Найти юриста / адвоката / эксперта
Можно ли расторгнуть инвестиционный договор, если инвестор не вносит инвестиций, а сам лично стал строить дом? Этот вопрос оказался «камнем преткновения» в рассматриваемом деле. Оказалось, что инвестиция, это не подряд, не купля-продажа, инвестиция – это особое обязательство.
Клиент обратился за юридической помощью адвоката после того, как им было получено исковое заявление с требованием расторгнуть инвестиционный договор. Поскольку клиент построил дом-особняк в основном своими силами и за счёт своих средств, расторжение договора угрожало лишить клиента права собственности. В этом деле пришлось разобраться и с действиями муниципальных властей, и с сущностью инвестиционного договора, и с возникновением права собственности.
Предыстория возникшего казуса такова:
Клиент осуществляет предпринимательскую деятельность (гражданин-предприниматель) и он являлся кредитором строительной организации Общества с ограниченной ответственностью «Ремонтник-2» Советской районной организации ТОО ВОИ (ООО «Ремонтник-2»).
В феврале 2009-ого года клиент заключил инвестиционный договор с Муниципальным унитарным предприятием жилищного строительства «Тамбовстрой» (МУП ЖС «Тамбовстрой»). По условиям заключенного инвестиционного договора клиент имел право выбрать подрядчика, который будет строить дом для клиента, используя инвестиции клиента.
Угадайте кого клиент выбрал? Конечно он выбрал ООО «Ремонтник-2», так как рассчитывал, что эта организация таким образом отработает свою задолженность перед клиентом.
Но планы клиента оказались неудачными. ООО «Ремонтник-2» возвело стены дома и отказалось продолжать работы, так как стало требовать оплаты. Напоминания о том, что ООО «Ремонтник-2» является должником оказались безрезультатными. Клиент обратился с письмом в МУП ЖС «Тамбовстрой», требуя заменить подрядчика, но в ответ клиент получил письмо о том, что подрядчика заменять нецелесообразно.
Пришлось клиенту обратиться в арбитражный суд и взыскать с ООО «Ремонтник-2» все долги и ещё проценты на них.
Клиент сам нанял строителей и завершил строительство дома.
В январе 2011 года клиенту было предъявлено исковое заявление с требованием о расторжении договора инвестирования. При этом оказалось, что ООО «Ремонтник-2» отчиталось перед МУП ЖС «Тамбовстрой» в том, что выполнило полностью строительные работы, и был подписан акт выполненных работ. Клиент в подписании этого акта не участвовал, естественно, у него вызвало удивление, что, выполненные им работы, ООО «Ремонтник-2» нагло присвоило себе.
В ответ клиент обратился в полицию с заявлением о мошенничестве, но в возбуждении уголовного дела было отказано. Однако, полиция установила, что дом был построен в основном за счёт клиента. К моменту рассмотрения дела в суде это позволяло надеяться, что суд откажет в удовлетворении исковых требований, но оказалось, что постановления об отказе в возбуждении уголовного дела недостаточно в качестве доказательства.
Обнаружилась так же трудность в толковании инвестиционного договора. Истец, ООО МУП ЖС «Тамбовжилстрой», настаивал на том, что ответчик не произвёл оплату полностью, условия договора им не выполнены и договор должен быть расторгнут. Попытка объяснить, что инвестиции были сделаны самим клиентом, оказалась неудачной.
Осталось загадкой какие конкретно обязательства исполняло по инвестиционному договору МУП ЖС «Тамбовжилстрой»? Фактически никаких конкретных полезных действий эта организация не совершала (это видно из текста договора). За что были получены деньги? На этот вопрос никто из представителей МУП ЖС «Тамбовжилстрой» не смог ответить. Судя по договору МУП являлось лишь представителем, возможно, что оно оказывало другие услуги, но никаких отчётов и актов об оказанных услугах, или о выполенных работах данное МУП не сдавало.
