В нашей стране (за исключением, пожалуй, г. Москвы) достаточно распространена ситуация, когда при купле-продаже квартиры покупатель передает (или перечисляет) деньги продавцу еще до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.

Обычно это происходит в момент подписания договора и акта приема-передачи. 

 Такая неосмотрительность при сделках с жильем (люди просто не знают о таком инструменте как аккредитив — § 3 гл. 46,  ГК РФ) может обернуться ситуацией, в которую попал наш Доверитель.

Обстоятельства дела. 

В нашем деле продавец квартиры (к слову сказать — отец нашего Доверителя) после подписания договора купли-продажи получил деньги, написав расписку, не поехал в Росреестр на регистрацию, сославшись на плохое самочувствие.  

Через некоторое время наш Доверитель опять напомнил своему отцу, что в ТУ Росреестра ехать все-таки надобно, т.к. без регистрации договора и перехода права собственности настоящим хозяином покупатель не станет.  Здесь горе-продавец сослался на свое состояние праздничного застолья, мол, у пьяного и документы не примут. А тем временем деньгами он уже распорядился, подыскав себе домик в деревне.

Кормление «завтраками» продолжалось достаточно долго…  

В один прекрасный (а может быть к тому времени уже и не прекрасный) момент наш Доверитель узнает, что продавец из квартиры съехал, на мобильный телефон не отвечает, вообщем ситтуация стала напряженной. 

Наконец-то, люди решают обратиться за юридической помощью.  Мы, после анализа всех документов, приходим к необходимости обратиться в суд. 

Обращаемся в суд. Правовая позиция.

--.--.20-- г. между истцом (дочь) и ответчиком (отец) заключен договор купли-продажи  однокомнатной квартиры, общ. площадью — кв.м., на — этаже --этажного дома № — в доме № — в — городке мкр. Юрьевец в г. Владимире, кадастровый номер  --.  

 Однако, ответчик после получения денег в регистрирующий орган не явился, впоследствии уклонившись от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее.

В соответствии с п.3. ст. 551 ГК РФ
«3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, … вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.»  
В соответствии с п. 61. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  
«Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).»
В соответствии со ст. 8 ГК РФ 
«1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:… 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;…»

Позиция ответчика — продавца квартиры. Судебный нюанс. Показания свидетеля. 

Ответчик в суд не явился, все судебные уведомления возвращались в суд с отметкой «истек срок хранения».
И тут судья озадачил нас — предоставьте нам справку о фактической проживании ответчика и его регистрации по месту жительства. 

Пришлось заявлять в суд ходатайство об истребовании данных сведений из УФМС, в обосновании которого указали на следующее.

В настоящий момент ответчик не снялся с регистрационного учета по указанному адресу, и новый фактический адрес мне не известен.  

В силу действующего законодательства — ФЗ от 27.07.06 № 152 «О персональных данных» без судебного запроса мне невозможно получить сведения о месте жительства гражданина без его согласия в территориальных органах Федеральной миграционной службы.  

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ «2. В исковом заявлении должны быть указаны: 3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;…»  В соответствии со ст. 242 ГПК РФ «Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.»   В соответствии со сведениями, указанными на официальном сайте Управления ФМС по Владимирской области в разделе «адресно-справочная работа» данные сведения являются персональными данными и не могут быть получены без письменного согласия ответчика или запроса суда.  Данная позиция основана на ст. ст. 3, 7 ФЗ «О персональных данных».   

В целом, с этим суд согласился, запрос сделал и рассмотрел дело в порядке заочного производства. 

В судебном заседании допросили свидетеля,  показания которого отражены в решении, исследовали правоустанавливающие документы. 

Результат. 

Иск нашего Доверителя удовлетворен, дело выиграно.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком ""

1.Решение суда374.2 KB

Автор публикации

Юрист Ермоленко Андрей Владимирович
Владимир, Россия
Ведение дел в судах Владимирской области. Представительство в Администрации г. Владимира.
Недвижимость, строительство, земля.
Семейные споры и раздел имущества. Жилищные и наследственные споры

Да 18 18

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Астапов Максим, Ермоленко Андрей, Легейда Виктория, awrelia55, Горчаков Александр, Морохин Иван, 89059257671-qu, colonel96, rudkovskaya, Коробов Евгений, Сычевская Марина, +еще 1
  • 08 Декабря 2014, 20:15 #

    .20-- г. между истцом (дочь) и ответчиком (отец) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общ. площадью — кв.м., на — этаже --этажного дома № — в доме № — в — городке мкр. Юрьевец в г. Владимире, кадастровый номер --.

    Однако, ответчик после получения денег в регистрирующий орган не явился, впоследствииуклонившись от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее.
    Этож надо, вот как бывает! 

    Уважаемый Андрей Владимирович, закономерно отличный результат! Поздравляю!

    Меня всегда ставило в тупик право суда рассмотреть дело в порядке заочного производства. Можно рассмотреть дело по общим правилам, указав, что ответчик надлежащим образом извещен: 
    Статья 118. Перемена адреса во время производства по делу

    Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

    +6
    • 08 Декабря 2014, 20:19 #

      Спасибо за поздравления, Максим Сергеевич!  

      +3
    • 11 Декабря 2014, 18:09 #

      Меня всегда ставило в тупик право суда рассмотреть дело в порядке заочного производства.
      Оказывается, я в этом не одинока… :?
      Откровенно не понимаю, зачем предусмотрен этот порядок… Вот если бы заочные решения выносились при  неизвещении ответчика, тогда еще куда ни шло (мысли вслух)…
      Но это возможно лишь
      в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствиеДа, но при таких условиях возможно рассмотрение дела и в обычном порядке!
      К чему намудрили ...

