Найти юриста / адвоката / эксперта
В нашей стране (за исключением, пожалуй, г. Москвы) достаточно распространена ситуация, когда при купле-продаже квартиры покупатель передает (или перечисляет) деньги продавцу еще до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
Обычно это происходит в момент подписания договора и акта приема-передачи.
Такая неосмотрительность при сделках с жильем (люди просто не знают о таком инструменте как аккредитив — § 3 гл. 46, ГК РФ) может обернуться ситуацией, в которую попал наш Доверитель.
Через некоторое время наш Доверитель опять напомнил своему отцу, что в ТУ Росреестра ехать все-таки надобно, т.к. без регистрации договора и перехода права собственности настоящим хозяином покупатель не станет. Здесь горе-продавец сослался на свое состояние праздничного застолья, мол, у пьяного и документы не примут. А тем временем деньгами он уже распорядился, подыскав себе домик в деревне.
Кормление «завтраками» продолжалось достаточно долго…
В один прекрасный (а может быть к тому времени уже и не прекрасный) момент наш Доверитель узнает, что продавец из квартиры съехал, на мобильный телефон не отвечает, вообщем ситтуация стала напряженной.
Наконец-то, люди решают обратиться за юридической помощью. Мы, после анализа всех документов, приходим к необходимости обратиться в суд.
Однако, ответчик после получения денег в регистрирующий орган не явился, впоследствии уклонившись от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее.
В соответствии с п.3. ст. 551 ГК РФ
«3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, … вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.»
В соответствии с п. 61. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
«Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).» В соответствии со ст. 8 ГК РФ
«1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:… 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;…»
И тут судья озадачил нас — предоставьте нам справку о фактической проживании ответчика и его регистрации по месту жительства.
Пришлось заявлять в суд ходатайство об истребовании данных сведений из УФМС, в обосновании которого указали на следующее.
В настоящий момент ответчик не снялся с регистрационного учета по указанному адресу, и новый фактический адрес мне не известен.
В силу действующего законодательства — ФЗ от 27.07.06 № 152 «О персональных данных» без судебного запроса мне невозможно получить сведения о месте жительства гражданина без его согласия в территориальных органах Федеральной миграционной службы.
В соответствии со ст. 131 ГПК РФ «2. В исковом заявлении должны быть указаны: 3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;…» В соответствии со ст. 242 ГПК РФ «Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.» В соответствии со сведениями, указанными на официальном сайте Управления ФМС по Владимирской области в разделе «адресно-справочная работа» данные сведения являются персональными данными и не могут быть получены без письменного согласия ответчика или запроса суда. Данная позиция основана на ст. ст. 3, 7 ФЗ «О персональных данных».
В целом, с этим суд согласился, запрос сделал и рассмотрел дело в порядке заочного производства.
В судебном заседании допросили свидетеля, показания которого отражены в решении, исследовали правоустанавливающие документы.
Обычно это происходит в момент подписания договора и акта приема-передачи.
Такая неосмотрительность при сделках с жильем (люди просто не знают о таком инструменте как аккредитив — § 3 гл. 46, ГК РФ) может обернуться ситуацией, в которую попал наш Доверитель.
Обстоятельства дела.
В нашем деле продавец квартиры (к слову сказать — отец нашего Доверителя) после подписания договора купли-продажи получил деньги, написав расписку, не поехал в Росреестр на регистрацию, сославшись на плохое самочувствие.Через некоторое время наш Доверитель опять напомнил своему отцу, что в ТУ Росреестра ехать все-таки надобно, т.к. без регистрации договора и перехода права собственности настоящим хозяином покупатель не станет. Здесь горе-продавец сослался на свое состояние праздничного застолья, мол, у пьяного и документы не примут. А тем временем деньгами он уже распорядился, подыскав себе домик в деревне.
Кормление «завтраками» продолжалось достаточно долго…
В один прекрасный (а может быть к тому времени уже и не прекрасный) момент наш Доверитель узнает, что продавец из квартиры съехал, на мобильный телефон не отвечает, вообщем ситтуация стала напряженной.
Наконец-то, люди решают обратиться за юридической помощью. Мы, после анализа всех документов, приходим к необходимости обратиться в суд.
Обращаемся в суд. Правовая позиция.
--.--.20-- г. между истцом (дочь) и ответчиком (отец) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общ. площадью — кв.м., на — этаже --этажного дома № — в доме № — в — городке мкр. Юрьевец в г. Владимире, кадастровый номер --.Однако, ответчик после получения денег в регистрирующий орган не явился, впоследствии уклонившись от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее.
В соответствии с п.3. ст. 551 ГК РФ
«3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, … вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.»
В соответствии с п. 61. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
«Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ).» В соответствии со ст. 8 ГК РФ
«1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:… 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;…»
Позиция ответчика — продавца квартиры. Судебный нюанс. Показания свидетеля.
Ответчик в суд не явился, все судебные уведомления возвращались в суд с отметкой «истек срок хранения».И тут судья озадачил нас — предоставьте нам справку о фактической проживании ответчика и его регистрации по месту жительства.
Пришлось заявлять в суд ходатайство об истребовании данных сведений из УФМС, в обосновании которого указали на следующее.
В настоящий момент ответчик не снялся с регистрационного учета по указанному адресу, и новый фактический адрес мне не известен.
В силу действующего законодательства — ФЗ от 27.07.06 № 152 «О персональных данных» без судебного запроса мне невозможно получить сведения о месте жительства гражданина без его согласия в территориальных органах Федеральной миграционной службы.
