя не было.

Спустя 7 лет после заключения договора покупатель (истец) предъявил в суд иск о выселении продавца (ответчика) из квартиры, ссылаясь на упомянутый выше договор купли- продажи и п. 1 ст. 35 и ст. 30 Жилищного кодекса РФ [2].

Изучение судебной практики по аналогичным требованиям собственника позволяет прийти к выводу, что у судей нет единого мнения о применении норм ГК РФ об исковой давности к таким требованиям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о выселении по мотиву пропуска истцом общего срока исковой давности, суды ссылаются на следующие обстоятельства: отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений по поводу пользования спорным жилым помещением; ограниченный перечень способов защиты прав собственника (а именно- обязательность предъявления виндикационного иска), и, как следствие, нераспространение на данные правоотношения ст. 208 ГК РФ: см. Определение Московского городского суда от 15.08.14 г. № 4г/8-8076 [3], Определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.06.14 г. по делу № 33-8195/2014 [4]и др.

Для отказа в применении исковой давности судам, в основном, достаточно указания на применение к спорным правоотношениям ст. 208 ГК РФ без выяснения того, выбывало спорное жилое помещение из владения собственника, или нет: см. Апелляционное определение Орловского областного суда от 19.03.14 г. по делу № 33-574 [5], Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 13.05.14 г. по делу № 33-1117/2014 [6]и др.

Между тем, представляется, что данные требования должны разрешаться судами с учетом обстоятельств конкретного дела, коль скоро законодатель ставит возможность отказа в применении исковой давности в зависимость от того, выбыло ли имущество из владения собственника, или нет, и возникли ли спорные правоотношения на основании договора.

Повторимся, что в нашем случае квартира не передавалась истцу, доступа в нее истец никогда не имел, ответчик пользовался ей как своей собственной и до предъявления иска в суд никаких требований об освобождении квартиры ни разу (!) от собственника не получал.

Из п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10\22 от 29.04.10 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что ст. 208 ГК РФ о нераспространении исковой давности на требования собственника относится лишь к случаям, когда нарушения не связны с лишением владения [7]. В п. 34 упомянутого Постановления указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В нашем случае между истцом и ответчиком имелся договор купли- продажи, что исключало право истца на использование вещно-правового способа защиты, предусмотренного положениями ст. 301-304 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 35 ЖК РФ (а, следовательно, и применение ст. 208 ГК РФ). Изложенный вывод подтверждается и судебной практикой- см., например, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Тыва от 27.08.13 г. по делу № 33-847/2013 [8], Апелляционное определение Костромского областного суда от 29.12.14 г. по делу № 33-2247 [9]и др.

В случае, когда между участниками спорных правоотношений отсутствует договор, Верховный Суд РФ неоднократно приходил к выводу, что «для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски. При предъявлении соответствующего иска необходимо учитывать, находится или не находится та или иная вещь в чужом незаконном владении. Собственники, лишенные права реально владеть тем или иным имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска, на который распространяется общий срок исковой давности в три года… применение положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации связано не с самим по себе фактом длительности нарушения прав собственника, а с характером такого нарушения, при котором собственник не лишается права владения спорным имуществом» (Определение от 12.04.11 г. по делу № 49-В11-2 [10], см. также Определение от 05.05.09 г. № 5-В09-10 [11]).

Тем не менее, суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, оставили в силе первоначальное решение районного суда о выселении, ссылаясь при этом на неправильное толкование ответчиком ст. 208 ГК РФ и безусловное право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В связи с изложенным, представляется, что для обеспечения единства судебной практики в применении указанных норм требуются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.

Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ, часть первая от30.11.1994 № 51-ФЗ: принята Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. // Рос. газ. — 1994. — 8 декабря.
2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004 г.одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 декабря 2004 г. // Рос. газ. — 2005. -12 января.
3.Определение Московского городского суда от 15 августа 2014 г. № 4г/8-8076. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4.Определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 июня 2014 г. по делу № 33-8195/2014. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».  5.Апелляционное определение Орловского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу № 33-574. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 6.Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу № 33-1117/2014. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
7.О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10\22 от 29 апреля 2010 г. // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс».
8.Апелляционное определение Верховного Суда Республики Тыва от 27 августа 2013 г. по делу № 33-847/2013.Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 9.Апелляционное определение Костромского областного суда от 29 декабря 2014 г. по делу № 33-2247. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
10.Определение Верховного Суда РФ от 12 апреля 2011 г. по делу № 49-В11-2. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11.Определение Верховного Суда РФ от 05 мая 2009 г. № 5-В09-10. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».