      В общем, представляя сторону истца, я всегда возражаю против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

      0
  • 08 Декабря 2014, 21:25 #

    Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю с отличным результатом! Это вот надо, купить квартиру в январе, потом переживать почти год из-за недобросовестности продавца, да еще и в суд пришлось обращаться.  У меня были клиенты, когда я сопровождала сделку, даже в туалет не дали сходить продавцу, пока документы не были сданы в регистрационный.

    +4
    • 08 Декабря 2014, 21:28 #

      Спасибо за внимание, Виктория Викторовна.
       в туалет не дали сходить продавцу Может быть так и надо…

      Кстати, а у Вас в Орле, при таких сделках аккредитив популярен? Сбербанк или другой банк? 

      +5
      • 08 Декабря 2014, 21:54 #

        Да, популярен. В основном это Сбербанк. 

        +3
      • 09 Декабря 2014, 05:08 #

        Уважаемый Андрей Владимирович, тактика ведения дела совершенно правильная, за исключением того, что продавец, получив все причитающиеся ему деньги, утратил стимул дальнейшего своего участия в регистрации перехода права собственности, но это конечно не Ваша, а покупателя, «недоработка», безусловно осложнённая наличием родственных связей.

        Кстати, а не напишите ли статью об использовании аккредитива в качестве инструмента безопасности сделок? ;)

        +5
        • 09 Декабря 2014, 10:46 #

           Дело обычное, сложностей никаких. А вот, Уважаемый Иван Николаевич, проще -залог на основании закона, деньги по регистрации сделки. Проблем меньше.

          +3
          • 09 Декабря 2014, 12:29 #

            Уважаемый Дмитрий Александрович, я имел в виду не только сделки купли-продажи недвижимости, а в более широком смысле и в различных ситуациях. Просто тема использования аккредитивов в расчётах у нас пока не избита, а кому-то этот инструмент и вообще не знаком.

            +5
          • 09 Декабря 2014, 16:52 #

            деньги по регистрации сделкиУважаемый Дмитрий Александрович, в этом то и проблема — такой вариант, по крайней мере у нас в регионе, люди воспринимают как индейцы зеркало…

            +3
            • 09 Декабря 2014, 18:45 #

              Уважаемый Андрей Владимирович, а у нас в регионе — основной способ и полагаю безопасный и для продавца и для покупателя

              +1
    • 09 Декабря 2014, 03:16 #

      Уважаемый Андрей Владимирович,
      Присоединяюсь к поздравлениям (Y)

      +2
    • 09 Декабря 2014, 04:17 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, трудно систему ломать — все всё знают, но у нас общепринято расчёты производить до подписания договора купли-продажи и в тексте договора это прописывается.

      +2
    • 09 Декабря 2014, 10:01 #

       А что тут сложного? Обычное дело, отсутствие состязательности… Или я чего-то не понимаю? Плохо только, что решение заочное, зыбковатое…

      +2
    • 09 Декабря 2014, 11:52 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, именно наличие родственных связей и подвело покупателя! Неожиданно конечно, как папа дочку обманул… впрочем насмотревшись тут на всякое, я скоро перестану чему бы то ни было удивляться.

      Интересно, а запрос суда в УФМС что-нибудь полезное дал?

      +2
    • 09 Декабря 2014, 13:31 #

      Уважаемый Андрей Владимирович,

      Спасибо за поучительную статью и (как всегда в Ваших делах) иллюстрацию высокопрофессиональной работы Адвоката(F)

      Поместила статью в мое «избранное», как, впрочем, и другие Ваши публикации на Праворубе(blush)

      +3
    • 09 Декабря 2014, 16:36 #

      Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю!
      Банковская ячейка — тоже надежное средство, но только в том случае, если их будет две. С одной — есть риск, да ещё какой!

      +3
      • 09 Декабря 2014, 16:54 #

        Благодарю за внимание, Евгений Алексеевич.  С ячейками проблемы тоже имеются, даже если их будет 2.  

        +3
        • 09 Декабря 2014, 17:15 #

          Уважаемый Андрей Владимирович, с двумя — никаких, если банк не «левый»! А вот со счетами не для всех желательно связываться: он «светит» — раз, его могут арестовать — два, банк может обанкротиться неожиданно или у него неожиданно отзовут лицензию — три!:P
          Так что каждый способ для своего клиента хорош!

          +2

    Да 18 18

    Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

    Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

    Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

    Рейтинг публикации: «Если продавец квартиры уклоняется от государственной регистрации договора , суд вправе принудительно вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности» 3 звезд из 5 на основе 18 оценок.
    Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
    Москва, Россия
    +7 (903) 273-9292
    Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
    https://user58814.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович
    Москва, Россия
    +7 (926) 881-7373
    Качественная юридическая помощь. 100% соблюдение сроков.
    Срочный выезд. Официальный договор.
    Не тратьте ваше время, нервы и силы. Доверьте мне решение ваших проблем.
    https://user63088.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Морохин Иван Николаевич
    Кемерово, Россия
    +7 (923) 538-8302
    Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
    Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
    https://morokhin.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Фищук Александр Алексеевич
    Москва, Россия
    +7 (932) 000-0911
    Гражданские и уголовные дела экономической направленности. Коррупционные преступления, дела о мошенничестве, налоговые споры и налоговые преступления. Защита субъектов предпринимательской деятельности
    https://fishchuk.pravorub.ru/ Стать VIP
    Адвокат Гречанюк Василий Герольдович
    Владивосток, Россия
    +7 (914) 342-9220
    компетенции: трейдинг, инвестиции, страхование, налоги, юридические лица, долги, ответственность, комбинации.
    Консультации, дела.
    Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
    https://urmanwin.pravorub.ru/ Стать VIP

    Другие публикации автора

    Похожие публикации

    Продвигаемые публикации