Найти юриста / адвоката / эксперта
С недавних пор, в продаже квартиры с проживающими в ней людьми нет ничего необычного для России, т.к 292 статья Гражданского Кодекса РФ позволяет новому собственнику выселить членов семьи бывшего собственника. По практике договор купли-продажи обычно предусматривает, кто утрачивает право проживания в квартире или доме, в связи с чем, сложностей с выселением не возникает.
Но в действительности договор купли-продажи должен содержать в себе информацию не о том, кто утрачивает право проживания в жилом помещении, а кто остается в ней проживать. Об этом говорит 558 статья Гражданского Кодекса РФ, согласно которой: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».
Но, как правило, такие договоры никто не заключает, т.к. в этом случае договор купли-продажи недвижимости теряет всякий смысл для сторон сделки, желающие, естественно, не возлагать на себя дополнительные обременения. Обычно такие квартиры с бременем стоят дешевле, т.к. инициирование судебных процессов по выселению проживающих ложатся на плечи новых собственников, которыми зачастую оказываются сами риэлторы, профессионалы в сферы недвижимости. Они это делают по четко отлаженному алгоритму, после чего продают уже якобы «чистую» квартиру по действительной стоимости. Так и произошло с одной из московских квартир. Мурад Королев, которому надоела мать-инвалид, решил продать квартиру, которую в свое время ему отписала та самая мать по договору купли-продажи.
В результате сделки, у квартиры сменился собственник, а мать-инвалид Алла Петровна утратила право проживания в этой квартире на основании статьи 292 ГК РФ. Алла Петровна случайным образом попала в коллегию «Мартынова и партнеры», где адвокат Евгения Мартынова предложила подать странный, даже на ее собственный взгляд, иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной на основании статьи 169 Гражданского Кодекса РФ. Что же это за статья такая, когда всегда фигурируют только 292 и 558 статья ГК РФ? Согласно ст.169 ГК РФ: «Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна».
В результате, после недолгих раздумий придуманный иск о признании сделки недействительной в связи с ее безнравственностью был подан в Бабушкинский суд города Москвы. В положительный исход дела кроме Аллы Петровны не верил никто, по словам Мартыновой, даже сама защитница. В суде лишь неоднократно озвучивалось, что если суд считает нравственным оставить родную мать без жилья, то пусть напишет это в своем решении.
Неожиданное решение суда повергло в шок не только мать-инвалида, адвоката, но и общественность, а особенно, риэлторов. И вот уже на протяжении двух месяцев, решение вступило в силу (!) 20 сентября 2011 года, СМИ, юристы и риэлторы бурно обсуждают это дело. В России, как оказалось, существует нравственность! Суд признал сделку купли-продажи квартиры с матерью-инвалидом недействительной именно потому, что суд посчитал ее безнравственной. Этот прецедент действительно войдет в историю, ведь теперь риэлторам придется думать, кого им выселять после покупки жилья с обременениями, которые ранее они могли скрывать, т.к. судебные органы до этого никогда не отменяли такого рода сделки, ссылаясь на 292 статью Гражданского Кодекса РФ.
Источник
Источник
Но в действительности договор купли-продажи должен содержать в себе информацию не о том, кто утрачивает право проживания в жилом помещении, а кто остается в ней проживать. Об этом говорит 558 статья Гражданского Кодекса РФ, согласно которой: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».
Но, как правило, такие договоры никто не заключает, т.к. в этом случае договор купли-продажи недвижимости теряет всякий смысл для сторон сделки, желающие, естественно, не возлагать на себя дополнительные обременения. Обычно такие квартиры с бременем стоят дешевле, т.к. инициирование судебных процессов по выселению проживающих ложатся на плечи новых собственников, которыми зачастую оказываются сами риэлторы, профессионалы в сферы недвижимости. Они это делают по четко отлаженному алгоритму, после чего продают уже якобы «чистую» квартиру по действительной стоимости. Так и произошло с одной из московских квартир. Мурад Королев, которому надоела мать-инвалид, решил продать квартиру, которую в свое время ему отписала та самая мать по договору купли-продажи.
