Найти юриста / адвоката / эксперта
В моей серии статей «Что движет недвижимость Германии», которую я вел для моего читателя на Праворубе, на протяжении около десяти лет, и которая насчитывает более пятидесяти статей, уже поднималась тема беженцев и их размещения в Германии, но тогда это были беженцы из Средней Азии, бородатые и в тапочках (Пример 1 и Пример 2).
Про них уже подзабыли и сегодня в Германии актуальны другие беженцы. И вот есть уже прецеденты и свежие решения судов, о которых скорее всего никто и нигде на русском языке не прочитает, хотя большинство этих «новых беженцев» вполне владеет русским.
Эксклюзив для Праворуба по актуальной теме — в моей очередной статье серии «Что движет недвижимость Германии». Надеюсь, описанная далее ситуация будет интересна моему читателю так же, как и упомянутая тематическая серия.
Итак:
Отец семейства, проживающий вместе со своими двумя несовершеннолетними детьми и собакой в арендованном доме размером в 240 кв.м близ провинциального городка Мюнхен решил принять беженцев. В мае 2022 арендатор — отец семейства, сообщил своему арендодателю, что он принял в своём доме двух украинских беженцев, а именно 73-летнюю женщину и её внучку.
Разумеется, сообщение содержало просьбу дать разрешение на субаренду выделенной для них площади в доме. Арендодатель отказал отцу семейства в субаренде. Тогда арендатор подал в суд с требованием обязать арендодателя выдать такое разрешение.
Предметом разбирательства стала норма, которая даёт право арендатору получить от арендодателя разрешение на субаренду § 553 абз. 1 BGB. Такое право связано с тем и обусловлено тем, что у арендатора есть т.н. «обоснованный интерес» в получении такого разрешения на субаренду.
История прецедентных случаев немецкого арендного права за время существования данной нормы показывает, что обоснованный интерес существует тогда, когда он относится к экономической или личной ситуации арендатора.
Обычно это скорее всего ухудшение положения арендатора, которое может продиктовать необходимость сдачи в субаренду части объекта или появление новых, дополнительных потребностей у арендатора (например проживание персонала по уходу, няни для детей и пр. персонала).
Изучив ситуацию данного конкретного случая, судебная инстанция пришла к выводу, что у отца семейства, решившего принять беженцев, его финансовая и экономическая ситуация с момента аренды дома до момента принятия беженцев — никак не изменилась. (AG München, ном. актов 411C 10539/22, решение от 20.12.2022).
Разумеется и логично в этом случае судом было признано, что необходимый «обоснованный интерес», который предусмотрен и подразумевается в § 553 абз. 1 BGB у данного арендатора и истца — отсутствует.
Суд постановил, что одного только желания принять беженцев из гуманитарных соображений для реализации своего права требовать от арендатора разрешения на субаренду — не достаточно. А действия нормы § 553 абз. 1 BGB не распространяются на «обоснованный интерес» других лиц, кроме арендатора и не применимы к ухудшению обстоятельств других лиц.
То есть, арендатор не может обосновывать наличие у него собственного «обоснованного интереса» тем, что у кого-то ухудшилось экономическая или личная ситуация. Попытки убедить суд другим аргументом, например тем, что 73-летняя субарендатор помогает отцу семейства по хозяйству, по уходу за детьми и собакой — не увенчались успехом.
Суд отклонил такую аргументацию тем, что необходимость в такой помощи у арендатора возникла не ДО принятия беженцев, а только ПОСЛЕ их появлением в доме, и соответственно потребность в помощи не возникла ранее и не относится к «вновь возникшей потребности».
Скорее наоборот, с принятием беженцев оказалось, что можно реализовать текущие потребности в виде «аутсорсинга», получая при этом ещё и поступления от субаренды.
К ситуации и к данному решению суда следует так же уточнить, что субаренда это не милостыня, а вид получения дополнительной прибыли или компенсации в виде получения субарендной платы от субарендатора первому арендатору.
В данном случае важно так же и то, что беженцы получают от государства Германия пособие, которое в свою очередь рассчитывается от потребности на жильё, то есть от конкретной цифры (расход на аренду жилья).
Разумеется, арендатор и субарендатор могут по обоюдному согласию самостоятельно определить, каким будет размер такой субаренды, оплачиваемой из государственной казны. И только в том случае, когда есть договор аренды (субаренды) с конкретной цифрой расхода на проживание, социальное ведомство может принять на себя эти расходы и выплатить их беженцу, а тот субарендатору.
Но договор такой возможен только с согласия собственника объекта и арендодателя. Вот и получается для первого арендатора, отца семейства, что «тело есть» (аж два), а «дела нет», то есть «интереса».
Всем, кто дочитал мой материал до конца, но не совсем понял «о чём это он...» — небольшой бонус:
Сказ судебный — есть намёк,
Всем купцам, простой урок:
Делай благо от души,
Не считай свои гроши.
Коли милостью богат,
То и нигер тебе брат.
А коль крИвишь ты душой,
Бес прибудет на постой.
_______________________________________________________
V.Haupt для Праворуба
Уважаемый Vitaliy Haupt, по-моему, именно Ваш стихотворный бонус всё объясняет предельно доступно — никакая казна не хочет оплачивать чью-то льготную аренду просто так, а арендодателю мало интереса дробить свою получаемую арендную плату на части, когда можно обойтись и без этого ;)
Полагаю, надо было принять беженцев как домашних работников и только после этого просить выделить им помещение в субаренду. Есть у нас дома музеи с дореволюционных времён, а там такие маааааленькие комнатки для прислуги.
Уважаемые коллеги Праворубцы и читатели,
моё авторское участие в сообществе Праворуб продолжается, несмотря на серъёзные изменения окружающей обстановки.
Прошу Вашего понимания, что активное и открытое обсуждение как собственных, так и других публикаций остаётся вынужденно ограниченным, собственно, как и общий статус автора.
Разумеется, при наличии вопросов к моим публикациям, ответы на них возможны в закрытом режиме или в переписке по личной электронной почте.
Благодарю за понимание и за интерес к моим публикациям.