В соответствии со ст. 131 ГПК РФ «2. В исковом заявлении должны быть указаны: 3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;…» В соответствии со ст. 242 ГПК РФ «Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.» В соответствии со сведениями, указанными на официальном сайте Управления ФМС по Владимирской области в разделе «адресно-справочная работа» данные сведения являются персональными данными и не могут быть получены без письменного согласия ответчика или запроса суда. Данная позиция основана на ст. ст. 3, 7 ФЗ «О персональных данных».
В целом, с этим суд согласился, запрос сделал и рассмотрел дело в порядке заочного производства.
В судебном заседании допросили свидетеля, показания которого отражены в решении, исследовали правоустанавливающие документы.
Рейтинг публикации:
«
.20-- г. между истцом (дочь) и ответчиком (отец) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общ. площадью — кв.м., на — этаже --этажного дома № — в доме № — в — городке мкр. Юрьевец в г. Владимире, кадастровый номер --.
Однако, ответчик после получения денег в регистрирующий орган не явился, впоследствииуклонившись от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее. Этож надо, вот как бывает!
Уважаемый Андрей Владимирович, закономерно отличный результат! Поздравляю!
Меня всегда ставило в тупик право суда рассмотреть дело в порядке заочного производства. Можно рассмотреть дело по общим правилам, указав, что ответчик надлежащим образом извещен:
Статья 118. Перемена адреса во время производства по делу
Лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Спасибо за поздравления, Максим Сергеевич!
Меня всегда ставило в тупик право суда рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Оказывается, я в этом не одинока… :?
Откровенно не понимаю, зачем предусмотрен этот порядок… Вот если бы заочные решения выносились при неизвещении ответчика, тогда еще куда ни шло (мысли вслух)…
Но это возможно лишь
в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствиеДа, но при таких условиях возможно рассмотрение дела и в обычном порядке!
К чему намудрили ...
В общем, представляя сторону истца, я всегда возражаю против рассмотрения дела в порядке заочного производства.
Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю с отличным результатом! Это вот надо, купить квартиру в январе, потом переживать почти год из-за недобросовестности продавца, да еще и в суд пришлось обращаться. У меня были клиенты, когда я сопровождала сделку, даже в туалет не дали сходить продавцу, пока документы не были сданы в регистрационный.
Спасибо за внимание, Виктория Викторовна.
в туалет не дали сходить продавцу Может быть так и надо…
Кстати, а у Вас в Орле, при таких сделках аккредитив популярен? Сбербанк или другой банк?
Да, популярен. В основном это Сбербанк.
Уважаемый Андрей Владимирович, тактика ведения дела совершенно правильная, за исключением того, что продавец, получив все причитающиеся ему деньги, утратил стимул дальнейшего своего участия в регистрации перехода права собственности, но это конечно не Ваша, а покупателя, «недоработка», безусловно осложнённая наличием родственных связей.
Кстати, а не напишите ли статью об использовании аккредитива в качестве инструмента безопасности сделок? ;)
Дело обычное, сложностей никаких. А вот, Уважаемый Иван Николаевич, проще -залог на основании закона, деньги по регистрации сделки. Проблем меньше.
Уважаемый Дмитрий Александрович, я имел в виду не только сделки купли-продажи недвижимости, а в более широком смысле и в различных ситуациях. Просто тема использования аккредитивов в расчётах у нас пока не избита, а кому-то этот инструмент и вообще не знаком.
деньги по регистрации сделкиУважаемый Дмитрий Александрович, в этом то и проблема — такой вариант, по крайней мере у нас в регионе, люди воспринимают как индейцы зеркало…
Уважаемый Андрей Владимирович, а у нас в регионе — основной способ и полагаю безопасный и для продавца и для покупателя
Уважаемый Андрей Владимирович,
Присоединяюсь к поздравлениям (Y)
Спасибо за внимание, Ахмед Курбаналиевич!
Уважаемый Андрей Владимирович, трудно систему ломать — все всё знают, но у нас общепринято расчёты производить до подписания договора купли-продажи и в тексте договора это прописывается.
А что тут сложного? Обычное дело, отсутствие состязательности… Или я чего-то не понимаю? Плохо только, что решение заочное, зыбковатое…
Уважаемый Андрей Владимирович, именно наличие родственных связей и подвело покупателя! Неожиданно конечно, как папа дочку обманул… впрочем насмотревшись тут на всякое, я скоро перестану чему бы то ни было удивляться.
Интересно, а запрос суда в УФМС что-нибудь полезное дал?
Уважаемый Андрей Владимирович,
Спасибо за поучительную статью и (как всегда в Ваших делах) иллюстрацию высокопрофессиональной работы Адвоката(F)
Поместила статью в мое «избранное», как, впрочем, и другие Ваши публикации на Праворубе(blush)
Уважаемый Андрей Владимирович, поздравляю!
Банковская ячейка — тоже надежное средство, но только в том случае, если их будет две. С одной — есть риск, да ещё какой!
Благодарю за внимание, Евгений Алексеевич. С ячейками проблемы тоже имеются, даже если их будет 2.
Уважаемый Андрей Владимирович, с двумя — никаких, если банк не «левый»! А вот со счетами не для всех желательно связываться: он «светит» — раз, его могут арестовать — два, банк может обанкротиться неожиданно или у него неожиданно отзовут лицензию — три!:P
Так что каждый способ для своего клиента хорош!