Предварительный договор или соглашение о намерениях

Часть первая. Размышления.

В экономическом обороте встречаются ситуации когда объект недвижимости еще не оформлен, а собственник уже намерен получить доходы от его реализации. Да и законодательство позволяет это сделать. Но всегда ли происходят подобные операции гладко. Практика показывает что не всегда, особенно если такие предприниматели занимаются «самолечением» либо привлекают неквалифицированных «докторов».

ст. 429 ГК РФ предусматривают возможность заключения предварительного договора. Согласно диспозиции определяется что предметом является принятие сторонами на себя обязательств по заключению в будущем полноценного договора купли – продажи.

Кроме этого законодателем установлено, что в предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия на которых стороны будут в будущем заключать основной договор, а также предмет будущего договора (ч.2 и 3 ст. 429 ГК РФ), т.е. применительно к нашему случаю – что именно будет являться предметом будущей купли – продажи. Также ст. 422 ГК РФ императивно устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным правилам и требованиям, установленным законом.

И в этом случае в части регулирования вопроса о предмете будущей купли – продажи недвижимости должна корреспондирующим образом применяться ст. 554 ГК РФ, которая определят какие именно сведения должны содержаться в тексте договора, позволяющие определить его предмет.

Как указывает п.2 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г. таковыми могут являться местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Соответственно, анализируя ст. 554 ГК РФ в свете Постановления Пленума можно сделать вывод о том, что сведениями, описывающими предмет сделки могут являться любые данные, позволяющие однозначно определить объект на месте и выделить его среди массы других.

В силу того, что ст. 554 ГК РФ устанавливает обязательное правило отражения предмета договора, она же устанавливает и обязательные последствия его несоблюдения. Таковым является признание договора незаключенным.

В силу того, что сам по себе предварительный договор порождает обязательство заключить договор в будущем на определенных в нем условиях, то защите подлежит именно обязательство заключить договор на определенных условиях. Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ применима судебная защита в виде возможности предъявления иска о понуждении к заключению договора, что влечет на основании ст. 445 ГК РФ признание такого договора заключенным с момента вступления соответствующего решения суда в законную силу.

В случае, если сторонами по недогляду либо со злым умыслом некорректно описан предмет будущей сделки само по себе обязательство заключить договор не порождается. Это обусловлено как самим императивом, установленным законодательством (ст. 554 ГК РФ), так и логикой закона. На самом деле какое требование может предъявить истец? Заключить договор купли – продажи того не знаю чего?

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 определено, что в случае если в рамках предварительного договора была произведена оплата существенной части стоимости предмета будущей сделки, то такой договор следует признавать как договор будущей недвижимости с условиями предварительной оплаты.

Между тем, по смыслу пункта 8 и прочих пунктов (2, 3 и 5) указанного Пленума следует, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи относится к продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Там же указывается, что споры, вытекающие из указанного (предварительного) договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.» (2, 3 и 5) разъясняют, что «в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)». (см. п.2 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011) 

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор – незаключенным (пункт 3 Постановления).

В такой ситуации закономерным встает вопрос – какова природа такого предварительного договора, имеющего порок предмета? Порождает ли он какие либо права и обязанности?

Если исходить из того, что в силу ст.422, 429, 554 ГК РФ такой договор считается не заключенным, то он и не порождает права и обязанности на условиях им определяемых.

Соответственно, если договор не порождает обязательных и охраняемых прав и обязанностей, то его юридическая сила равна нулю и он является соглашением о намерениях. Исполнение обязательств сторонами зависит только от их доброй воли и ничем не охраняется.

 А если стороны в рамках этого договора совершили какие либо действия (выплачен аванс, проведена какая то работа), то эти отношения стоит квалифицировать как отдельные самостоятельные действия в рамках гражданского оборота.

А именно если произведена предоплата, в т.ч. и под видом задатка, то такой платеж нельзя считать задатком, а следует исходить из того, что это неосновательное обогащение со стороны продавца.

Если договором обусловлено проведение каких то работ, то стоимость этих работ можно взыскивать с их выгодоприобретателя либо как неосновательное обогащение либо как стоимость подрядных работ и т.п.

В дальнейшем на примере конкретного дела будет подготовлена статья о взаимосвязи предварительного договора с пороком предмета на уступленное по цессии право требования на заключение договора.