Незаконная прихватизация жилого дома и способы противостояния

В 2007 году (не имея достаточной юридической практики) обратился к известному в нашем городе юристу по вопросу приватизации жилого помещения в судебном порядке. Считая, что Закон в России один для всех и в соответствии с Конституцией РФ все равны перед законом.
 
 У этого юриста сложилась положительная практика решения подобных вопросов. Однако, ознакомившись с моей проблемой, известный юрист пояснил, что мой вопрос практически не разрешим. Наше здание являлось бывшим общежитием гостиничного типа бывшего муниципального предприятия.
 
В 1992 году муниципальное предприятие «Мценское РТП» было акционировано. Таким образом, было создано АООТ «Сельхозтехника». При приватизации предприятия, объекты социально-бытового и социально культурного назначения не вошли в состав приватизируемого имущества, оставаясь в государственной, муниципальной собственности о чем свидетельствует Акт оценки стоимости предприятия.
 
К таким объектам был отнесен и жилищный фонд, который в нарушении закона был передан на баланс созданного АООТ. В последствие, АООТ, в 1999 году было реорганизовано, путем присоединения, в ОАО «Агрофирма Мценская». Жилищный фонд (далее ЖФ) также был передан на баланс последнего.
 
Воспользовавшись реорганизацией предприятия, ОАО в 2002 году незаконно зарегистрировало право собственности на наше жилое здание.
 Остальные семь домов из всего ЖФ оставались на балансе ОАО до тех пор, пока по решению суда от 13 апреля 2009 года не были переданы в муниципальную собственность города. О том, что наше здание оформлено в собственность юридического лица жильцов дома уведомили только 24 декабря 2010 года. Это произошло после первых моих обращений в суд.
 
Решением этой проблемы самостоятельно я начал заниматься с марта 2010 года. После того, как стало известно о продлении срока на бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений. В это время мне стало известно и о решении суда от 13.04.2009 г., которое я распечатал с сайта нашего районного суда. Далее доступа к этому решению уже не было.
 
При обращении в администрацию города был получен ответ, что наше здание в муниципальную собственность не передавалось и находится на балансе ОАО «Агрофирма Мценская» и по вопросу приватизации необходимо обратиться к ним.
При обращении в бюро технической инвентаризации был получен аналогичный ответ, с разъяснением того, что при общении с руководством ОАО, последнее не возражало против приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений.
 
Так, 21 апреля 2010 года все жильцы обратились с заявлениями о передаче в собственность занимаемых помещений в порядке приватизации. При обращении юрист ОАО попросил помочь в подготовке составления Договора передачи и сообщил, что позвонит и сообщит когда будет к этому готов. В июле 2010 года было подано письменное напоминание об отсутствии ответа по заявлениям граждан в установленные законом сроки.
 
В сентябре мною был подан первый иск о признании права собственности в порядке приватизации. Решением районного суда от 21 октября 2010 года было отказано в удовлетворении моих требований. Определением судебной коллегии Орловского областного суда от 24 ноября 2010 года указанное решение оставлено без изменения. Определением надзорной инстанции от 16 марта 2011 года отказано в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
 
Второй, аналогичный иск был по моим соседям, где было заявлено два требования. Одно из которых связано с признанием незаконной регистрации права собственности. Данный иск удовлетворен 23 декабря 2010 года в части признания права собственности на квартиру. В части признания незаконной регистрации права, суд переиначил на признание незаконным перехода права собственности и в этой части отказал в связи с пропуском исковой давности.
 Судом не было принято во внимание, что в соответствии с нормами закона течение срока  начинается с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве. Это решение устояло в кассации.
 
На следующий день после вынесения решения, а именно 24 декабря 2010 года всех жильцов под роспись уведомили, что ОАО «Агрофирма Мценская», на основании свидетельства о регистрации права, является собственником здания и всем жильцам необходимо заключить Договоры найма жилого помещения. С этого момента жильцы дома имели всего три месяца на оспаривание государственного акта.
 
В этот период все жильцы выдали доверенности на моё имя на представительство во всех судебных, административных и других органах.
 Мною через интернет-приемную были направлены заявления в генеральную прокуратуру РФ, в Управление делами Президента (УДП) РФ по обращениям граждан и организаций. Письменные обращения о помощи в разрешении вопроса были направлены в администрацию города, администрацию области, местную газету.
Из всех положительно отреагировала редакция местной газеты и УДП РФ.
 
