Снятие обременения с объекта недвижимости при невозможности одновременного обращения в Росреестр всех сторон в связи со смертью залогодержателя

Иногда бывает. что обязательства связанные с обременением исполнены, а снять его практически невозможно независимо от воли сторон.

Таким препятствием может являться смерть залогодержателя.

Именно с такой проблемой обратились ко мне граждане.

Не смотря на то. что примерный план решения мне был известен, но всё равно было принято решение ознакомиться с судебной практикой.

Ознакомление с практикой дало свои результаты.

Было подготовлено исковое заявление и судом оно было удовлетворено.

Всегда доставляет особое удовольствие, когда принятое по делу решение практически повторяет доводы и основания изложенные в иске.

Единственное, в суде был заменен ненадлежащий ответчик на надлежащего. 

Это было связано прежде с территорией на которой находится объект недвижимости. 

Так, населённый пункт, где расположен объект недвижимости,  находился на территории муниципального района, то его указали в качестве ответчика.

Не было времени уточнять особенности принятия выморочного имущества разными административными органами (доверители торопились с обращением в суд), поэтому решили в качестве ответчика привлечь администрацию муниципального района, а при выяснении, что они наследуют имущество на межселенных территориях, заменили его на надлежащего ответчика — администрацию сельского поселения, так как объект недвижимости находился в населенном пункте на территории сельского поселения, соответственно и на территории района. Необходимо на это обращать внимание при выборе ответчика.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Однако в действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в случае смерти залогодержателя  - физического лица.

После смерти Продавца, в установленный законом срок в наследство никто не вступал. В случае не принятия наследства наследниками в установленный срок, имущество становится выморочным.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об обременении на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между Продавцом и Истцами, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя — Продавца по Договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как указывалось выше, договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости Продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное обременением, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данного обременения.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение недвижимого имущества. Данное обременение снимается путем подачи совместного заявления одновременно всеми сторонами сделки.

Иск о признании права отсутствующим прямо не предусмотрен действующим законодательством, однако он выработан в судебной практике на уровне высших судебных инстанций.

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) в случаях, если запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Данный иск, как правило, используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут защитить истца. В этом и состоит исключительность такого способа защиты нарушенного права – он возможен лишь при отсутствии иных способов.

В указанном абзаце Постановления № 10/22 приводятся случаи, когда использование такого иска возможно: если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, а также если ипотека или иное обременение прекратились.

Более подробно в прилагаемых документах.

Картинка источник