Арбитраж. Как арендатор хотел наказать арендодателя. Взыскание долга, составление и отправка претензии. Инструкция, алгоритм работы, советы адвоката

Содержание

Часть № 1. Взыскание долга по договору аренды

• Процесс подготовки
• Упрощенный порядок рассмотрения искового заявления
• Плюсы и минусы упрощенного порядка
• Судебное заседание по общим правилам искового производства

Часть № 2. Как сберечь деньги, или как выиграть дело в арбитраже, советы адвоката, превентивные меры, инструкция по подготовке и отправке претензии

• Сколько стоят услуги юристов и адвокатов
• Может ли переписка в WhatsApp, Viber,  Telegram, VK, FB, являться доказательством наличия договорных отношений
• Для чего нужна претензия
• Форма и содержание претензии
• Как направить копию иска, копии иных процессуальных документов сторонам дела
• Плюсы и минусы информационной системы организации федеральной почтовой связи «Электронная почтовая система»
• Требование к электронному письму
• Как отправить электронное письмо, если его параметры превышают допустимый

Часть № 1. Взыскание долга по договору аренды

Все началось летним, теплым вечером. Крым, приятный, терпкий массандровский вкус, добрые люди, философские разговоры о бытие. Разговоры о жизни, плавно перетекли в русло законов. 

Профессиональная деформация существует в каждой профессии. Адвокатская деятельность не исключение. Каждый из коллег, находясь в обществе, понимает, что после определенного этапа начнутся разговору про «тыжюрист». Но, когда ты находишься в кругу приятных людей, тебя это не беспокоит. Когда твоя профессия, это продолжение тебя, ты всегда на работе, и всегда получаешь удовлетворение от неё.

Вскользь затронув тему о дебиторке, мой визави – предприниматель, начал рассуждения о предстоящей выборной кампании. Но, слушать про политику я был не готов, и с радостью зацепился за «кто и кому должен». Мимо пройти, уже не смог. Адвокатская сущность проявилась, азарт взял вверх. Когда понимаешь, что закон на твоей стороне, а жизнь преподносит обратное, становится все интереснее, и интереснее… после долгих разговоров было принято решение «сходить» в суд.

Процесс подготовки

Выяснилось, что мой собеседник, является хозяином уютного, милого кафе, расположенного на берегу Черного моря.

Приходит время, бизнес перепрофилируется. Хозяин кафе, занимаясь более рентабельным направлением, решил сдать кафе в аренду. Как обычно бывает, найти желающих, кто бы захотел получить кафе на раскрученном месте, не трудно – желающих пруд пруди.

Дело сделано. Деловые партнеры порекомендовали человека, за которого поручились – арендатор найден. Предприниматели ударили по рукам — договор аренды заключен.

Арендатор честно исполнял условия договора, регулярно вносил платежи. Но, по истечении срока  договора, исчез. Как было позже установлено, арендатор посчитал, что все условия договора он исполнил, а, следовательно, никому и ничего он не должен. На предложение передать ключи, да, и само кафе, по акту приема-передачи, последовал отказ.

Неисполнение обязанностей по передаче объекта, арендатора не смущал. В соответствии с принципами делового оборота, «все так делают», подумал предприниматель (арендатор).

При этом мой визави, наученный горьким опытом, самой жизнью, понимал, что взломать двери кафе, и принять, таким образом, помещение из аренды, не лучший вариант.

Деловые люди, знают подобные уловки, знают, что следующим шагом со стороны контрагента, будет подача заявления в полицию о краже золотых изделий санфаянса. Докажи потом обратное.

Из практики: продавец поставил товар. Покупатель, приняв товар, предъявил претензию о неисполнении условий договора, и подал заявление в полицию, т.к. товар отличался от спецификации. Два месяца пришлось объяснять сотрудникам полиции, что это экономический спор, и состава для возбуждения уголовного дела нет. При этом покупатель настаивал, что это мошенничество!

