Взыскание неустойки по ДДУ застройщика "Д"

Ещё недавно, лет так пять-семь назад, дела о взыскании неустойки с застройщика были  ничем непримечательны, при условии надлежащего оформления ключевых документов: подготовил иск, получил решение, а затем исполнительный лист, проверил счёт в банке на наличие поступления денег.

К текущему моменту, подобно противостоянию оружия и доспеха,  способы защиты застройщика от законных требований граждан становятся всё изощрённее.

Мой доверитель, заключив договор цессии с первоначальным «дольщиком»-организацией, получил право требования передачи ему квартиры по договору участия в долевом строительстве. Так как сроки строительства и передачи квартиры затянулись, было решено взыскать с застройщика неустойку.

При подготовке иска в суд было выявлено препятствие, которое могло негативно сказаться на итоговом результате.

Основной договор заключался застройщиком ООО «СК „Д“ в строгом соответствии с законом — с указанием всех существенный условий. Однако, до заключения договора цессии, застройщик с первым дольщиком подписали дополнительное соглашение, согласно которого изменялось условие о сроках передачи квартиры. Указано было следующее:

Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства по акту приёма-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, в течение 9 (девяти) календарных месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, в состоянии, соответствующем п.2.3 Договора, при условии выполнения п.5.1 Договора.

То есть из договора полностью исключался момент ввода дома в эксплуатацию, а значит, застройщик мог продолжать строительство бесконечно.

Цель такого изменения понятна и лежит на поверхности: избежать начисление неустойки или, как минимум, усложнить её расчёт. При такой формулировке некоторые суды, особенно московского региона, и вовсе отказывали дольщикам во взыскании неуйстоки.

Изменяя условие договора, застройщик как будто не заметил положение ч.1 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», где ясно сказано, что срок передачи объекта недвижимости, который предусмотрен договором, должен быть единым для всех участников долевого строительства. Кроме того, такое условие фактически ограничивает ответственность ответчика, поскольку устанавливает не конкретный срок передачи квартиры, а ставит его в зависимость от действий самого ответчика, и от момента ввода дома в эксплуатацию, который ничем не ограничен.

Поэтому, нужно было узнать, какой срок установлен у других дольщиков. Удалось раздобыть договор долевого участия по другой квартире в этом же доме, где срок не был изменён. В этой связи, на полном основании при расчёте неустойки просили суд учесть исключительно первоначальный редакцию о сроке передачи квартиры, который был связан с окончанием второго квартала 2019 года.

Кроме того, подобное изложение обязательства о сроке передачи объекта не являлось конкретным, так как завершение строительства фактически зависело от усмотрения застройщика, а не от возложенных на него договорных обязательств.

Далее, оставалось правильно рассчитать неустойку, учитывая наложенный мораторий на её начисление  согласно постановлений Правительства РФ от 02.04.2020г. №423 и от 26.03.2022г. №479.

Пушкинский районный суд г.Санкт-Петербурга с исковыми требованиями согласился частично и взыскал в пользу моего доверителя:

— неустойку 350184 рубля из заявленных 482666 рублей. Здесь стоит отметить, что у суда имелось своё мнение по исчислению сроков, и неустойка была рассчитана не с 01 июля 2019 года, как заявлено в иске, а с 01 января 2020 года;

— 175 082 рубля в качестве штрафа за неудовлетворение досудебной претензии.

Доверителя решение устроило.

Застройщик со своей стороны всё же подал апелляционную жалобу, рассчитывая ещё больше уменьшить неустойку и избавиться от штрафа, так как, по его мнению, правило об обязательности досудебного порядка не распространялось на договор участия в долевом строительстве.

На жалобу было подготовлено и направлено возражение. Рассмотрев дело, апелляционная коллегия Санкт-Петербургского городского суда оставила решение суда первой инстанции без изменения.

****

С Уважением, адвокат Сергеев Иван Анатольевич