Тогда было решено обратиться с самостоятельным иском о признании права собственности. Этот иск был основан на требованиях о защите прав потребителей. Суд данный иск принял и объединил два дела в одно.
Окончательно позиция клиента была подтверждена экспертизой, которая установила, что ООО «Ремонтник-2» выполнило только часть работ по строительству дома.
Истец, МУП ЖС «Тамбовстрой», постоянно менял представителей в суде. Сначала интересы истца представляла нежная и очень красива девушка, которая на последнем заседании с её участием чуть не плакала. После этого в процессе появилось сразу две тёти, которые были очень резкие и никаких возражений слушать не хотели. Но к моменту вынесения решения суда эти женщины растворились. По этой причине суду пришлось выносить заочное решение.
Полагаю, приложенные документы будут интересны коллегам как методами процессуальной борьбы, так и разъяснением сущности инвестиционного договора.
К сожалению клиент проявил мягкодушие, не пожелал взыскивать штрафы и расходы на представителя. А жаль.
Клиент обратился за юридической помощью адвоката после того, как им было получено исковое заявление с требованием расторгнуть инвестиционный договор. Поскольку клиент построил дом-особняк в основном своими силами и за счёт своих средств, расторжение договора угрожало лишить клиента права собственности. В этом деле пришлось разобраться и с действиями муниципальных властей, и с сущностью инвестиционного договора, и с возникновением права собственности.
Предыстория возникшего казуса такова:
Клиент осуществляет предпринимательскую деятельность (гражданин-предприниматель) и он являлся кредитором строительной организации Общества с ограниченной ответственностью «Ремонтник-2» Советской районной организации ТОО ВОИ (ООО «Ремонтник-2»).
В феврале 2009-ого года клиент заключил инвестиционный договор с Муниципальным унитарным предприятием жилищного строительства «Тамбовстрой» (МУП ЖС «Тамбовстрой»). По условиям заключенного инвестиционного договора клиент имел право выбрать подрядчика, который будет строить дом для клиента, используя инвестиции клиента.
Угадайте кого клиент выбрал? Конечно он выбрал ООО «Ремонтник-2», так как рассчитывал, что эта организация таким образом отработает свою задолженность перед клиентом.
Но планы клиента оказались неудачными. ООО «Ремонтник-2» возвело стены дома и отказалось продолжать работы, так как стало требовать оплаты. Напоминания о том, что ООО «Ремонтник-2» является должником оказались безрезультатными. Клиент обратился с письмом в МУП ЖС «Тамбовстрой», требуя заменить подрядчика, но в ответ клиент получил письмо о том, что подрядчика заменять нецелесообразно.
Пришлось клиенту обратиться в арбитражный суд и взыскать с ООО «Ремонтник-2» все долги и ещё проценты на них.
Клиент сам нанял строителей и завершил строительство дома.
В январе 2011 года клиенту было предъявлено исковое заявление с требованием о расторжении договора инвестирования. При этом оказалось, что ООО «Ремонтник-2» отчиталось перед МУП ЖС «Тамбовстрой» в том, что выполнило полностью строительные работы, и был подписан акт выполненных работ. Клиент в подписании этого акта не участвовал, естественно, у него вызвало удивление, что, выполненные им работы, ООО «Ремонтник-2» нагло присвоило себе.
В ответ клиент обратился в полицию с заявлением о мошенничестве, но в возбуждении уголовного дела было отказано. Однако, полиция установила, что дом был построен в основном за счёт клиента. К моменту рассмотрения дела в суде это позволяло надеяться, что суд откажет в удовлетворении исковых требований, но оказалось, что постановления об отказе в возбуждении уголовного дела недостаточно в качестве доказательства.
Обнаружилась так же трудность в толковании инвестиционного договора. Истец, ООО МУП ЖС «Тамбовжилстрой», настаивал на том, что ответчик не произвёл оплату полностью, условия договора им не выполнены и договор должен быть расторгнут. Попытка объяснить, что инвестиции были сделаны самим клиентом, оказалась неудачной.
