Сказ о том, как бабушка возвращала себе, проданную ею квартиру

Страсти вокруг дела «Долиной» улеглись. Однако всё же я поделюсь историей аналогичного дела, в котором удалось всё повернуть вспять.

Конечно, такая порочная практика не прошла мимо меня, я обращала внимание на некоторые публикации про такие «интересные» дела, прочла некоторые судебные акты. Всё время возникал вопрос: А что так можно было? И оказывается можно! Ещё как можно.

Точную цифру никто не знает, но некоторые коллеги заморочились, посчитали как смогли, у них получилось, что таких порочных решений по аналогичным делам более 3 000! За каждым таким делом, остались люди без квартир и без денег, а часто и с ипотечным кредитом. Ну да кому это интересно. Ведь на второй чаше весов всегда были бабушки. Заметьте, не было ни одного дедушки.

Общество тоже не осталось в стороне и бурно обсуждало и комментировало всевозможные публикации на просторах Интернета. Комментаторы принимали как сторону покупателя, так и сторону продавца-бабушки.

И так, в апреле 2024 года ко мне по рекомендации дорогого мне человека обратилась женщина с уже вынесенным решением, по которому ей предстояло вернуть квартиру продавцу. На этом всё! Продавец ей по решению суда ничего не должен. То есть суд применил одностороннюю реституцию при отсутствии всяких на то оснований.

Позиция Верховного суда РФ по таким категориям дел на тот момент отсутствовала вплоть до 16 декабря 2025 года.

Я была не первой в выборе представителя в столь непростом деле, мало кто соглашался, ведь итог был почти предопределён. Силы были не равны, но я решила приложить все усилия и побороть порочную практику. Мне таки удалось.

Конечно и ранее были решения судов в пользу покупателя, но с тех пор, как стали проводиться психиатрические экспертизы по таким делам, судебная практика очень изменилась и пошла как под копирку в пользу продавцов.

Как и во многих других случаях, моя доверительница купила квартиру с использованием средств материнского капитала в качестве первоначального взноса, оставшаяся сумма была взята в кредит в банке. К покупке подошла очень тщательно, обдуманно. Ведь это первая своя квартира в жизни её семьи. Всю предыдущую жизнь они жили в арендованных квартирах и теперь решились купить свою.

В августе 2023 года Доверительница наткнулась на объявление, которое соответствовало её запросу по месту расположения, площади и цене. Она смотрела эту квартиру дважды и остановила свой выбор именно на ней. Продавала квартиру уже немолодая одинокая женщина, пояснила, что продаёт квартиру, чтобы уехать к родственникам и это казалось разумным, многие так делают, на старости лет живут с родственниками, чтобы было кому за ними ухаживать. В Якутии очень дружные семьи и стариков обычно не бросают.

Начался процесс продажи. Заключили предварительный договор, так как предстояло оформить ипотеку и получить разрешение на использование материнского капитала для покупки квартиры, был внесён залог. Продавец продавала квартиру с помощью риэлтора, сама читала все документы, задавала вопросы. Когда все документы были готовы, а это спустя примерно две недели, был заключён договор купли-продажи квартиры, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.

Конечно же продавец получила все денежные средства по сделке, что никогда ею не оспаривалось, но почему-то она не выселялась из квартиры. Покупатель позвонила риэлтору продавца, объяснила ситуацию, та обещала утрясти этот вопрос со своим клиентом. Спустя пару дней, риэлтор позвонила покупателю и сообщила, что бабушка перевела все деньги мошенникам, поэтому не хочет покидать квартиру.

Рядом с продавцом при взаимодействии с покупателем никого, кроме риэлтора, никогда не было, она ни разу не разговаривала по телефону, никто не оказывал на неё никакого давления, никто не вводил её в заблуждение. Квартира продана по рыночной цене. Проводилась оценка квартиры для залога по ипотеке.

27 сентября 2023 года бабушка обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении неё мошеннических действий неизвестными ей лицами, в результате которых она перевела на счета третьих лиц свои денежные средства. По её заявлению было возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий, совершённых неустановленными лицами.

Покупатель проявила решительность, настояла на выселении, объяснив, что последующие действия бабушки не отменяют сделку и не дают ей право продолжать жить уже в чужой квартире. Бабушка в октябре всё же выселилась из квартиры, снялась с регистрационного учёта по месту жительства. Покупатель со своей семьёй счастливые наконец-то заехали в СВОЮ долгожданную квартиру. Однако счастье их было недолгим.

 В декабре 2023 года бабушка обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки путём возврата квартиры истцу.