Продолжим. Срок аренды кафе закончился. Арендатор помещение по акту приема-передачи не вернул. Следовательно, пошел отсчет долга по арендным платежам.

Это тот случай, когда назло, отморожу маме уши, но помещение не сдам, и платить не буду. В таких случаях должники начинают искать пути решения проблемы, при этом не понимает, что проблемы еще нет. Но, кто ищет, тот найдет. Должник обращается к шарлатанам, платит им за юридические консультации, за советы, которые их могут привести к противоположному результату. А период задолженности и размер долга увеличивается.

Арендодатель, как мог, самостоятельно, составил претензию, и направил претензию арендатору. На этот шедевр, был получен, не менее шедевральный ответ о незаконности арендных отношений.  В чем же заключались ошибки сторон. Первый — не указал ничего, для того чтоб идентифицировать правоотношения – следовательно не исполнил  требование закона о досудебном урегулировании спора. Второй — не придал значения подобному заявлению.

Ошибка арендодателя были устранена. Составлена новая претензия и направлена арендатору, которая была оставлена без удовлетворения. 

Что же, выбор есть у каждого. Арендатора «научили» жить, и проконсультировали о незаконности действий со стороны арендодателя. В своем ответе он уведомил моего доверителя, что обратится в правоохранительные органы.

Выдержка из ответа на претензию:

… Ваши действия по передачи в аренду помещения

Упрощенный порядок рассмотрения искового заявления

Составляем исковое заявление и отправляем в арбитражный суд. Суд принимает иск к производству в упрощенном порядке.

В соответствии со ст. 226 АПК РФ дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, если требования истца носят бесспорный характер, признаются ответчиком.

Упрощенный порядок предусматривает рассмотрение дела без сторон, и в случае наличия оснований для взыскания долга (надлежащих доказательств), суд, взыскивает долг, не утруждая себя в «тщательном» изучении документов. Бесспорный характер, при этом, не имеет никакого значения, иск будет рассмотрен.

Плюсы и минусы упрощенного порядка

Исковое заявление рассмотрят быстро. Если есть доказательства обосновывающие иск – нет проблем, требования удовлетворят в полном объеме. Решение в таком случае ответчику отменить будет сложно.  Если есть недостатки в документах, то будет отказ. В большинстве случаев, упрощенный порядок хорошо для истца, и отрицателен для ответчика.

Совет адвоката

Если вы по делу являетесь ответчиком, и считаете претензии истца несостоятельными, то необходимо заявить возражение в отношении рассмотрения дела в порядке упрощенного производства. Подать возражение необходимо не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора. В возражении также необходимо выразить намерение урегулировать спор в досудебном порядке. В противном случае, возражение будет оставлено судом без удовлетворения.

В приведенном случае, при составлении расчета долга была допущена математическая ошибка, которая повлияла на ход дальнейших событий. Пришлось уточнять сумму долга, что послужило основанием для перехода из упрощенного порядка к рассмотрению заявления по общим правилам искового производства.

При рассмотрении дела в общем порядке, суд должен вникнуть в суть спора, и разобраться в существующих претензиях сторон. Этот вариант в мои планы не входил, т.к. я не желал, в разгар летнего сезона обивать судебные коридоры. Но, за ошибки нужно расплачиваться.

Примечание: предоставляя договору, расчеты, акты, платежные поручения, своему представителю, внимательно отнеситесь к передаваемым документам. Отсутствие хоть одного документа, повлияет на сумму долга, и будет являться основанием для рассмотрения дела в том или ином порядке. При этом могут возникнуть основания для отказа в удовлетворении иска. 

Судебное заседание по общим правилам искового производства

Арбитражный суд Республики Крым, кабинет судьи, встать, суд идет…

Ответчик в суде не явился, но направил своего представителя. На просьбу судьи представить документы, в подтверждение наличия полномочий представлять интересы ответчика, коллега-оппонент предоставил ордер.