Осталось загадкой какие конкретно обязательства исполняло по инвестиционному договору МУП ЖС «Тамбовжилстрой»? Фактически никаких конкретных полезных действий эта организация не совершала (это видно из текста договора). За что были получены деньги? На этот вопрос никто из представителей МУП ЖС «Тамбовжилстрой» не смог ответить. Судя по договору МУП являлось лишь представителем, возможно, что оно оказывало другие услуги, но никаких отчётов и актов об оказанных услугах, или о выполенных работах данное МУП не сдавало.
Тогда было решено обратиться с самостоятельным иском о признании права собственности. Этот иск был основан на требованиях о защите прав потребителей. Суд данный иск принял и объединил два дела в одно.
Окончательно позиция клиента была подтверждена экспертизой, которая установила, что ООО «Ремонтник-2» выполнило только часть работ по строительству дома.
Истец, МУП ЖС «Тамбовстрой», постоянно менял представителей в суде. Сначала интересы истца представляла нежная и очень красива девушка, которая на последнем заседании с её участием чуть не плакала. После этого в процессе появилось сразу две тёти, которые были очень резкие и никаких возражений слушать не хотели. Но к моменту вынесения решения суда эти женщины растворились. По этой причине суду пришлось выносить заочное решение.
Полагаю, приложенные документы будут интересны коллегам как методами процессуальной борьбы, так и разъяснением сущности инвестиционного договора.
К сожалению клиент проявил мягкодушие, не пожелал взыскивать штрафы и расходы на представителя. А жаль.
Рейтинг публикации:
«
В этом деле пришлось разобраться и с действиями муниципальных властей, и с сущностью инвестиционного договора, и с возникновением права собственности.Владислав Александрович в этом спец.
Да нет, чтобы проверить кого-то много ума не надо. Не каждый ревизор сможет сам вести бухгалтерию, а вот сделать ревизию сможет любой бухгалтер. Скорее это Вы спец, Андрей Викторович (Y)
Отличная работа Владислав Александрович — жаль только что истец проявил излишнюю, в данном случае, снисходительность — отказался от взыскания санкций, ограничившись удовлетворением основных требований.
К сожалению, монополизм в вопросах выделения земельных участков и строительства является благодатной почвой для процветания всяческих околовластных генподрядчиков, навязывающих гражданам такие вот «инвестиционные» договоры, а на самом деле — торгующих благосклонностью чиновников.
Всё гораздо хуже, Иван Николаевич, МУП получило участки на конкурсе. После этого были проведены коммуникации, судя по всему на федеральные деньги, и, каким-то странным образом, конкурсы прекратились, то есть, земли стали раздавать уже без конкурса вот по таким «инвестиционным» договорам.
Что касается клиента, то его позиция, пожалуй, разумна. Он предприниматель и ему нет смысла ставить против себя всех и вся. Достаточно того, что он десяток семей стабильно кормит, это благо и оно имеет бОльшую ценность.
МУП получило участки на конкурсе. После этого были проведены коммуникации, судя по всему на федеральные деньги, и, каким-то странным образом, конкурсы прекратились, то есть, земли стали раздавать уже без конкурса вот по таким «инвестиционным» договорам
Так в этом то и основная причина всеобщего скукоживания частного бизнеса в стране… Это очень похоже на то, как недра — всенародное достояние, будучи выкачаны назначенными олигархами, вдруг почему-то сразу становятся частной собственностью.
… доводилось мне бывать в странах, где всё происходит с точностью до наоборот — доходы от нефти, выкачанной из личной земли эмиров, вдруг становятся народным достоянием, и доводятся до каждого гражданина страны, обеспечивая очень высокий уровень жизни всему населению…
… доводилось мне бывать в странах, где всё происходит с точностью до наоборот — доходы от нефти, выкачанной из личной земли эмиров, вдруг становятся народным достоянием, и доводятся до каждого гражданина страны, обеспечивая очень высокий уровень жизни всему населению…
Прямо, воплощенные идеи коммунизма — в самом хорошем их смысле. Притом, что эти страны за коммунизм и не боролись (может поэтому так хорошо живут?)
