Выселение vs Приобретательная давность. Аудиозапись показаний свидетеля как доказательство

Еще одно «сказочное» дело из серии: «Жили-были лиса да заяц. У лисы была избенка ледяная, у зайца — лубяная. Пришла весна красна — у лисы избенка растаяла, а у зайца стоит по-старому…»

Об одном таком деле уже рассказывала Праворуб: PRO выселение, или Что делать, если вас хотят лишить права на ...

Не устаю повторять: оформляйте свои отношения правильно. Договор – это не формальная бумажка. Правильно составленный договор и грамотная консультация способны оградить вас от ненужных расходов и судебных тяжб, которые заканчиваются не всегда так, как бы вам хотелось.

Обстоятельства дела

В одном из районов Сахалинской области жила-была семья, которая решила переехать в другой регион. Собственник квартиры выдала доверенность на продажу своей матери, которая еще некоторое время проживала в этом городе, а также и другие документы на квартиру.

Это было начало 2000-х. С продажей квартиры возникли проблемы – покупатель так и не нашелся. А так как городок маленький, то всегда найдется «добрый» человек, готовый посодействовать в чем-либо.

Так и здесь: нашлась некая знакомая (назовем ее символично «Г.»), которая привела к матери собственника свою подругу (назовем ее Ш.), которая собралась разводиться и которой негде было жить, но денег на покупку квартиры у нее не было. Договорились, что эта подруга будет проживать в квартире за оплату коммунальных услуг. Договор, естественно, заключать не стали.

Причем эта Г. так активно жаждала поучаствовать в продаже квартиры, что вызвалась помочь матери собственника. Да так, что та отдала ей все документы: доверенность, договор купли-продажи, справки и т.д. Под честное слово.

Прошло время. Покупателя так и не было. Срок доверенности истек. Ш. проживала в квартире, регулярно оплачивала коммунальные услуги. А мама собственника тоже решила перебраться поближе к дочери.

И вот наступил 2025 год.

И посыпались как звезды с неба в лунную ночь принудительные взыскания – задолженность по коммунальным услугам.

Выяснилось, что Ш. умерла в 2020 году. После ее смерти в наследство вступили ее сыновья, один из которых въехал в спорное жилье и благополучно «на халяву» прожил до конца 2025 года, оплачивая только потребленную электроэнергию, чтобы ее не отключили.

И вот в декабре 2025 года ко мне обратилась дочь собственника, которая проживает здесь, в Южно-Сахалинске, с вопросом: что делать? К этому времени через обращение к участковому она уже выяснила, кто проживает в квартире.

Итак. Что делать?

В надежде на здравый смысл я подготовила письменное требование о выселении этого товарища, по получении которого дочери собственника позвонила какая-то неизвестная женщина (вероятно, юрист) и начала с напором доказывать, что «совести у вас нет, у нас есть все документы и договор купли-продажи на квартиру, и как вы смеете…».

Поняв, что здравомыслие противоположной стороне не присуще, в последних числах декабря, как подарочек на Новый год, мы подали в суд иск о выселении незаконно проживающего.

Так как разбирательство дела проходило в другом городе, было подано ходатайство о проведении видеоконференцсвязи, что суд и сделал: все судебные заседания были проведены с использованием ВКС.

За 3 дня до заседания был получен встречный иск. Оказывается, сыновья умершей претендовали на эту квартиру в силу приобретательной давности!

Иск о выселении

Иск я обосновала тем, что собственник имеет право предоставить жилое помещение в пользование любому лицу (ч.2 ст. 30 ЖК РФ).

В связи с этим собственник передала Ш. квартиру в безвозмездное пользование.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Письменный договор между собственником и Ш. заключен не был, однако в силу вышеуказанных норм закона это не является основанием для признания сделки недействительной или незаключенной.

Данные правоотношения вытекают из договора безвозмездного пользования, поскольку Ш. была вселена в жилое помещение с согласия собственника, оплачивала коммунальные платежи за квартиру до момента своей смерти.

В соответствии со ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя.

Таким образом, с момента смерти Ш. договор безвозмездного пользования квартирой прекращен.

Членом семьи собственника ответчик не является, вселился в квартиру незаконно, чем нарушает законное право соственника на владение квартирой, в связи с чем подлежит выселению.

Помимо этого, я заявила в иске требование о взыскании с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.

Встречный иск

Ответчик и  его брат, который фактически в квартире и не проживал, подали встречный иск о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности.

Свои требования мотивировали тем, что между их матерью Ш. и собственником спорной квартиры был заключен договор купли-продажи квартиры, где доверенным лицом по оформлению договора от имени собственника выступала ее мать по доверенности. Но этот пресловутый договор купли-продажи квартиры сгорел вместе с домом Г. еще в конце 2000-х.