Редакция направила запрос в администрацию района, которая занималась приватизацией муниципального предприятия. Из полученного ответа стало известно, что наше здание никогда не являлось собственностью АООТ «Сельхозтехника» и не входило в его уставной капитал.
 Соответственно, реорганизация путем присоединения не порождало никаких прав у ОАО «Агрофирма Мценская». УДП прислали уведомление, что наш вопрос направлен в Минрегион России так, как именно эта организация занимается жилищными проблемами.
 
Администрация города спустя полтора месяца после коллективного обращения дала ответ, что регистрация права собственности есть единственный Акт признания права собственности государством. Ответ из администрации области вообще удивил. В нем указано, что если нам необходима юридическая помощь, то за ней можно обратиться в любую контору оказывающую юридические услуги. Так же разъяснено, в каких случаях она может быть оказана бесплатно.
 
Не дожидаясь многих ответов, жильцы одной из квартир, в начале марта 2011 года обратились самостоятельно в суд с иском. Зная заранее результат рассмотрения, я обратился с коллективным иском.
При рассмотрении коллективного иска в нашу поддержку выступила администрация района (предмет спора расположен на территории города), привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица. Администрация города и УФРС оставили разрешение спора на усмотрение суда. В период рассмотрения иска мне был показан документ (Акт оценки стоимости предприятия), который я в последствие истребовал из архива района.
 
На основании этого документа решение по моему иску было отменено (по вновь открывшимся обстоятельствам) и принято другое решение (было признание иска). Так же было признание иска и по всем остальным жильцам, кроме тех, чьи интересы представлял другой представитель. Судьи, пообщавшись между собой, пришли к выводу, что необходимо удовлетворить иски тех, кто был вселен до 1992 года (до приватизации предприятия), остальным отказать.
 
Для меня конечно не совсем понятно как приватизация предприятия смогла повлиять на права граждан, проживающих в доме, который остался в муниципальной собственности, и на который было незаконно зарегистрировано право собственности.
Поняв, что придется ещё долгое время потратить на решение данной проблемы, было решено пойти на компромисс. Заявленные требования были уточнены, где был отдельный пункт, что необходимо сохранить право собственности за ОАО в части нежилых помещений, которые оно занимает под свои нужды. Истцам всё равно бы не отдали эти помещения (своё бы получить) так, что это было не столь важно. Важен был результат, а он был положительный для жильцов. Получилось: «и волки сыты и овцы целы».
 
Судья, конечно, пыталась убедить представителя ответчика, что можно было бы поспорить, и что она удовлетворила бы требования нескольких граждан, а остальным отказала бы, но указанный представитель не согласился с мнением судьи и признал иск с учетом уточненных требований.
Решение суда было вынесено 29 апреля 2011 года, вступило в законную силу 17 мая 2011 года.
 
Самое интересное, после вынесения решения состоялось кассационное рассмотрение жалобы жильцов единственной оставшееся квартиры. Данное рассмотрение было 04 мая 2011 года, в котором судебная коллегия была поставлена в известность об удовлетворении исковых требований почти всех жильцов дома. В удовлетворении жалобы отказано. На сегодняшний день все жильцы собственники, кроме жильцов указанной квартиры. Такой вот получается парадокс.
 
Так же хотелось сказать, что судья принимавшая решение 13 апреля 2009 года, 21 октября 2010 года и 29 апреля 2011 года одна и та же. При истребовании в процесс материалов дела, решение по которому было принято 13 апреля 2009 года, судья указала, что никаких сведений о нашем здании не имеется. Хотя они были, и судья знала об этом.
 
Правовые основы дела:
 
В соответствии с нормами статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности.
 
Статья 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает, что граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
 
По смыслу указанного выше Закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
 
В том случае если жилые помещения по каким-нибудь причинам не переданы в муниципальную собственность, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность занимаемого ими жилого помещения, что соответственно нарушает положения статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», они вынуждены обратиться в суд.
 
В соответствии с нормами части 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
На основании части 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
Нормы части 4 ст. 209 ГК РФ предусматривают, право  собственника о передаче своего имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
 
Как указано в части 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
Акт государственной регистрации является актом государственного органа (в силу п. 5 ст. 9 Закона о регистрации «учреждение юстиции по регистрации прав — государственный орган...»). Оспаривание акта государственного органа возможно согласно нормам действующего законодательства путем признания недействительным такого акта (абз. 5 ст. 12, ст. 13 ГК РФ) или признания незаконным действия (бездействия) или решения государственного органа, его должностного лица.
В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ указано, что если установленный иными актами порядок приватизации жилья противоречит Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в том числе принят с превышением полномочий, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положением этого Закона.
 
В соответствии с нормами статьи 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
 
В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 „О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности имели место до вступление в силу ст.18, указанного выше Закона, поскольку действующее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое в последствии явилось предметом спора о приватизации.