А в России стало слишком много «кормушек» для процветания отдельно взятых лиц, которые губят страну на корню.
Полагаю, что настойчивость и целеустремленность Владислава Александровича позволила выработать метод борьбы с симптомами коррупции в сфере градостроительства. Несомненно, что полученный опыт достоин не только публичности, но и повторению на практике.
Также можно понять и клиента — жизнь продолжается в том же самом месте в то же самое время. Пока что в системе мало что изменилось, увы.
Ой! Владимир Михайлович! Не сомневаюсь, что соблюдение гражданского права позволяет противостоять коррупции, впрочем, как и любого другого права. Скорее, тут получилось просто донести сущность инвестиционного договора. Одно дело, когда подрядчик строит для кого-то, тут, если с ним не расчитались, подрядчик может приступить к удержанию и продать построенный дом с торгов, после обращения в суд. Другое дело инвестиционный договор, тут вещь инвестору принадлежит изначально, никакого удержания быть не может.
Другое дело инвестиционный договор, тут вещь инвестору принадлежит изначально, никакого удержания быть не может.
Вот именно, об этом и говорит ГК: кто платит — того и тапки.
Но это же надо и суд (в том числе) убедить пальцАми, если закон не ясен. А неясность закона может быть либо заблуждением, либо сознательным действием.
Стройка -та еще фабрика по отмывке денег. Думаю в такой ситуации был «кинут» не только клиент Владислава Александровича, но и немало других хороших людей.
Вот тут я бы на был категоричным. Дело в том, что на торгах земельные участки скупают риелторы, поднимая цены. Простому гражданину там не прорваться. Мы тут по одному делу вплоть до облсуда этих риелторов валили, но они подставляют вместо фирмы своих работников и знакомых в качестве участников торгов. Выходит, что порядок, который использовался для предоставлении земли и строительства по данному делу, гораздо справедливее пресловутых торгов, которые так поддерживают Конституционный Суд, а за ним и остальные суды.
Вот знаю, что Владислав Александрович что-то безумно умное сделал. А понять не могу как! Я и тесты по гражданскому праву безбожно проваливаю. В уголовном еще с пятого на десятое понимаю, а тут — ни му, ни хрю;(
Да ничего тут умного нет. Просто в заседании возникла смута, по договору неуплачено, значит надо его расторгнуть. Был вариант нарваться на проигрышь в первой инстанции и жалится в следующую, а зачем? Решено было сделать ход конём — предъявить иск потребителя. Благо, ещё со времён долевого строительства Верховный Суд эти инвестиционные договоры истолковал как потребительские.
Была ещё одна фишка, но она не описана. Клинет-то предприниматель, а истцы вдруг начали орать, что он продаёт дом. Говорю тогда, ну и хорошо, значит не для личных целей, как Вы считаете, тогда в Арбитраж! И сразу успокоились. Собственно это и натолкнуло на мысль об обращении с потребительским иском. Тупо тут всё. Просто на этом деле немного молодого адвоката подучивал…
Да ничего тут умного нет… Решено было сделать ход конём Я и говорю, что ход конями в уголовном процессе моему пониманию еще доступен, а в гражданском и арбитражном — пока нет. Не скажете ли, кстати, насколько верен мой ход конем тут. Особенно интересен последний и два предыдущих в свете многого
получилось просто донести сущность инвестиционного договора. Одно дело, когда подрядчик строит для кого-то, тут, если с ним не расчитались, подрядчик может приступить к удержанию и продать построенный дом с торгов, после обращения в суд. Другое дело инвестиционный договор, тут вещь инвестору принадлежит изначальноИнтересная мысль. Согласна с Владиславом Николаевичем — гражданское право — сложное, тут надо опыт нарабатывать и нарабатывать.
