Успешное обжалование отказа в выкупе арендуемого имущества из муниципальной собственности

Общество с ограниченной ответственностью арендовало у администрации одного из районов Ленинградской области нежилое помещение с 2011 года. Законодательством предусмотрена возможность преимущественного права покупки арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, причем с рассрочкой на срок до 7 лет (п. 2 областного закона Ленинградской области от 16.07.2019 № 65-оз) и процентной ставкой, равной 1/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Обращение с заявлением в КУМИГ

Общество полагало, что соответствует всем критериям, указанным в законе. Так, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ: 

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

• арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
• арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В декабре 2017 года Общество обратилось с заявлением об отчуждении имущества, поскольку считало, что имеет право на преимущественное право на приобретение недвижимости. 

Однако в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества было отказано в связи с тем, что по мнению будущего ответчика спорные помещения были предоставлены заявителю в качестве преференции в целях поддержки субъектов малого предпринимательства, в связи с чем положения Федерального закона 22.07.2008 №159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на него не распространяются.

Разбирательство в Арбитражном суде СПБ и ЛО

После анализа судебной практики было подготовлено исковое заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В процессе  исковые требования были уточнены, поскольку изначально они были сформулированы некорректно.

Суд принял решение об удовлетворении искового заявления. Обжалование ответчиком судебного акта ни к чему не привело.

При заключении Договора купли-продажи арендуемого имущества ответчик  установил завышенную по нашему мнению стоимость недвижимости и назначил рассрочку на 5 лет. Между сторонами возник преддоговорной спор, однако это тема следующей публикации :)