Найти юриста / адвоката / эксперта
О событиях имевших место: Мой доверитель – пожилая дама – обратилась с просьбой помочь уладить вопрос строительства дома на ее земельном участке с Комитетом архитектуры и градостроительства Администрации г.Междуреченска. Желание доверителя вполне обосновано: в ее собственности с 2016 находится земельный участок, целевое назначение которого «под индивидуальную жилую застройку» и старый дом с 1997 г., который она хотела бы снести и построить на его месте новый для сына и внуков. Отказ в выдачи разрешения строительства мотивирован тем, что представленные документы «не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка».
Суть дела: Для строительства дома на данном земельном участке необходимо было обжаловать отказ Администрации в выдачи разрешения на строительство и обязать ее предоставить данное разрешение.
Позиция в суде: В документах Доверителя был полный бардак! Главное несоответствие заключалось в том, что в Градостроительном плане (который был заказан специально для получения разрешения на строительство) разрешенное использование земельного участка установлено как «зона сохраняемого природного ландшафта» и среди основных, условных и вспомогательных видов разрешенного использования не было индивидуального жилого строительства, максимум – это туристическое обслуживание или заготовка лесных ресурсов. Данный градостроительный план основывался на Правилах землепользования и застройки, которые были утверждены Решением Междуреченского городского Совета народных депутатов III созыва от 17.07.2008 г. На дату принятия данного НПА спорный земельный участок находился в аренде у моего Доверителя на основании Договора, где было указано «для использования в целях индивидуальная жилая постройка» и Постановления Администрации «О предоставлении земельных участков под индивидуальную жилую застройку». Нигде не усматриваете противоречия?
Но это еще не всё! Уже после вступления в силу и даже неоднократно вносимых изменений в Правила землепользования и застройки, Администрация вынесла Постановление «О предоставлении земельного участка», в котором указывалось потрясающее по своей формулировке положение: «Предоставить К.Р.Н. земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: обл. Кемеровская, г. Междуреченск, ул. Ч., 00, с кадастровым номером 00:00:0000000:00 (категория земель: земли населенных пунктов, территориальная зона: зона сохраняемого природного ландшафта) в собственность бесплатно под жилую застройку индивидуальную». Как вам?
Выписка из ЕГРН содержит вид разрешенного использования «под жилую застройку Индивидуальную». Доверитель же узнала о том, что строить нельзя (совсем нельзя) только когда получила градостроительный план, в котором про «застройку жилую индивидуальную» нет ни слова. Таким образом, имея в собственности земельный участок и построенный на нем дом, Доверитель не могла распоряжаться ни тем, ни другим.
В суде отстаивалась позиция собственника земельного участка:
Градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом, в том числе фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальных зон (ст. 36 ГРК РФ). Правила землепользования и застройки принимались, когда уже существовал жилой дом на земельном участке, а земля была взята для этих целей в аренду, таким образом, установление и изменение территориальной зоны не учитывало сложившеюся планировку территорий и существовавшее землепользование. Использование земельного участка для индивидуально жилой постройки не опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, поэтому его фактическое использование должно быть разрешено.
Само собой, представитель Ответчика считал, что все должно быть в соответствии с местным законодательством, поэтому указывает на Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление разрешения на строительство» от 26.01.2017 г., где есть основание отказа в выдачи разрешения на строительства – несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (Подробнее – читайте в возражениях).
Результат: Суд вынес Решение в пользу моего Доверителя, но представитель Администрации обещала обжаловать, так как в зоне охраняемых природных территорий оказалось довольно много земельных участков «под индивидуальную жилую постройку», которые не могут даже реконструировать свои дома, не то что строить. Думаю, что если установится подобная практика, Комитет архитектуры и градостроительства Администрации МГО могут засыпать исками.
Рейтинг публикации:
«
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю, значимое дело!
Желаю удачи в апелляции, поскольку не сомневаюсь, что администрация сдаст позиции добровольно.
Думаю, что если установится подобная практика, Комитет архитектуры и градостроительства Администрации МГО могут засыпать исками.
Уважаемый Владимир Михайлович, благодарю! Сделаю всё, что в моих силах, чтобы Решение оставили в силе.
Поздравляю Вас, уважаемая Дарья Михайловна, отличный результат и очень полезная практика!
Уважаемый Сергей Равильевич, спасибо! Очень приятна оценка профессионала.
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю! Желаю, чтобы устояло!
Уважаемый Василий Герольдович, благодарю! Будем держаться до конца!
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю. У меня в производстве сейчас находится аналогичное дело. Первую инстанцию мы выиграли. Комитет градостроительства уже подал апелляционную жалобу.
Уважаемый Роман Александрович, что ж, желаю вам удачи в апелляции. Пусть справедливость восторжествует. Правда я думала, что это только в нашей провинции такой беспредел творится.
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю Вас с первой публикацией на «Праворубе». Надеюсь, что она будет не последней и Вы нас порадуете Вашими достижениями и практикой.
↓ Читать полностью ↓
По поводу этой публикации хочу Вас поздравить, Вы смогли отстоять права гражданина в сложном деле. Но вот решение суда по делу у меня вызвало сложные чувства.