Такое ощущение, Владислав Александрович, что вы головоломку разгадывали, искали пути-выходы, на зубок пробовали, и нашли таки;)
Справедливость восторжествовала(party)
Уважаемый Владислав Александрович, думаю, что вы совершили ошибку, «обнародовав» материалы этого дела и свою правовую позицию.
1. Не сомневаюсь, что ваш клиент с точки зрения объективной справедливости прав, хотя бы потому, что оппоненты явно пытаются его «нагреть». Но только и у него «рыльце в пушку».
2. «Узкие места» (мягко говоря) вашей правовой позиции, которые пока ваши оппоненты не увидели и не использовали.
2.1. Земля для ИЖС вашим клиентом получена в обход установленной процедуры. Найти, что именно конкретно нарушено — дело техники.
2.2. Заключая инвестиционный контракт, ваш клиент действовал как ИП, то есть преследовал цель извлечь прибыль. Соответственно спор подведомственен арбитражным судам, а не судам общей юрисдикции, а так же закон о защите прав потребителей не подлежит применению.
2.3. Еще в 2010 г. было выпущено совместное постановление пленумов ВС И ВАС, согласно которому иск о признании права собственности в вашей ситуации не подлежит удовлетворению. Застройщик должен представить надлежащий пакет документов в Росреестр и таким образом зарегистрировать свое право собственности на вновь созданный объект капитального строительства. Суды общей юрисдикции (в отличии от арбитражных) «смотрят сквозь пальцы» на подобные незаконные требования истцов-граждан(потребителей) только в том случае, если от их оппонентов не поступает возражение, основанное по этом постановлении Пленума.
Продолжать не буду: есть и другие «огрехи», но я и так достаточно полил воды на мельницу ваших «врагов».
В общем, неосмотрительно хвалиться таким неоднозначным делом.
Андрей Борисович, полагаю, ошибки нет.
— Начнём с ПП ВС и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010, который Вы возможно и имели ввиду, может быть как раз п.25 Вы пытались воспроизвести в предполагаемой форме. Эти толкования связаны с самовольной постройкой, причем пункт этот кончается подтверждением того, что признание права собственности и на самоволку возможно. Но если Вы внимательно прочли прилагаемый инвестиционный договор, то вероятно заметили, что необходимая разрешительная документация имеется.
— Что касается земли, то тут надо поднять местные акты, постановления администрации города, чтобы понять, что земельные участки изначально предназначены для индивидуального жилищного строительства, часть этих земель и было получено МУП на торгах под индивидуальное жилищное строительства в интересах комплексного освоения… (далее смотрите нормы ГрК и ЗК). Тут есть нарушение, но иного рода, поскольку все разрешения на строительство оформлялись изначально на клиента.
— Как ИП клиент не действовал и дом просил признать в свою личную собственность. Я вот тоже сейчас дом себе строю, а родственники требуют продать и купить квартиру, может и продам. Я «как ИП» буду, да?
— Касательно «рыльца», «кто сам без греха — пусть первый бросит в меня камень» ©, но решение вступило в законную силу, любые сроки обжалования прошли и с тем делу конец!
«Мы, оно конечно, римских правов-то не знаем, но наше разумение таково: деньги были дадены и их надобно вернуть» © (Выигрышная речь старичка стряпчего против очень красивой речи известного адвоката Урусова при рассмотрении судебного дела в Сенате).
Спасибо за критику! Вы действительно мощный консультант по проверке чистоты сделок с недвижимостью. Это у меня в памяти, как в камне высечено!
Владислав Александрович, честно признаюсь, не смотрел первичные документы. Мои выводы (а это безусловно предположения) основаны на изложенной в статье информации. Считаю, что в нашей работе должен соблюдаться принцип «осмотрительности». Именно исходя из этого принципа я исходил, давая свои «советы». И для этого («критики», пусть и предвзятой) как раз сообщенных вами сведений достаточно.
В то же время уверен, что в ходе тяжбы вам пришлось искать пути обхода многих подводных камней, что «нагородили» как ваши оппоненты, так и заказчик. Все хорошо, что хорошо заканчивается. Главное — справедливость восторжествовала.