В наследственных делах нередко встречается, казалось бы, типовой сюжет: у наследодателя есть дом, а земельный участок под ним «не оформлен» — нотариус, естественно, не включает такой объект в наследственную массу, и наследникам приходится идти по пути оформления прав. Снаружи это выглядит банально.
Но иногда за «простым отказом нотариуса» скрывается юридическая конструкция, которая ломает логику наследования полностью: имущество как будто есть (в ЕГРН стоит запись на наследодателя), но наследовать его нельзя. Именно с таким случаем мне довелось столкнуться.
Ниже — разбор ситуации и выводы, которые полезны всем, кто занимается наследством, землей и регистрацией прав.
1) Почему дело казалось простым
Изначально дело воспринималось стандартно:
- есть земельный участок под домом;
- участок не проходит у нотариуса как наследственное имущество;
- нотариус отказывает во включении в наследственную массу.
Однако при изучении материалов выяснилось, что проблема не в неполноте документов, а в пороке основания возникновения права.
2) Что оказалось на самом деле: земля предоставлена… умершему
Выяснилось, что заявление о предоставлении земельного участка подавали несколько лиц (сособственники дома), а один из заявителей действовал через представителя по доверенности.
Ключевое обстоятельство:
- доверитель (будущий «собственник» доли участка) умер к моменту подачи заявления;
- следовательно, представитель подписал заявление уже после смерти доверителя;
- орган местного самоуправления все равно вынес распоряжение о предоставлении участка, включив умершего в состав приобретателей, и право было зарегистрировано в ЕГРН.
С юридической точки зрения это выглядит как парадокс:
в реестре наследодатель — собственник, но в наследстве такой объект «не живет», потому что нотариус справедливо оценивает цепочку документов: приобретение доли оформлено после смерти, а значит есть дефект в самом основании.
3) Почему нотариус отказал и был прав
Нотариус в наследственном деле не «расследует» споры о праве. Его задача — включать в наследственную массу то, что принадлежало наследодателю на день смерти, либо очевидно переходит по закону без спора.
Здесь же права на землю возникали из административного акта (распоряжения) и регистрации, произведенной на основании заявления, подписанного представителем.
А доверенность — вещь строго личная. По п. 5 ч.1 ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Это означает:
- после смерти доверителя представитель не может совершать юридически значимые действия «от его имени»;
- любое заявление, подписанное «по доверенности» после смерти, — юридически дефектно.
Именно поэтому нотариус отказал: формально в ЕГРН запись есть, но ее происхождение спорное и связано с действием, которое не могло быть совершено.
4) Реакция органов: «в ЕГРН же записано — значит, нормально»
Дальше начинается типичная административная ловушка:
- Росреестр видит основание регистрации (распоряжение + заявление) и говорит: «у нас запись есть».
- профильные подразделения администрации и градостроительства ориентируются на «факт регистрации» и разводят руками: «если зарегистрировано, значит, законно».
На практике это выглядит как коллективная растерянность: все понимают, что результат странный (земля у умершего), но каждый орган функционально ограничен: Росреестр регистрирует, администрация издает акты, нотариус наследует — и ни один из них не «склеивает» всю цепочку в единое юридическое целое.
5) Процессуальное решение: оспаривать не запись, а основание
В такой конструкции бить нужно не по следствию (запись ЕГРН), а по причине — административному акту, который породил право.
Поэтому был выбран путь:
- оспорить распоряжение о предоставлении земельного участка в порядке административного судопроизводства.
Логика простая: если акт незаконен, то он не может быть надлежащим основанием возникновения права, а значит «висеть» на нем регистрация долго не должна.
6) Аргументы, которые «сработали» в суде
Судебная конструкция в таких спорах обычно держится на двух опорах (и это важно учитывать):
- Несоответствие оспариваемого акта закону.
- Нарушение прав административных истцов.
Это базовая рамка КАС РФ для оспаривания решений органов власти (в т.ч. по ст. 218, 226, 227 КАС РФ).
В нашем случае ключевым стало доказательство первого элемента:
- распоряжение выдано на основании заявления, подписанного по доверенности,
- но доверенность прекратилась со смертью доверителя (ст. 188 ГК РФ),
- следовательно, заявление от имени умершего не могло быть подано надлежащим образом,
- значит, и предоставление доли участка умершему — юридически невозможный результат.
Суд пришел к выводу, что распоряжение, вынесенное после смерти доверителя на основании прекратившей действие доверенности, не может быть признано законным, и удовлетворил требования: распоряжение признано недействительным.