В результате сделки, у квартиры сменился собственник, а мать-инвалид Алла Петровна утратила право проживания в этой квартире на основании статьи 292 ГК РФ. Алла Петровна случайным образом попала в коллегию «Мартынова и партнеры», где адвокат Евгения Мартынова предложила подать странный, даже на ее собственный взгляд, иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной на основании статьи 169 Гражданского Кодекса РФ. Что же это за статья такая, когда всегда фигурируют только 292 и 558 статья ГК РФ? Согласно ст.169 ГК РФ: «Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна».
В результате, после недолгих раздумий придуманный иск о признании сделки недействительной в связи с ее безнравственностью был подан в Бабушкинский суд города Москвы. В положительный исход дела кроме Аллы Петровны не верил никто, по словам Мартыновой, даже сама защитница. В суде лишь неоднократно озвучивалось, что если суд считает нравственным оставить родную мать без жилья, то пусть напишет это в своем решении.
Неожиданное решение суда повергло в шок не только мать-инвалида, адвоката, но и общественность, а особенно, риэлторов. И вот уже на протяжении двух месяцев, решение вступило в силу (!) 20 сентября 2011 года, СМИ, юристы и риэлторы бурно обсуждают это дело. В России, как оказалось, существует нравственность! Суд признал сделку купли-продажи квартиры с матерью-инвалидом недействительной именно потому, что суд посчитал ее безнравственной. Этот прецедент действительно войдет в историю, ведь теперь риэлторам придется думать, кого им выселять после покупки жилья с обременениями, которые ранее они могли скрывать, т.к. судебные органы до этого никогда не отменяли такого рода сделки, ссылаясь на 292 статью Гражданского Кодекса РФ.
Источник
Источник
Рейтинг публикации:
«
Случай, безусловно, необычный и интересный. Еще бы решение увидеть…
Пожалуйста. Добавлены тексты решения и кассационного определения.
Мой нижайший поклон, что защитили мать-инвалида — это доброе дело заслуживает большего уважения, что защитили мать-инвалида.
Евгения Михайловна! Искренне поздравляю Вас!!! Это решение-прецедент в гражданском праве! Вы — Правозащитник с большой буквы! и Человек! Молодец!!!
Случай вопиющий и отвратительный по степени безнравственности «любимого сынулечки» :@
Евгении Михайловне браво! (handshake)
Благодарю:-)
Евгения! То, что Ты Адвокат с большой буквы, знают многие. Надеюсь теперь, об этом узнают и здесь на «Праворубе».
Решение просто фантастически красивое. И в таком итоге, безусловно, заслуга только адвоката.
Спасибо, дорогая, мы тут еще одно дело выиграли, спасли еще одного инвалида, которого по ренте хотели выселить. Попозже выложу:-). Тебя с 8 Марта!
И Тебя с праздником! Будем ждать решения.
Уважаемая Евгения Михайловна, молодцы милые! До слёз, настоящие адвокатессы!
Уважаемая Евгения Михайловна, решение суда по настоящему изящно и справедливо. Выполненная Вами работа безупречна. Браво! (Y)
P.S. Вот если бы ещё и исковое заявление (а может и возражения были?) посмотреть… ;)
исковое? ну давайте на почту кину, меня тут обкритиковали, что слэнг применяю, тоже мне, редакторы художественной литературы, это ж было персонально для Вас сообщение… :-)
Присылайте, добавлю. Адрес почты на моей личной странице.
Возражения если время появится отсканировать, обязательно пришлю.
Евгения Михайловна, а можно мне тоже возражения прислать. Это дело действительно сложно переоценить и оно вызывает неподдельный интерес.(bow)
Путь длиной в тысячу миль начинается с первого шага, так что здорово, что этот шаг наконец-то сделан. (Y)
Теперь бы еще закрепить этот подход на уровне разъяснения судебной практики, ну или хотя бы соответствующей правовой позиции пусть даже в определении ВС. Потому что СОЮ продолжают отказывать в исках по основанию «безнравственности» сделок.