Суд не допустил представителя к участию в судебном заседании, но оставил его в качестве слушателя. Подобный ход событий меня не устраивал. Откладываться, и еще раз отвлекаться от своих дел, не было желания. Хотелось окончить дело здесь и сейчас. Дело простое, доказательства все собраны. Судья, заметив моё настроение, спросила, не имеются ли возражения против участия представителя ответчика в заседании. Всеми руками «за», ответил я, и заседание продолжилось.

Совет адвоката

В своей практике сталкивался, когда оппоненты в подобных случаях выражали возражения, тем самым лишая себя возможности оперативно узнать позицию ответчика, и предопределить судьбу процесса. Но, если дело сложное, или вы не осведомлены о процессуальных и материальных нормах права, конечно же, не стоит прибегать к подобным действиям. При указанных обстоятельствах рекомендуется заявить ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ответчика, активно включился в процесс, ходатайствуя о приобщении к материалам дела новые доказательства в защиту позиции ответчика.

В свою очередь, заявлять ходатайство об отложении судебного заседания, ввиду неисполнения ответчиком требований закона о предоставлении доказательств заблаговременно, я не стал, по вышеописанной причине. Изучив, переданные мне документы, было заявлено, что документы не соответствуют признакам относимости и допустимости, и не опровергают заявленные истцом требования.

Суд, заслушав мою позицию, посчитал необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию  города. Моё возражение: «Причем тут администрация, и какие права администрации могут быть затронуты», оставлено судьей без внимания.

Следующее заседание прошло без участников процесса. Решением суда долг по арендным платежам был взыскан в полном объеме.

Почему арендатор не передал арендодателю кафе, и довёл дело до суда, будет ли подавать апелляцию... 

Все тоже крымское солнце, те же приятные люди, разговоры плавно перетекают от одной темы к другой. Философские разговоры о бесконечности и рождении мира… мысль материальна или  эфемерна…

Часть № 2. Как сберечь деньги, или как выиграть дело в арбитраже, превентивные меры, советы адвоката, инструкция по подготовке и отправке претензии

До заключения договора аренды, проведите предварительные переговоры со всеми участниками сделки. Привлеките к переговорам адвоката/юриста, который оперативно ответит на все возникающие вопросы, и по итогам переговоров составит договор аренды, который сможет защитить в дальнейшем от немотивированных претензий контрагента. Да, стоимость услуг по составлению проекта договора, и участию при переговорах, стоит денег, но, эта плата намного меньше, чем та сумма, которую вы сможете потерять.

В статье «Как выиграть спор в арбитраже за 15 минут или зачем бизнесу нужен профессиональный юрист, адвокат» вы можете прочитать о целесообразности юридического контроля со стороны профессиональных юристов.

Сколько стоят услуги юристов и адвокатов

По сведениям сайта Праворуб, средняя стоимость услуг юристов и адвокатов, например, в Ростовской области составляет:

• юридическая консультация 900 — 2000 руб
• составление документов: 3.000 – 9.000 руб
• почасовая ставка 3.000 – 4.000 руб.

Итого: затраты на юридические квалифицированные услуги по составлению проекта договора и представлению интересов при переговорах составят (в среднем): устная консультация (2000 руб.), составление проекта договора (9000 руб.), представление интересов в переговорах (4000 руб.) = 15.000 руб.

Примечание: в особо сложных случаях, стоимость услуг по составлению проекта договора может доходить до 15000 руб. за страницу.

Также следует привлечь к переговорам помощника или секретаря, который будет вести протокол собрания. Деловая переписка, при необходимости будет являться доказательством при разрешении спора в суде.

Если нет возможности, времени, на ведение протоколов, используйте другие способы, подтверждающие наличие ваших достигнутых договоренностей. Например, все чаще, как в нашей жизни, так и в бизнесе, люди стали использовать мессенджеры. В условиях современного экономического оборота взаимодействие хозяйствующих субъектов посредством мессенджеров и иных технических средств мгновенной коммуникации — является обычной практикой.