7) Что было дальше: «перезапуск» оформления и нормальное приобретение участка
Главный практический плюс такого подхода — он возвращает ситуацию в «нормальное русло»:
- после признания распоряжения незаконным исчезает порочная конструкция «земля на умершего»;
- наследники и прежние сособственники (заявители) заново подают заявление о предоставлении земельного участка уже в корректном составе и с корректными полномочиями;
- орган власти издает новое распоряжение и участок оформляется в собственность законно.
То есть вместо бесконечного спора «а что делать с записью в ЕГРН» мы делаем то, что и нужно было сделать изначально: правильно оформляем предоставление и только затем — регистрацию.
8) Вывод
Ситуация редкая и поучительная именно своей «неестественностью»: имущество есть, реестр показывает собственника, но наследование невозможно, потому что право возникло из процедуры, где умерший «участвовал» через доверенность.
Такие дела важны тем, что они демонстрируют: в земельно-наследственных конфликтах иногда нужно мыслить не категориями «включить/не включить в наследство», а категориями каузальности — откуда право взялось и может ли оно вообще существовать юридически.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
| 1. | Решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска | 106.3 KB | 4 |
Уважаемый Андрей Геннадьевич, всё правильно, профессиональный взгляд юриста должен увидеть причину проблемы, а не возникшие по её вине последствия.
В спорах о наследстве бывают ситуации не только редкие, но и очень давно возникшие. Откатывать назад, чтобы устранять порочную причину недействительной сделки или административного акта, довольно сложно. Но, как показывает судебная практика, вполне возможно!
Спасибо за публикацию!
Уважаемый Андрей Геннадьевич, отличная публикация, грамотный анализ. Поздравляю с победой!
Уважаемый Андрей Геннадьевич, очень грамотно и ловко Вы распутали этот правовой клубок.
Заметил, что всегда, когда дело кажется простым, рано расслабляться, надо ждать «подводных камней».
Уважаемый Андрей Геннадьевич, прочитал с интересом, жаль нет самих судебных постановлений по делу, но по тексту меня несколько озадачила ситуация с постановлением администрации о передаче земли.
↓ Читать полностью ↓
Согласен с тем, что данное постановление на момент его вынесения было с юридическим пороком. Об этом пороке администрация не знала и не могла знать. Знал ли о нём представитель по доверенности? — Непонятно, так как он мог и не знать о том, что доверитель умер (хотя он потом подал заявление на регистрацию права за покойным и тут уже попахивает нехорошим).
Проблема в том, что любой правоприменительный акт индивидуального действия прекращает своё действие в момент его исполнения. Например: постановление о наложении административного штрафа прекращает действие после уплаты штрафа (иначе штраф так и будут постоянно взыскивать), или судебное решение об обязании передать вещь перестаёт действовать после передчи этой вещи, или когда выдавали ордера на заселение в государственную квартиру, такой ордер прекращал действие с момента вселения в квартиру, либо прекращал действовать по истечение срока такого вселения, который указывался в ордере (определение Верховного Суда РФ от 23.10.2018 № 22-КГ18-9), и т.д., и т.п.
Так и тут, постановление прекратилось с момента передачи предоставленного земельного участка, то есть, в момент государственной регистрации такой передачи.
Потому не согласен с тем, что «В такой конструкции бить нужно не по следствию (запись ЕГРН), а по причине — административному акту, который породил право.»
Как раз таки нужно бить по следствию, признавать право не возникшим. Полагаю, в такой ситуации нужно руководствоваться последним абзацем п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:
«В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.»
Если правда был вынесен судебный акт о признании постановления о передачи земли недействительным, то, полагаю, крупно повезло, что не было последующих обжалований.
В прочем, законность восстановлена, хотя и несколько иным путём, но по существу получилось всё правильно, получилось то, что должно было получиться.
Рейтинг публикации:
«Земля оформлена на умершего: как доверенность «пережила» доверителя и сломала наследование»
4
звезд из 5
на основе 21 оценок.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Защита по сложным уголовным экономическим делам.
Борьба с фальсификациями и незаконными методами расследования. Опыт, надёжность, добросовестность!
Уважаемый Андрей Геннадьевич, на первый взгляд все кажется очевидным, но не все так просто как могло быть! Ваш случай прекрасно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при наследовании, и наглядно демонстрирует важность тщательного анализа оснований возникновения прав. Спасибо Вам! (Y)