«Представитель истцов в судебном заседании пояснил, что заключенный… договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом по сути является безденежным и притворным… Полагал действия по совершению безвозмездного изъятия у больной и престарелой женщины, принадлежащего ей имущества заведомо противными основам правопорядка и нравственности, влекущими ничтожность сделки в силу ст. 169 ГК РФ…
В ходе разбирательства дела стороной истца не представлено суду доказательств того, что совершенная сделка была совершена с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности, т.е. вопреки совести, морали и этики, как утверждают истцы в исковом заявлении.»
Моя мать по фальшивым документам выселила на улицу свою беременную дочь и внучку ребёнка-инвалида, а в моей ситуации можно как-то применить данный прецедент? Даже в юстиции документы на квартиру регистрировали по копиям фальшивок:Праворуб: Законны ли действия юстиции по регистрации права собственности ...
Думаю, без полного юридического анализа документов и ситуации сложно что-либо сказать.
Это конечно так. А какие нужны для юридического анализа документы? Просто у меня очень много документов и доказательств по делу.
К адвокату лучше принести все, что у Вас имеется, адвокат сам разберется, что ему понадобится в случае, если между Вами и адвокатом, которого Вы выберете для защиты своих интересов, будет заключено соглашение об оказании юридической помощи. Удачи Вам!
Проблема в том, что никто не хочет браться за наше дело. Так и финансов нет. Всё имущество мошенники себе присвоили. Еле выживаем. Так ещё звонят и угрожают.Даже суд у приставов выиграли, но решение не исполняется. Компенсировать нам убытки никто не хочет, вот пишу жалобы:
Праворуб: Привлечение к уголовной ответственности судебных приставов.
Уважаемая Наталия Владимировна, не заблуждаетесь ли Вы добросовестно?
Хотелось бы проанализировать Ваш случай.
Ознакомился с документами и утвердился во мнении: замечательная работа, Евгения Михайловна! Поздравляю Вас! (Y)
Алла Петровна случайным образом попала в коллегию «Мартынова и партнеры»Вот уж действительно счастливый случай!
Мне, честно говоря, очень нравится, когда положительный результат достигается путем применения подобных нетривиальных способов защиты права. Очень креативный подход!
Спасибо большое, надеюсь, пригодится:-)
Думаю нелишним напомнить, что эту тему подняли журналисты Первого канала, а затем через пиарщиков портала http://pr4law.ru эта тема вовсе неслучайно попала к адвокату Евгении Мартыновой… На этом портале удивительно негативно относятся к работе журналистов и пиарщиков юридической сферы — администраторы блога даже отказываются регистрировать информационный портал «Адвокат», хотя те регулярно отправляют заявки. Задача журналистов раскапывать интересные случаи, задача пиарщиков находить тех специалистов, которые в состоянии разрешить эту проблему. Те юристы, которые «стесняются» признаваться в этом тандеме или откровенно презирают, как администратор этого форума (г-н Бозов, если я не ошибаюсь ) — мне их жаль…
Уважаемый Петр Сигизмундович, эту информацию надо проанализировать, чтобы иметь независимую точку зрения.
Вопрос, конечно, выходит за пределы конкретного дела и даже применения судами конкретной статьи ГК.
↓ Читать полностью ↓
Что есть нравственность? Кант определяет нравственность как «некоторую ощущаемую зависимость частной воли от общей». Ленин писал, что «в основе… нравственности лежит борьба за укрепление и завершение коммунизма». Белинский считал, что нравственность должна состоять «в твердом, глубоком убеждении, непоколебимой вере в достоинство человека».
«Нравственности предшествует принуждение, позднее она становится обычаем, еще позднее – свободным повиновением, и, наконец, почти инстинктом», — Ницше. Вот с этим я готов согласиться, потому как нравственность не является врожденной или постоянной данностью. Еще 25 лет назад слово «спекулянт» в СССР было однозначно ругательным, сейчас многие молодые люди, играющие на бирже, с гордостью называют себя спекулянтами. Аналогичная ситуация со службой в армии, раньше «откосить» было просто стыдно, теперь этим скорее гордятся. И если пока вышвырнуть на улицу родную мать еще и вызывает общественное осуждение, возможно, скоро и это станет нормой поведения.