Покупатель квартиры была уверена в правомерности своих действий и считала, что суд примет единственное правильное решение, в удовлетворении иска откажет. Но суд, к удивлению, вынес решение в пользу бабушки.

Чем руководствовался при этом суд? Очень даже недопустимыми и не относимыми доказательствами, такими как постановление следователя о возбуждении уголовного дела и заключением судебно-психиатрической экспертизы, проведённой по назначению суда, а также положениями ст. 177 ГК РФ, согласно пункту 1 которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Необходимо отметить, что экспертами не установлено наличие каких-либо психических расстройств у бабушки ни в юридически значимый период (период совершения оспариваемой сделки), ни до него, ни в настоящее время. бабушка не состояла и не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере, что установлено судом и о чём имеются соответствующие справки в материалах дела.

Экспертами установлено, что психическое состояние бабушки в период с 16.08.2023г. по 28.09.2023г. характеризовалось преобладанием выраженного эмоционального напряжения с доминированием эмоций страха, тревоги, растерянности, которое не носило болезненного характера (каким-либо психическим расстройством не страдала), а его развитие было обусловлено индивидуально-психологическими особенностями, возрастом, социальным положением, в сочетании с действиями неустановленных лиц, в условиях объективно сложной ситуации (перспектива лишиться денежных сбережений и собственного жилья), приёмами психологического манипулирования, в результате которых у бабушки была нарушена способность понимания существа совершаемых ею сделок, вследствие ошибочного восприятия, действий иных лиц в её отношении и оценки создавшейся ситуации, неадекватных представлений о существе подписываемых ею договоров.

Суд также указал в резолютивной части, что решение является основанием исключения записи из ЕГРН о праве собственности покупателя на квартиру.

Я подала апелляционную жалобу, в которой подробно описала, почему постановление следователя и заключение экспертов являются недопустимыми доказательствами.

Судом психиатрическая экспертиза была назначена в том же экспертном учреждении, в котором ранее уже была проведена аналогичная экспертиза по постановлению следователя в рамках уголовного дела и которую истица представила в суд в качестве обоснования своего иска. Наивно было полагать, что заключение этих же экспертов может быть каким-то иным, отличным от ранее ими составленного.

Кстати, изучая практику по аналогичным делам, я обратила внимание, что заключения судебных психиатрических экспертиз покупателями не оспаривались, повторные экспертизы по делу, соответственно, не назначались и не проводились.

Я же ухватилась за эту возможность, за пороки в заключении экспертов и не прогадала. Моя апелляционная жалоба в основном состояла из доводов относительно несоответствия заключения экспертов требованиям, к нему предъявляемым, и доводов относительно неправильного применения судом норм материального права. Ведь подвергать Доверительницу сомнительным расходам на рецензирование этого заключения мне не хотелось, ведь впереди ещё расходы на повторную экспертизу, если повезёт и, если суд удовлетворит соответствующее ходатайство.

Поскольку истица настаивала на том, что она в юридически значимый период находилась под влиянием обмана и угроз со стороны третьих лиц, применению подлежала ст. 179 ГК РФ, согласно ч. 1 которой сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, согласно ч. 2 которой сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Однако суд первой инстанции данную норму не применил, не учитывал непричастность ответчика к обману бабушки, не учитывал добросовестность покупателя.

Изучив мою апелляционную жалобу суд апелляционной инстанции сначала дело направил в суд первой инстанции для вынесения дополнительного решения относительно применения двусторонней реституции, хотя таких полномочий у суда апелляционной инстанции не имеется. Согласно ч.1 ст. 201 ГПК РФ, суд, принявший решение по делу, может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, принять дополнительное решение суда. Я, конечно же, обжаловала это определение в кассационном порядке, но мне было отказано.

При рассмотрении вопроса о дополнительном решении я представила в суд первой инстанции определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), которым была завершена процедура банкротства бабушки. То есть бабушка больше никому ничего не должна и решение о двусторонней реституции не будет исполнено. В итоге суд первой инстанции с учётом данного обстоятельства отказал в вынесении дополнительного решения, с чем не согласился прокурор и истец, обжаловали данное решение в апелляции.

Наконец мы добрались до апелляционного рассмотрения этого дела. Было жарко! Я заявила мотивированное ходатайство о назначении повторной экспертизы в ином экспертном учреждении. Прокурор и истица не были согласны с моим ходатайством и апелляционной жалобой, просили оставить в силе решение суда первой инстанции. Суд удовлетворил моё ходатайство, усомнился в правильности или обоснованности ранее данного заключения, пришёл к выводу о назначении повторной экспертизы. Проведение повторной экспертизы было поручено экспертному учреждению в другом регионе, что тоже было немаловажно.