Может ли переписка в WhatsApp, Viber,  Telegram, VK, FB, являться доказательством наличия договорных отношений

В рамках дела о взыскании неосновательного обогащения предметом рассмотрения судов стал вопрос о том, можно ли подтвердить факт наличия между сторонами договорных отношений, а также факт исполнения договора перепиской в мессенджере WhatsApp. Кассационная инстанция подтвердила законность переписки в  WhatsApp (Постановление АС Поволжского округа от 9 февраля 2021 г. N Ф06-69728/20).

В договоре аренды следует предусмотреть обеспечительные меры, например, обеспечительный платеж, как способ обеспечения исполнения обязательств. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

Если все принятые меры не принесли положительного результата, то следующим шагом будет обращение в суд. До обращения в суд, следует обратиться к арендатору за урегулированием спора в досудебном порядке.

Для чего нужна претензия

Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Несоблюдение  претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для  оставления искового заявления без рассмотрения.

Последствия несоблюдения требований закона описаны в статье «Арбитраж. Несоблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора – основание для оставления иска без рассмотрения».

Форма и содержание претензии

Составляя претензию, следует, принимать к сведению, что не каждый документ, направленный контрагенту, будет иметь претензионный характер, и признан судом мерой досудебного урегулирования спора.

Претензия составляется в произвольной форме. Если законом или договором не предусмотрен какой-либо конкретный способ направления претензии, она может быть вручена или направлена должнику любым способом.

По общему правилу претензия, адресованная юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, а претензия, адресованная гражданину, — по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания.

Направление претензии по электронной почте допускается при условии, что такой порядок явно и недвусмысленно установлен в договоре

Законодательство не требует указания в претензии конкретной суммы и расчета неустойки. Если такая сумма указана, повторного выставления претензии в связи с увеличением периода просрочки не требуется. Допущенная в претензии арифметическая ошибка также не препятствует обращению в суд.

Претензия должна содержать в себе реквизиты договора: предмет, дата заключения, срок действия, наименование сторон; описательная часть — основания возникновения правоотношений и обязательств; мотивировочная часть – обоснование; ссылки на применимые нормы права и пункты договора; резолютивная часть – требование; срок для ответа на требования; последствия отказа удовлетворения требований.

Следует знать, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензия, заявление, жалоба или иной документ должны быть подписаны уполномоченным лицом, при необходимости должна быть представлена доверенность и/или документ, подтверждающие полномочия подписанта.

Если законом или договором установлен перечень документов или сведений, которые необходимо направить в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, то ненаправление и (или) несообщение их, а также направление (сообщение) их в ненадлежащих форме или количестве не будет свидетельствовать о соблюдении такого порядка.

Соблюдение досудебного порядка при подаче встречного иска не требуется.

Советы адвоката

Необходимо исключить способ вручения документов представителям организации. В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела в судебном заседании, представители стороны могут отрицать факт получения данной организацией претензии, что будет, является основанием для возвращения истцу искового заявления.

Претензию следует отправить по юридическому адресу ответчика, а также по адресу указанному в договоре аренде. Актуальность юридического адреса можно проверить, получив выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на сайте ФНС (бесплатно).

Отправку документов необходимо осуществлять через Почту России. Курьерские службы, как показала практика, не пользуются авторитетом у судов.

Как направить копию иска, копии иных процессуальных документов сторонам дела

Исковое заявление с приложением, рекомендуется отправить по почте ценным письмом с описью вложения. Старый, но проверенный метод, который у судов не вызывает претензий.

Иные процессуальные документы, при этом и исковое заявление, можно отправить в форме электронного документа с использованием информационной системы организации федеральной почтовой связи «Электронная почтовая система» (далее – ИС ЭПС), посредством сайта, или мобильного приложения Акционерного общества «Почта России». Недостаток этого способа описан ниже.