Иными словами, я считаю, что нравственность не заведется в обществе как тараканы на кухне. Нравственность начинается с принуждения, и если законодательное определение нравственности – дело бесполезное, то вот формирование соответствующей судебной практики – задача вполне решаемая и даже нужная.
Существует ведь и иная точка зрения на вопрос необходимости применения критерия нравственности при осуществлении правосудия. «При этом необходимо законодательно закрепить, что признание сделок недействительными на основании их противоречия основам нравственности возможно только при одновременном нарушении такой сделкой конкретной правовой нормы или положения, вытекающего из нее… Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ не указывают на обязанность участников гражданского оборота соблюдать нормы нравственности, говоря об осуществлении гражданских прав.» (Статья: Недействительность антисоциальных сделок (Данилов И.А.) («Юридический мир», 2011, N 4)
Есть более простая точка зрения на нравственность: «Поступай в отношениях с другими так, как ты хотел бы, чтобы поступали с тобой». И всё…
Это да, только в отношениях, где спор о недвижимости это работает редко, к сожалению
Прекрасная работа Евгения Михайловна!
Основательный и детальный анализ норм права заложенный в исковом заявлении, и стал тем фундаментом, на котором построено отличное решение суда!
Очень приятно:-), спасибо!
Нет слов, Евгения Михайловна! Блестяще «оживили мертвую статью», поздравляю!
Как совершенно справедливо заметил Дмитрий Александрович, надо бы побыстрее закрепить эту практику в высших судебных инстанциях. Что, в свою очередь, спасет множество потенциальных бомжей, и вполне вероятно поможет восстановить право на жилище действительным!
Они не пошли в надзор… Хотя может и пойдут, время еще есть у ответчиков. Конечно, надо, чтобы ВС закрепил как-то, а то кроме Челябинской области никто пока на поток не хочет ставить такие дела…
Евгения Михайловна, восхищена результатами Вашей работы! Браво!!!
Спасибо большое:-). Хотелось бы верить, что этот случай поможет еще кому-нибудь:-)
Большое дело сделали, однако! Хвала Вам!
Скотопутинские поправки к ГК немножко на практике подправили :)
Не я, а суд:-)
Как ни странно. И не снесли!
Так глядишь Егориха скоро в немилость попадет, отправлят ее путинисты вслед за МБХ :)
А что, ей самой не впервой «верных» своих судей, обслуживавших самые черные интересы власти, смещать впоследствии по конъюнктурным соображениям.
Кстати, обратите внимание на постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. по делу «Гладышева против России».
Там, конечно, ситуация иная, но там интересные выводы есть применительно к ст. 8 ЕКПЧ о том, что произвольно выселять на улицу как бы и нельзя.
Хотя там не так прямо написано, много воды, есть оговорка, что в данном случае дело против государства, а не между частными лицами (где они вполне могли бы встать на сторону собственника, возможно), но моменты интересные.
Такая робкая попытка ЕСПЧ из права на уважение жилища вывести право на жилище, я бы сказал.
Ну и предыдущую практику по таким делам.
Я знакома с этим постановлением:-) но оно совсем не случай моей доверительницы:-(, главное, что победили!
нет такого в данном решении и быть не может — уважаемый не фантазируйте
Кроме комплиментов по поводу отлично сделанной работы, не могу удержаться и от респекта по поводу дизайна и контента сайта. Учитесь, коллеги: http://martynova.com/
Спасибо за комплименты:-)
Это не комплимент, а правда, высказанная в глаза)
Ну тогда преогромное благодарю:-)
Уважаемый Андрей Юрьевич, действительно, восторг американского подхода.