Конечно пришлось убедить Доверительницу о необходимости расходов на повторную экспертизу, затем на оплату авиаперелёта бабушки для обеспечения её явки к экспертам. Она с трудом, но согласилась.

И вот я получила из суда долгожданное заключение экспертов. Затаив дыхание я осмелилась его прочесть. Результат меня порадовал. Экспертное заключение соответствовало всем требованиям, бабушку эксперты осмотрели, провели всевозможные исследования, изучили материалы дела и пришли к выводу, что у бабушки не обнаружены такие индивидуально-психологические особенности, как повышенная внушаемость, подчиняемость, которые бы существенно снижали или ограничивали её способность руководить своими действиями в момент заключения договора с риэлторским агентством на продажу квартиры от 26.08.2023г., подписания предварительного договора купли-продажи квартиры 29.08.2023г., в день подписания договора купли-продажи квартиры 11.09.2023г…

В заданный юридически значимый период времени не обнаруживала нарушения интеллектуально-мнестической сферы, волевого контроля поведения, критической и прогностической функции мышления, у неё не было нарушено социальное функционирование, с учётом особенностей её познавательной деятельности, личностных особенностей, эмоционального состояния, могла понимать значение своих действий и руководить ими.

После поступления в апелляционный суд заключения экспертов по результатам повторной экспертизы прокурор настаивал на приостановлении производства по делу до вынесения приговора по уголовному делу. Выяснив, что моя Доверительница не имеет никакого статуса в этом уголовном деле, к ней нет никаких претензий со стороны бабушки, суд отказал в удовлетворении ходатайства прокурора.

Истица с новым представителем продолжали настаивать на правильности решения суда первой инстанции, ссылались на первоначальное заключение экспертов.

Прокурор также приводил довод о том, что ответчик как добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию в порядке ст. 68.1 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015г. в связи с утратой купленного жилья.

Я, конечно, возражала, ведь такая компенсация была бы возможной при условии, что Доверительница купила квартиру у лица, которое не имело право её отчуждать, либо имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Так сказано в ч.1 ст. 302 ГК РФ, к которой отсылает ст. 68.1 вышеназванного Закона. Однако, в данном случае такие основания отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил мою апелляционную жалобу, 01.10.2025г. принял по делу новое решение, которым отказал в иске в полном объёме.

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции явились: неправильное определение юридически значимых обстоятельств, неправильное распределение бремени доказывания, ненадлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, в связи с чем неправильно применены нормы материального и процессуального права, что повлекло принятие незаконного решения.

Судебная коллегия установила, что из предмета и основания иска следует, что юридически значимым обстоятельством, установление которого необходимо для правильного разрешения дела, является психическое состояние истца и ее способность понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения ею оспариваемого договора купли-продажи.

Судебная коллегия пришла к выводу, что никаких доказательств того, что сделка купли-продажи от 11 сентября 2023 года является недействительной, истцом не представлено, в связи с чем исковые требования о признании ее недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежат.

Это дело после итогового решения суда апелляционной инстанции получило широкую огласку в различных средствах массовой информации. Была напечатана статья в Адвокатской газете от 17.11.2025г.  https://www.advgazeta.ru/...lya-po-priobreteniyu-kvartiry/ , нас с Доверительницей пригласили на передачу «Пусть говорят» (эфир от 24.11.2025 https://www.1tv.ru/...-govoryat-vypusk-ot-24-11-2025 ), были ещё многие другие СМИ, пожелавшие осветить наше дело в своих пабликах и эфирах.

Точку в этом деле поставил 19 февраля 2026 года Девятый кассационный суд общей юрисдикции, где была рассмотрена кассационная жалоба представителей истца.

На этот раз представитель Генеральной прокуратуры не поддержал позицию истца и высказал позицию, согласно которой не имеется оснований для отмены апелляционного определения по делу, иск удовлетворению не подлежит.

У суда были вопросы ко мне и моей Доверительнице – ответчику по делу. Мы справились с ответами на отлично.

Кассационный суд оставил апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Ждём определение суда кассационной инстанции. Интересно как суд расписал в определении свои мотивы и выводы.

Доверительнице отдельное спасибо! Она весь процесс проявляла внешнее спокойствие, не впадала в панику, не набрасывалась с претензиями на истицу, вела себя всегда очень достойно, не спорила со мной, а полностью доверяла мне, моей тактике.

Несмотря на позицию Верховного суда РФ по делу «Долиной», порочная судебная по аналогичным спорам не прекращается, а значит надо прилагать максимум усилий на каждой стадии рассмотрения дела для достижения максимально положительного результата для наших Доверителей.