Признание права в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ: случай с сельхозпостройками (часть 1)

Публикация посвящена ведению дела в интересах истца, добросовестно владевшего двумя зданиями телятников на основании договоров аренды с правом выкупа, заключенных в 2003, 2004 и 2006 годах. Истец вносил арендные платежи и полностью оплатил выкупную стоимость, но договоры купли-продажи не были оформлены из-за волокиты со стороны арендаторов, а имущество не зарегистрировано в госреестре. После ликвидации первоначальных собственников право на объекты перешло к ответчику как правопреемнику.

Истец открыто, добросовестно и непрерывно владел телятниками как своим имуществом более 15 лет, с февраля 2003 года, проводя сельскохозяйственные работы, неся расходы на содержание и не допуская вмешательства третьих лиц. Акт приема-передачи подтверждает передачу объектов, а отсутствие регистрации сделок не препятствует защите владения до момента признания права собственности. Срок давности истек, поскольку истец не знал о нарушениях и действовал на основе действительных договоров.

Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимостью как своей в течение 15 лет, приобретает право собственности (приобретательная давность), которое регистрируется в ЕГРН. Ст. 11 и 12 ГК РФ позволяют защищать права путем признания собственности; ст. 223 определяет возникновение права с передачи имущества, а ст. 131 и 164 требуют регистрации для недвижимых объектов. Верховный Суд РФ подтверждает применение нормы даже при наличии договорных оснований, если срок владения превышен и собственник не истребовал имущество.

В нашем случае имеется также преюдициальная сила судебного решения, в 2016 году было возбуждено административное дело по КоАП РФ, по результатам проверки — моя клиентка обвинялась в самовольном занятии данных объектов недвижимости, однако суд признал, что самоволки не было, и что моя клиентка данной недвижимостью владеет на законных (договорных) основаниях.

Всю судебную практику я прикреплю после апелляции (она в любом случае будет — либо ответчик подаст, либо мы, в зависимости от судебного решения суда первой инстанции).

Ответчик возражает против признания права собственности истца, ссылаясь на высокую рыночную стоимость объектов (12 млн рублей при кадастровой в 3 млн рублей), однако непрерывное владение истца более 15 лет с 2003 года, включая сельскохозяйственную деятельность и проживание на объектах, соответствует требованиям ст. 234 ГК РФ. Несмотря на ликвидацию двух предыдущих собственников (одного по общим основаниям, второго через банкротство), никто не истребовал имущество у истца, что подтверждает добросовестность и открытость владения как своим.​

Судебная практика учитывает бремя содержания, оплату коммунальных услуг и отсутствие вмешательства третьих лиц как ключевые доказательства, даже при возражениях титульного собственника. Признание права собственности позволит зарегистрировать объекты (телятники в д. Усть-Шомушка в Тихвине) в ЕГРН, защитив интересы истца от дальнейших споров.​

Интересно поразмышлять: наличие зарегистрированного титула автоматически ли перевешивает 15+ лет открытого и непрерывного пользования, или закон намеренно балансирует интересы, позволяя давностному владельцу стать полноправным собственником после длительного бездействия титульника?

Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что осведомленность о титульном собственнике не делает владение недобросовестным, если тот сам устранился от имущества на десятилетия, а практика КС РФ подтверждает приоритет фактического контроля над формальным правом при соблюдении условий давности.

В итоге признание права через суд открывает путь к регистрации телятников в ЕГРН, побуждая адвокатов осмыслить стратегии: стоит ли титульнику полагаться только на реестр, если реальность владения изменилась? 

Я участвовала в одном семинаре с участием судьи Ленинградского областного суда, которая по практике 234 ГК РФ нелестно отзывалась, и называла данную статью «слепой».

Я встречала на просторах судебной практики Определение ВС Республики Крым (дело Талдыкиной И.В. против Амеличкиной В.Н.) суд отметил, что титульный собственник мог истребовать участок в пределах исковой давности, но не сделал этого, что соответствует смыслу ст. 234 ГК РФ и позволяет давностному владельцу приобрести право без формального основания на момент вступления во владение.

Обзор ВС РФ по делам о приобретательной давности подтверждает: одним из ключевых обстоятельств является отсутствие истребования имущества титульником, что усиливает позицию фактического владельца.

Но разница в делах в том, что крымское дело — это земельный участок, а в нашем случае речь идет о двух зданиях, и доверительница на землю непосредственно не претендует, поскольку она принадлежит государству — сельско-хозяйственные земли бывшего совхоза «Тихвинский» (в отличие от зданий, которыми владеет юридическое лицо, с которым мы сейчас судимся).

Верховный Суд РФ в Определении СК по гражданским делам от 09.11.2023 (дело о комплексе для животноводства) подчеркнул ретроспективный характер ст. 234 ГК РФ: суды должны устанавливать обстоятельства владения за предшествующий период, а договорные обязания (аренда) не исключают приобретательную давность при добросовестности.

ВС также указал, что уплата налогов не является обязательным условием, а осведомленность о титульном собственнике не делает владение недобросовестным, если собственник не истребовал имущество.

Продолжение следует...