Уважаемая Евгения Михайловна, нет даже слов! Вы молодец! «Красивое» дело, профессиональная работа!(handshake)
Мне так приятно, правда! Главное, чтоб это сработало еще у кого-нибудь! сообщите, пожалуйста, если кому удастся!
Уважаемая Евгения Михайловна!
Вы настоящий борец за права!
Так умудриться применить ст.558 ГК в противовес ст. 292 ГК сможет только профессионал своего дела.
Восхищен вашим упорством и созданным прецедентом(F)
Большое спасибо:-)
Уважаемая Евгения Михайловна, Вам и Наталье Руслановне, неприменно.
Евгения Михайловна! Браво!!!(blush)
У меня было дело, когда я вопреки позиции органов опеки и прокуратуры сослался в том числе на социальную политику нашего государства, предусмотренную Конституцией, направленную на защиту детей и т. д. в вопросе лишения сироты опекунского пособия. В суде судья заявил, что предметом разбирательства дела будет только установление суммы денежных средств, ПОЛОЖЕННЫХ НА СОДЕРЖАНИЕ СИРОТЕ.
Идущему да покорится дорога.
Спасибо. Я так понимаю, что вопрос не только в слоге, но и в том, как этот слог доносить…
Решение, нет слов, замечательное!
И мне тут хотелось бы видеть продолжение нравственного подхода. Вот кому в этой ситуации и в каком размере должны быть возмещены расходы на представителя? Очевидно, что пожилая женщина не может одномоментно оплатить помощь адвоката. Но защищать-то её надо! И ответчик обязан возместить не только внесённое в кассу, но и не внесённую часть гонорара!
Я это дело взяла из принципа бесплатно. Потому что все, кто видел мой иск, считали его абсурдным. Но в успех верила Алла Петровна. Она всегда говорила: Евгения, мне все равно, что Вы делаете, я просто Вам верю и все.
Главное, что в очередной раз человек, тем более с ограниченными способностями к жизни, в правовом и социальном государстве в очередной раз не оказался на улице. (Y)
Да, я рада, что смогла ситуацию вытащить. :-).
Относительно оживления мёртвой статьи.
Ситуация такова — АНК Башнефть решила продать 3-х этажное здание в одном городе Башкирии и поручило дело какому-то ООО. ООО публично объявило торги но никого до них практический не допущено не было. Всех отговорили по разным причинам. Остался только славный представитель левоохранительного органа из местных. Они и выиграли, по цене 5000 руб за квм, хотя недолго до этого худшее помещение рядом продалось на торгах по 25 000 руб за квм. Владелец АНК Башнефть — ООО Система, Москва, получившие АНК Башнефть практический за гроши, по цене комиссионных. Мы как арендаторы можем ли подать на признание сделки недейстительной по данной статье, к тому же нами произведены были ремонтно-строительные работы на сумму, более половины суммы продажи здания?
С чего начать?
А начать с того, что выложить здесь договор аренды, будем посмотреть на условия
Думаю, Вам нужно обратиться к юристу в реале. Самый лучший вариант будет, поверьте!
А причем же тут сделка??
Поздравляю! У Вас есть опыт по признанию договоров пожизненного содержания с иждивением недействительными (ст. 601-605 ГК РФ)?
Конечно, есть, но в ней ничего особенного, в любой правовой базе есть судебная практика. Удачи!
Меня интересует не судебная практика, а Ваше личное, общее мнение, не вдаваясь в детали, — о несоответствии текста договора замыслу законодателя. Возможно это будет для Вас интересно, да и для меня тоже. Для примера приведу Вам лишь один самый простой пример: закон устанавливает два вида договоров: рента и пожизненное содержание с иждивением. Договора «ренты жилья на условиях пожизненного содержания», а именно таково название договора, в ГК РФ не предусмотрено, т.е., по-моему мнению, государство зарегистрировало и защищало в судах незаконную сделку.
О том, что мне может быть интересно, а что — нет, я узнаю на консультации. Поэтому если Вам необходима помощь, можете записаться на консультацию. Я берусь не за все дела, а только за те, которые мне интересны как юристу и финансово, либо просто как юристу.
