Иск об обязании заключить договор купли-продажи доли в доме. Предварительный договор и нотариальная форма. Узкая специализация юриста. Октябрьский суд г. Владимира. Мировое соглашение

Это дело немного похоже на вот это, только зеркальное. Здесь я отстаивал прямо противоположную позицию, несмотря на объективные сложности. 

 Обстоятельства дела.

 Между моим доверителем  и его мачехой  (через ее уполномоченного представителя — риелтора) был заключен предварительный договор  купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом. Эта доля в жилом доме была не нужна мачехе, она никогда в этом доме не проживала, а получила ее в результате наследования после смерти ее мужа (отца моего доверителя). Доля была небольшая, но «присутствие» лишнего собственника тяготило моего доверителя.

В конце-концов одной небезызвестной в нашем городе маклерше  удалось уговорить  мачеху на продажу этой доли, оформили доверенность на продажу, заключили предварительный договор. На момент заключения этого предварительного договора истец и ответчик являлись  долевыми собственниками указанного дома. По условиям указанного договора стороны обязались до 23. 07. 2022 года заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

 В указанный срок ни сама мачеха, ни ее доверенное лицо – риелтор  так и не заключили с моим доверителем основного договора. Подаем в суд иск об обязании заключить договор купли-продажи доли в доме + пакет ходатайств к нему.

 Наша правовая позиция.

 В соответствии со ст. 310 ГК РФ «1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, ...» . В соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ «5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.»

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ  «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.»

 В соответствии со ст. 308.3 ГК РФ «1. В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).»

В соответствии с п. 28 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» «28. На основании пункта 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее — судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 ст. 308.3 ГК РФ). Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, ст. 394 ГК РФ).

Начисление предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов на сумму судебной неустойки не допускается.»

 Правовая позиция оппонентов.

 Она подробно изложена в прикрепленных  по делу возражениях.  Одним из доводов был довод о ничтожности такого предварительного договора, как это и обсуждалось здесь. 

 Результат.

 В результате нескольких судебных заседаний и определенной внесудебной работе мы с адвокатом и представителем  противоположной стороны пришли к мировому соглашению о продаже доли за цену на 50 000 рублей выше оговоренной в предварительном договоре.