Плюсы и минусы информационной системы организации федеральной почтовой связи «Электронная почтовая система»

• Высокая скорость доставки электронных писем.
• Экономия отправителя на операциях по предпочтовой подготовке (в том числе на посещении ОПС).
• Отправить электронное письмо, можно не выходя из дома или офиса, в любое время.
• Стоимость отправки электронного письма составляет (приблизительно 60 руб.). Стоимость отправки заказного письма в отделение Почты России составляет (приблизительно 150-170 руб.), ценного письма – 250 руб.
• Бесплатные уведомления о вручении в электронном виде.
• Юридическая значимость письма, аналогичная бумажному.
• Минус: суд может признать отправление (исковое заявление) в форме электронного документа с использованием информационной системы недопустимым способом извещения.

Требование к электронному письму

В качестве вложения допустимы pdf-файлы, удовлетворяющие следующим критериям:

• размер файла не более 5 Мб:
• не более 5 страниц;
• формат документа должен быть А4 (210х297 мм).

После оплаты отправки письма ему будет присвоен код отслеживания (трек-номер). По этому коду отслеживания можно узнать текущий статус доставки письма.

Если получатель зарегистрирован в сервисе электронных заказных писем, то он получит письмо в электронном виде. Иначе письмо будет автоматически распечатано (цветные документы будут распечатаны в черно-белом виде), вложено в конверт и доставлено адресату в бумажном виде. Для подтверждения факта отправки письма можно распечатать «Отчет о доставке» (открыть карточку письма в Исходящих и нажать ссылку «Отчет о доставке») и чек об оплате письма (приходит на email).

Как отправить электронное письмо, если его параметры превышают допустимый

• На одном листе A4 разместить четыре таких же листа, но меньшего масштаба. При этом кегль шрифта будет маленький, и плохо читаться, но, наша задача исполнить требование закона по направлению сторонам дела копии процессуальных документов, которые отсутствуют у стороны.
• Следующий шаг, это уменьшение размера файла с помощью любого доступного приложения (Adobe Acroba, OpenOffice, и т.п.).
• После всех описанных действий, электронное письмо составит размер не более 5 Мб, и будет содержать 5*4=20 страниц.

Примечание: есть мнение, что сервис «Электронная почтовая система» не удобен ввиду невозможности отправить документы большого объема, например, когда иск с приложениями, или иные процессуальные документы содержат от 10 до 50 страниц, и более. Приведенный выше метод является одним из способов обойти технические преграды. При этом, это не единственный метод. Если, файл превышает 5 Мб, то документы можно разбить на множество файлов по 5 Мб каждый, и отправить его частями.

© Если предприниматель хочет работать в правовом русле, с должным уровнем дохода, избегать финансовых рисков, то стоит задуматься о профессиональной защите бизнеса. Адвокат, частнопрактикующий юрист, помогут вам не только при рассмотрении спора в суде, но и в хозяйственной деятельности предприятия, организации. Адвокат сможет разъяснить нормы права, и применить их с учетом вашего дела. При профессиональном подходе юриста к решению задач организации, вы сможете выиграть дело и сберечь свои денежные средства. 

>>> Оставить заявку на оказание юридической помощиДополнительный материал:

• Арбитраж. Несоблюдение претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора – основание для оставления иска без рассмотрения
• Как выиграть спор в арбитраже за 15 минут или зачем бизнесу нужен профессиональный юрист, адвокат
• Как заработать на арбитражных спорах 5 миллионов. Не подписанные акты, ошибка в стоимости арендной платы, не оформленный возврат судна из аренды — не основание прощать долг, а повод для взыскания
• Арбитраж. Как взыскать ущерб по договору страхования маломерного судна
• Почему одни выигрывают, другие проигрывают в суде. Последствия неявки в суд
• Юридическая консультация — как способ вернуть имущество без суда, и не испортить деловую репутацию
• Арбитраж. Неосновательное обогащение или дело на миллион
• Арбитраж. Как заработать пять миллионов или дело о защите чести и достоинства!