Зачем двигать тело, если можно перемещать мысли. Сожалею, но Вы не ответили на вопрос. Успехов Вам и удачи!
Ответ на Ваш вопрос содержится в статье 601 ГК РФ.
Обратите внимание на главу 33 ГК РФ. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
Законодатель уже в названии главы счел необходимым различить эти понятия. Если бы был договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, тогда логично было бы иметь и договор ренты на условиях ренты
Отвечаю: мне это не интересно.
Всех благодарю за проявленный интерес к моему случаю! Если кому-то удастся это сделать, выиграть в гражданском суде по 169 ГК, личная просьба: обязательно сообщите, т.к. хочется верить, что моя борьба за крышу над головой женщины-инвалида была не зря.
Евгения Михайловна, присоединяюсь к поздравлениям, отличная работа и блестяще достигнутый результат! Успехов и удачи Вам в трудовой деятельности, выигранных дел и благодарных клиентов!
Ну вот! А то везде у нас так привыкли хаять суд и судей, причем, как правило, безосновательно.
Молодец, Евгения Михайловна! Мы Вами гордимся!!!
Евгения Михайловна, браво! Искренне горячо Вас поздравляю!
Но скажите, пожалуйста, почему ответчик — покупатель квартиры не заявил о том, что он является добросовестным приобретателем и что поэтому в отношении спорной квартиры нельзя применять двустороннюю реституцию в силу Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П?
К тому же, а где остался проживать сам Королёв М.Н.? Ведь у него, наверное, есть и другое жилое помещение, где может проживать и его мать? В таком случае его действия совсем не безнравственны, возможно он просто нуждался в деньгах, может быть даже на содержание матери-инвалида. Вы доказывали, что сын плохо обращался с матерью?
Я просто хочу смоделировать ситуацию. Что бы Вы ответили на такие возражения ответчика и были ли они?! Буду рад, если ответите.
Уважаемая Евгения, я горжусь, что по счастливой случайности зарегистрирован с Вами на одном сайте!
Замечательный результат, смелое и правильное решение
… где адвокат Евгения Мартынова предложила подать странный, даже на ее собственный взгляд, иск.
Странная, красивая и умная!!!
Здравствуйте, Евгения Михайловна!
Прочитав Ваше исковое заявление и решение суда по нему очень обрадовалось тому, что у пожилых людей, а тем более инвалидов есть шанс не остаться на улице. Хотелось бы поинтересоваться у Вас, а возможно ли применение ст.169 ГК РФ к договору дарения квартиры, заключенному инвалидом 1 группы по зрению с детства (в настоящий момент недееспособный по решению суда) чужому человеку. В настоящее время лицо, которому была подарена квартира, передарило эту квартиру своему бывшему родственнику, а последний подал иск о снятии инвалида 1 группы с регистрационного учета и о прекращении права проживания и пользования квартирой.
в иске спутано понятие незаключенный договор с недейтвительными… и непонятно почему суды не исследовали вопрос об отсутствии договоренности по существенным условиям — то есть проживанию матери..
но сам прецедент хорош!
Не умаляя достойную работу адвоката, хотелось бы отметить и качество судейской работы. Решение отписано хорошо. Судье тоже комплименты.
Поясните, пожалуйста: в чем смысл такого решения суда? Ведь в статье 169 ГК определены конкретные последствия признания сделки недействительной по такому основанию. Это — реституция, фактически — конфискация в пользу государства
Бывают озарения в нашей работе. Но если они -всегда, то безусловно Вы на своем месте и имеете Талант. После этого вы становитесь Адвокатом. Спасибо за вашу помощь. Мы воспользуемся вашим прорывом. И сколько раз я подавал в суд такие иски и доказывал, что налицо нарушение нашей(общественной) морали и правопорядка.Судьи не слышали…
Взяла подобное дело. Сомнения развеялись благодаря этой статье. Благодарю и автора и Праворуб.
Уважаемая Евгения Михайловна, готовлюсь к выселению сына, который постоянно проживал в квартире.Блестящая победа!