Кроме этого, у них имеются документы, подтверждающие подготовку сделки купли-продажи квартиры, спорной квартирой они пользовались с 2002 года, оплачивали коммунальные услуги. О том, что квартира не является собственностью Ш., узнали после ее смерти, когда приняли наследство. А задолженность за коммунальные услуги они образовали специально, чтобы собственник с ними связалась.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Отец братьев (бывший супруг Ш.), который сообщил, что договор купли-продажи он не видел, с его условиями не знаком, деньги Ш. отдавала непосредственно Г., а не собственнику или ее матери.

Другой свидетель – соседка по прежнему месту жительства Ш., пояснила, что Ш. ей говорила, что квартиру купила у подружки.

Между тем, ни собственник, ни ее мать не являлись подружками Ш. Ее подружкой была Г., что подтвердили и братья.

И вишенка на торте: в качестве свидетеля в суд была вызвана та самая Г. Но она так и не явилась, так как умерла до судебного заседания, в котором должна была быть допрошена.

Недолго думая, браться предоставили аудиозапись телефонного разговора с ней, который, с их слов, состоялся в декабре 2025 года, где некая женщина говорила, что присутствовала при передаче денег Ш. матери собственника за купленную квартиру.

Возражение на встречный иск

У меня есть правило: я всегда пишу возражение на иск в полным правовым обоснованием, анализом доказательств и пр., а если в процессе вижу, что судья что-то не понимает, то еще и письменные пояснения. Это моя обязательная программа, которая, в том числе, позволяет выигрывать дела.

Возражая против удовлетворения встречного иска, я указала следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 59, 60 ГПК РФ доказательства должны отвечать требованиям относимости, то есть суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, и допустимости, то есть обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из вышеперечисленных норм закона следует, что факт покупки Ш. спорной квартиры должен подтверждаться письменным договором купли-продажи, а факт передачи спорной квартиры Ш. по договору купли-продажи – письменным актом приема-передачи квартиры, подписанным сторонами либо их уполномоченными представителями.

Кроме того, в соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: …2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Следовательно, доказательством передачи денег по договору купли-продажи квартиры может быть только письменный документ, составленный между Ш. и матерью собственника как ее представителем, либо непосредственно между Ш. и собственником.

Однако истцы по встречному иску таких доказательств не представили. Свидетельские показания в силу перечисленных норм закона не могут быть допустимым доказательством заключения договора, его условий и факта передачи денег.

Вместе с этим, для признания права собственности в силу приобретательной давности должна быть доказана совокупность следующих условий:

• первое условие — давностное владение должно являться добросовестным, от есть лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
• второе условия давностного владения – это открытое владение, то есть если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
• третье условие давностного владения – это его непрерывность, то есть если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
• четвертое условие давностного владения – это владение имуществом как своим собственным, то есть владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Совокупность условий для признания права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности отсутствовала.

Аудиозапись показаний свидетеля является недопустимым доказательством, так как суд при допросе свидетеля должен соблюсти ряд требований, а именно:

• суд обязан непосредственно исследовать доказательства по делу, в том числе, заслушать показания свидетеля;
• суд обязан перед допросом свидетеля установить его личность, разъяснить ему права и обязанности;
• суд обязан перед допросом свидетеля предупредить его об уголовной ответственности за дачу ложных показаний и за отказ от дачи показаний;
• суд обязан выяснить отношение свидетеля к лицам, участвующим в деле: нет ли неприязненных отношений, которые могут служить причиной оговора.

Только при соблюдении этих требований закона показания свидетеля приобретают силу допустимого доказательства.

• О том, что делать в случае, когда в судебном заседании невозможно допросить свидетеля, рассказывала здесь и здесь.

Кроме того, встречными истцами не представлено доказательств того, что аудиозапись содержит разговор именно с Г., доказательств принадлежности голоса именно Г. встречными истцами также не представлено и еще много нюансов, которые встречные истцы не учли и не предоставили суду.

Как я уже указывала ранее, аудиозапись и в силу требований ст. 60 ГПК РФ не может являться доказательством заключения договора купли-продажи и передачи денег.

Таким образом, аудиозапись является недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Решение суда

Суд согласился с моими доводами и удовлетворил иск о выселении, взыскал судебную неустойки, снизив ее до 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда. В удовлетворении встречного иска отказал.

А что же прокурор?

По искам о выселении участие прокурора обязательно. Он дает свое заключение по делу. И это заключение тоже должно быть мотивированным.

В этом деле от прокурора мы только услышали: иск о выселении удовлетворению не подлежит, что удивило даже суд.

Судья в недоумении спросила: «И это всё?» На что прокурор непоколебимо ответил: «Всё!»

Хочу отметить высокую организацию этого процесса: все заседания проводились с использованием видеоконференцсвязи, мои ходатайства о направлении мне материалов дела, а также документов, которые истребовал суд, удовлетворялись и суд направлял мне документы на электронную почту. Мне даже прислали аудиозаписи, предоставленные встречными истцами, несмотря на то, что мы слушали их в судебном заседании, но качество передачи звука по ВКС, конечно, было не очень.

• Ходатайства о направлении мне материалов дела я разместила здесь в свободном доступе.

Учитесь на чужих ошибках! А я вам в этом помогу.

Ваш адвокат Минина Ольга Витальевна