Найти юриста / адвоката / эксперта
Чего только не встречается в адвокатской практике. Адвокаты как представители намного бережней относятся к имуществу своих доверителей, чем сами доверители. Порой они забывают или по незнанию, или просто из-за небрежного отношения, или банальной лени, что сделки с недвижимым имуществом надо доводить до конца. Сделка покупки квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Это закон. Но, что делать, если после приобретения квартиры, составления договора и передаче денег, вы не сдали договор на регистрацию и не можете найти продавца. В законодательстве есть решение этой проблемы. Сделку можно зарегистрировать в судебном порядке.
По настоящему делу истец по договору купли- продажи от 21 октября 2002 года купила квартиру у продавца. Ответчик, он же продавец, действуя через представителя по доверенности, получил деньги, передал квартиру истцу по передаточному акту, но договор на регистрацию не сдали. Раньше с этим были проблемы, попасть в Росреестр на регистрацию сделки было сложно из-за неразберихи в очередности. В настоящее время истец проживает в квартире с мужем и несовершеннолетним ребенком.
Срок доверенности у представителя продавца истек еще в ноябре 2002 года, зарегистрировать сделку стороны не успели.
Истец обращалась в Управление Росреестра по Мурманской области с заявлением о регистрации сделки, но без заявления продавца произвести регистрацию невозможно, так как государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость проводится на основании совместного заявления сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Местонахождение продавца истцу в настоящее время не известно.
Мы указали суду, что, ответчик, зная о своей обязанности зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, уклоняется от нее.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 пункта 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Поскольку все условия договора купли- продажи квартиры соблюдены, ответчик передал проданную им квартиру истцу по передаточному акту, но уклоняется от регистрации перехода права собственности, а истец по настоящее время добросовестно пользуется квартирой, переход права собственности от продавца к покупателю должен быть зарегистрирован в судебном порядке.
Суд, сославшись на нормы ст.ст. 235, 421, 432, 551, 556 ГК РФ, а так же на нормы Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» удовлетворил наши требования и произвел государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, сделав правильный вывод, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.
Очень не рекомендую самим заниматься возникшей проблемой. Дела такого рода сложные, очень много подводных камней, можно напортачить. Лучше обратиться к специалисту.
Уважаемый Николай Васильевич, полезная практика для тех, кто не смог зарегистрировать переход права собственности на имущество!
Поздравляю Вас и ваших доверителей с успешным завершением дела (handshake)
Уважаемый Евгений Андреевич, спасибо (handshake).
Уважаемый Николай Васильевич, заметил одну закономерность. Как только мне нужна какая-то судебная практика — она сразу появляется на Праворубе.
Были у меня такие дела только в 2012-2014 годах. И вот очередное обращение о помощи по такой же проблеме. На выходных собирался лопатить сайт и просторы интернета, может, что новое появилось.
Спасибо за практику.(handshake)
Уважаемый Андрей Викторович, рад помочь (handshake). Для этого и выкладываем. У Праворубцев должна быть единообразная и правильная судебная практика :).
Уважаемый Николай Васильевич, с победой! Является ли по Вашему мнению наличие акта према-передачи необходимым условием для удовлетворения иска по такому делу?
Уважаемый Семен Владимирович, спасибо. исполнение договора в части передачи имущества ( жилого помещения), на мой взгляд является обязательным условием. Оно прописано в законе, да и Пленум об этом писал.
Уважаемый Николай Васильевич, полезная публикация! Хоть и редко теперь такие случаи возникают, а всё может случиться! Практика такая устоялась, и пока ничего нового не привнесено. Но вы абсолютно правы в том, что нюансы в таких делах бывают опасные для неподготовленных истцов. А с недвижимостью рисковать — себе дороже!
Уважаемая Ольга Алексеевна, спасибо за внимание к моей работе (handshake). Просто были уже такие случаи в практике, когда исправить уже было невозможно, поэтому стараюсь предупреждать.
Уважаемый Николай Васильевич, мои доверители, после убеждений сотрудников банка «что так нужно» подписали договор ипотеки. Когда, по их мнению, они выплатили долг, узнали, что проплата прошла что-то на 75 тыс.руб. из ~2 млн. После чего доверители пошли в суд искать справедливость, и чуть не лишились квартиры. Благо успели в последний вагон. Адвокат в сделках, в спорах, с недвижимостью — гарант безопасности.
Спасибо за материал!(handshake)
Уважаемый Игорь Иванович, что за банк, если не секрет, и в чем там суть? Интересно.
Уважаемый Николай Васильевич, этого банка уже нет — Москомприватбанк. Но, есть правопреемник. Как не остаться без квартиры, или как прекратить залоговое обязательство по договору об ипотеке
Уважаемый Игорь Иванович, спасибо (handshake).
Уважаемый Николай Васильевич, а налог на имущество продавцу не в облом было платить все эти годы?
Уважаемый Евгений Викторович, он, скорее всего его и не платил.
А налоговая инспекция не взыскивала?
Уважаемый Евгений Викторович, думаю, что как и мы, найти не могли.
Уважаемый Николай Васильевич, дело интересное конечно, но, в ситуации сопротивления ответчика, все могло закончиться иначе.
Согласно ч.1 ст. 196 ГПК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ
Из п.64 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года следует, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
И вот тут возникает главный вопрос: Какие причины препятствовали обратиться к продавцу с требованием о регистрации права ранее? Уважительные ли это причины? Ясно, что в отсутствие возражений ответчика суду не нужно было утруждаться в составлении мотивировочной части, но, эти вопросы бы непременно бы возникли при нормальном состязании.
Поздравляю (Y)
Уважаемый Максим Юрьевич, спасибо (handshake).
Согласен с Вами, проблемы возможно были бы при наличии возражений ответчика, но в этом случае и мы действовали бы по другому 8).
Уважаемый Максим Юрьевич, полагаю, что здесь применима ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (wasntme)
Уважаемая Наталья Борисовна, в приведенном судебном решении нет связи с защитой права собственности, как и нет связи с устранением нарушений права. Это следует из того, что защищаться в соответствии со ст. 208 ГК РФ может лишь подтвержденное право, а как известно, право на недвижимое имущество подтверждается фактом государственной регистрации. Короче говоря, ст. 208 ГК РФ о негаторных требованиях. Поэтому, я не могу с Вами согласиться :)
Уважаемый Николай Васильевич, поздравляю (Y) Вашими усилиями быстро и эффективно восстановлены права клиента (muscle) Решение не могло быть иным ))
Кстати, указанные основания я также использовала в ситуации, когда даритель, подписав договор, умер до регистрации (до подачи заявления), в судебном порядке было решено произвести государственную регистрацию сделки.
Уважаемая Наталья Борисовна, спасибо (handshake).
Интересное у Вас дело по дарителю. Опубликовали бы практику, коллегам будет полезно.