О единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Довольно часто в последнее время, а именно после 1 июля 2012 г. стали обращаться за помощью граждане, собственники жилых домов  с проблемами связанными с оформлением прав на земельный участок. В продолжение дискуссии на тему единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, развернутой на фоне невозможности признания прав на землю в порядке приобретательной давности, решил написать этот опус. Надеюсь поможет некоторым нашим согражданам избежать огромных расходов, а коллегам защитить права землепользователей.

Итак, земельное законодательство СССР предполагало наличие у граждан только права пользования землей (Основы земельного законодательства СССР, Земельный кодекс РСФСР, 1970), право собственности на землю возникло в нашей стране только во времена земельной реформы первого Президента «новой России» Б.Н.Ельцина. Одновременно с правом собственности в стране было введено право пожизненного наследуемого владения. Право собственности на земельный участки приобреталось гражданами за плату, за исключением некоторых социальных групп населения, право пожизненного наследуемого владения предоставлялось безвозмездно (статья 47 Земельного кодекса РСФСР). Именно поэтому большинство земельных участков, в том числе и те, которыми уже пользовались много лет, были приобретены гражданами во времена земельной реформы в пожизненное наследуемое владение.

Право пожизненного наследуемого владения исходя из названия не предполагает права распоряжение земельным участком, за исключением перехода права по наследству. При этом уже тогда нормы земельного законодательства устанавливали, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом гражданам выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Однако на практике это происходило довольно редко.

При продаже жилых домов в договоре купли — продажи фигурировал только дом и хозпостройки, так как права продажи  земли у продавца не было. Покупатель должен был обратиться в органы власти за безвозмездным приобретением права пожизненного наследуемого владения, но на практике население не обременяло себя подобной беготней, так и так такое переоформление все равно не порождало право собственности.

С введением в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации (2001), земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться перестали. И огромное количество земельных участков, много лет находящихся во владении граждан  «зависли в воздухе». Не многие граждане заволновались, и стали оформлять права на землю. В то время приобрести право собственности на землю из-за недостаточного развития рынка земельных участков и низкой кадастровой стоимости не представляло большого труда. Кроме этого ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» для таких граждан (собственников зданий) пресматривал льготную цену за выкуп земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями. Указанный льготный период неоднократно продлялся, но 1 июля сего года окончательно и безповоротно закончился. Проект Федерального закона о его дальнейшем продлении был отклонен Государственной Думой.  

Таким образом, на настоящий момент выкуп земельных участков собственниками расположенных на таких участках зданий, строений и сооружений осуществляется по полной кадастровой стоимости. В областных, районный и других крупных населенных пунктах таковая стоимость вплотную приближается к цифре с шестью нолями, а городах миллиониках и того больше.

При этом до 1 июля 2012 года органы власти, как правило местные, всяческим образом саботировали (затягивали офорление документов и заключение договоров) выкуп гражданами указанных земельных участков (что подтверждается и в вопросах раздела онлайнконсультация на проекте Праворуб), Однако после 1 июля 2012, власть очень охотно идет на встречу гражданам в выкупе земельных участков уже по полной кадастровой стоимости.

Но не все так страшно!!!

Итак, одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков и наоборот. (статья 1 Земельного кодекса РФ)

При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. (статья 37 Земельного кодекса РСФСР, 1991)

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (статья 35 Земельного кодекса РФ)

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. (статья 274 Гражданского кодекса РФ)

Исходя из вышеуказанных норм права, можно сделать вполне закономерный вывод, что собственникам жилых домов, приобретших их по сделкам до вступления в силу Земельного кодекса РФ должны автоматически перейти и права на землю под такими домами. Но как быть, если в силу Закона переход права пожизненного наследуемого владения по сделкам невозможен и не оформлялся? Некоторое время это было неразрешимой дилеммой.

Но в рамках многократного изменения земельного законодательства, именуемой «дачной амнистией» эта проблема была разрешена. Из совокупности положений Земельного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» право пожизненного наследуемого владения подлежит переоформлению на право собственности, при этом сроками не ограничивается. Кроме этого ФЗ от 23.11.2007 №268 были изменены положения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в связи с чем граждане не успевшие за долгие годы земельных реформ оформить права на земельные участки под приобретенными по сделкам жилыми домами, получили возможность оформления их бесплатно в собственность. 

Для оформления указанных земельных участков в собственность, необходимо обратиться с заявлением о регистрации права собственности на указанные земельные участки в регистрационную службу Управления Росреестра и предоставить помимо правоустанавливающего документа на дом, здание, сооружение, один из правоустанавливающих документов на земельный участок любого прежнего собственника указанного дома, здания или сооружения.

При этом платить сотни тысяч рублей за выкуп не требуется.