Так, в решении суда читаем, что правила землепользования и застройки утверждены 17.07.2008 и они как-бы запрещают строительство в связи с установлением зонирования «зона сохраняемого природного ландшафта», а постановлением от 13.12.2016 истцу предоставлен земельный участок с видом разрешённого использования «зона сохраняемого природного ландшафта» и плюс «под жилую застройку».
И суд применяет ч.12 ст. 9 ЗК РФ, указывая, что в силу этой нормы «утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечёт за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон».
Вот тут и возникает сложное и даже странное чувство:
Во-первых, «утверждение» было раньше, чем потенциально-возможное «изменение» (утвердили в 2008, а предоставили землю в 2016, то есть, по факту никакого изменения не было, ст. 9 ЗК РФ применена неверно);
Во-вторых, понятие «функциональная зона» и «разрешённое использование» — эт-то, как говорят в Одессе, «две большие разницы» (в рамках одной зоны могут быть разные виды разрешённого использования, тут надо конкретно читать правила землепользования и застройки, что там имелось ввиду);
В-третьих, а каков вообще режим «зона сохраняемого природного ландшафта»? Если там стоят дома, сооружённые таким природным существом, как homo sapiens, это, получается, тоже часть уже существующего природного ландшафта, или нет!? Сами же установили зону «сохраняемого ландшафта» и сами же разрешаете потом в этой зоне строительство. Вы что вообще имели ввиду под этой зоной-то, там какой конкретный режим-то?
В конечном итоге вопрос в принципах зонирования, которые в силу ч.2 ст. 7 ЗК РФ определяются в главе 4 ГрК РФ. Эти принципы нарушены или нет?
На мой взгляд суд вообще не разбирался в сути вопроса.
А суть в том, что есть классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540. В этом классификаторе нет такого вида как «зона сохраняемого природного ландшафта». Есть что-то похожее в классе 9.1. «Охрана природных территорий». Но тут надо знать точно какие качества природной среды сохраняются, а суд с этим даже разбираться не стал, хотя этот класс устанавливает «Сохранение отдельных естественных качеств окружающей природной среды путем ограничения хозяйственной деятельности в данной зоне, в частности: создание и уход за запретными полосами, создание и уход за защитными лесами, в том числе городскими лесами, лесами в лесопарках, и иная хозяйственная деятельность, разрешенная в защитных лесах, соблюдение режима использования природных ресурсов в заказниках, сохранение свойств земель, являющихся особо ценными».
И потом, ландшафт включает в себя единую материальную основу, геологический фундамент, рельеф, гидрографические особенности, почвенный покров, климатические условия и единый биоценоз. Если в этот комплекс исторически давно включены жилые дома, то тупо надо понять насколько замена одного жилого дома на другой будет воздействовать на этот комплекс. Те есть, орган местного самоуправления должен был дать суду перечень охраняемых отдельных естественных качеств этого комплекса, типа, «не трогайте леса» (но леса не территории домовладения нет), или «не нарушайте пути перелёта птиц» (но птицы летят сверху, а домовладение снизу), или «не бурите скважины, так как упадёт уровень грунтовых вод» (но новое строительство не содержит проектного решения о бурении скважины) и т.п., и т.д.
К тому же надо было учесть переходные нормы законодательства. Как быть с п.п. 11 и 12 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ведь в силу этих пунктов прежнее зонирование признаётся действительным, не смотря на новый классификатор, но до 1.01.2020 всё зонирование обязаны привести в соответствие с этим классификатором?
На мой взгляд суд должен был разобраться что имеется ввиду под существующим зонированием, каков его режим и установлен ли такой режим вообще, описаны ли его характеристики, а если описаны, то насколько они соответствуют законодательству и принципам зонирования. Потом должен был соотнести с классификатором, поскольку всё равно нужно привести всё в соответствие с ним. И только на основании этого можно было сделать выводы.
Нет. Решение суда меня не впечатлило. Есть публично правовой интерес, а есть частный. И тут большой, даже огромный вопрос какой интерес должен быть учтён.
Уважаемая Дарья Михайловна, вышесказанное не умаляет Ваших достижений, по сути-то решение суда правильное, раз был дом, почему на его месте нельзя построить новый вместо старого? Или существующий ландшафт приобретёт достоинства от развалин?
Желаю Вам успехов и новых достижений в нашем нелёгком деле!
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю с дебютом на Праворубе! Тем более, с таким успешным, т.к. земельно-градостроительные дела весьма сложны, а коллег, как и мы, специализирующихся на этой категории очень мало. (Y)
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо! Но не пойму, почему все меня с дебютом поздравляют. Это ведь не первая моя публикация.
Дарья Михайловна, действительно, вторая. Сейчас посмотрел и вспомнил, что и предыдущая тоже мне понравилась.
Уважаемая Дарья Михайловна, и я морщил лоб, вроде помнил Вас ранее, но Праворуб выдает у Вас первую публикацию. Переживать по этому поводу не стоит, дважды первая слава не ко всем приходит! Это знак свыше! (angel)
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю с победой!
Если не трудно, выложите потом Апелляционное определение.
Уважаемый Евгений Викторович, спасибо! Дальнейшее движение дела обязательно буду освещать.
Уважаемая Дарья Михайловна, поздравляю и с дебютом и с победой в суде первой инстанции. Но, точка будет поставлена после апелляции, а она явно будет. Желаю удачи и жду продолжения.