Признание аукциона по продаже земельного участка недействительным с участием прокурора

Всегда когда дело решается в поддержку прокурора остаётся не приятный осадок.

Вот и закончилось рассмотрение гражданского дела обсуждение которого было в кулуарах.

Результат ожидаемый. Дело проиграно с нашей стороны.

На сайте прокуратуры уже давно отчитались как помогли инвалиду в тяжбах с местной администрацией, защитили его права, нарушив права другого пожилого человека пенсионера.

Мой доверитель — моя родная старшая сестра приобрела на торгах земельный участок предложив бОльшую цену. 

Проигравшая торги сторона не могла с этим смириться и обратилась с жалобами в различные инстанции, включая администрацию Президента, Генеральную Прокуратуру, в местное СМИ, исказив реальные факты, указав, что сотрудники администрации отнимают у ветерана ВОВ (1930 года рождения), инвалида первой группы по зрению сарай самовольно им построенный, без предоставления земельного участка.

При этом, с заявлением о предоставлении ему земельного участка для обслуживания сарая не обращались. При утверждении схемы земельного участка не указывали, что на нём расположен самовольно построенный сарай. Земельный участок был сформирован площадью больше, чем необходимо для его обслуживания.

Ранее «ветеран» реализовал своё право на получение земельного участка в собственность в размере на 6 соток более нормы предоставления установленной в регионе (без уточнения площади).

Слово «ветеран» в канун 75-летия празднования Дня Победы звучало сильно.

Прокурор выступил в порядке ст. 45 ГПК РФ.

В обоснование иска истец указал, что при проведении аукциона по продаже земельного участка, результаты которого оспариваются, был нарушен п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЗК РФ).

Согласно нормам пункта 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Законодательством предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которые обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи соответствующего документа (пункты 1 и 3 ст. 131 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (пункт 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Причем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно нормам пункта 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно нормам пункта 2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно нормам пункта 3 ст. 56 ГПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Однако, истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств о праве собственности на хозяйственную постройку не представил, а материалы гражданского дела таких доказательств не содержат.

Согласно пункта 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункта 16 статьи 24, указанного выше закона, технический план единого недвижимого комплекса содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и (или) сооружениях.

21.06.2016 года истец по настоящему делу, обратился в Мценский районный суд Орловской области об установлении границ своего земельного участка.

Решением Мценского районного суда Орловской области от 26 декабря 2016 года по гражданскому делу №2-862/2016 исковые требования истца были удовлетворены частично. Решение вступило в законную силу 30 мая 2017 года.

При проведении экспертизы по вышеуказанному делу истец сознательно не включил в границы своего земельного участка (единого недвижимого комплекса) указанную в настоящем иске хозяйственную постройку, то есть умышленно отказался от каких-либо прав на неё. Всё принадлежащее истцу недвижимое имущество (единый недвижимый комплекс) было размещено в установленных вступившим в законную силу решением суда границах. Принятое решение истец не обжаловал и согласился с ним.

Спорный земельный участок никогда не предоставлялся истцу.

Более того, при формировании земельного участка по заявлению истца, им не было указано ни кадастровому инженеру, ни администрации Мценского района Орловской области при утверждении схемы земельного участка о наличие на нём объекта строительства.

Истец не обращался в администрацию района с заявлением о предоставлении ему земельного участка, ни на каком праве, для обслуживания объекта строительства, принадлежащего ему на праве собственности.

Определение Мценского районного Орловской области суда от 06 февраля 2018 года по гражданскому делу №2-1-111/2018 о прекращении производства по делу не является основанием для регистрации права собственности, так как его резулятивная часть не содержит сведений о признании за истцом права собственности на спорный объект, так как с таким заявлением он не обращался.

После регистрации права собственности на спорный земельный участок за ответчиком возражений на зарегистрированное право в Управление Росреестра со стороны истца не поступало.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 ст. 551 ГК РФ). 

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 ст. 81 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.

Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 ст. 8 ГК РФ)

В 2018 году администрацией Мценского района Орловской области был сформирован земельный участок для обслуживания жилой постройки,  в связи с чем в местной газете было размещено объявление о предоставлении этого участка за выкуп. Истец. подал заявку на выкуп. В ходе проведения аукциона было сделано 37 шагов, после чего его представитель пояснила, что «Только дурак может купить спорный земельный участок за такие деньги! » Этим дураком оказалась моя сестра.

Заместитель Мценского межрайонного прокурора Сиротинин А.А. обратился в суд с самостоятельным иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. Дело было объединено в одно производство.

В обоснование своего обращения прокурор Сиротинин А.С. пояснил, что его участие в деле необходимо для принятия судом правильного и нужного решения.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

ст. 9 ГК РФ определяет право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им права.

ст. 11 ГК РФ предусмотрена защита нарушенных гражданских прав, а в ст. 12 ГК РФ указаны способы защиты гражданских прав.

В силу подпункта 8 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Как следует из п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (часть 1).

Все названные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как следует из ч.1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Согласно подпункту 2 пункта 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В силу п.1 ст. 43 ЗК РФ, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 64 ЗК РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Истец никогда не являлся ни собственником ни другим пользователем спорного земельного участка ни на каком другом праве.

Самозахват земельного участка и строительство на нём не является основанием для возникновения права на него.

Согласно части 4 ст. 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункта 3 части 16 ст. 11.10 ЗК РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Исследуя обоснованность заявленных требований, суд учитывает, что в силу требований п. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

При этом согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Пунктом 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4, установлено, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.

Из п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) следует, что в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

В соответствии приказом Минземстроя от 04.08.98 N 37, служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений  относят сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.; (п. 2.9).

Статьей 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года устанавливались последствия самовольной постройки дома. Так, гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) — продавать, дарить, сдавать внаем и т. п. По решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.

Следует отметить, что согласно пунктам 2, 11 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 12.06.1964 «О порядке введения в действие Гражданского и Гражданского процессуального кодекса РСФСР» Гражданский кодекс РСФСР применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения его в действие, то есть с 1 октября 1964 года. Правила статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР о последствиях самовольной постройки жилого дома (дачи) или части дома (дачи) применяются также в отношении домов и дач, возведенных до 1 октября 1964 года и признававшихся самовольными постройками по ранее действовавшему законодательству.

В силу статьи 5 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» часть первая ГК РФ применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая ГК РФ применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ, действующим с 1 января 1995 года, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно абзацу 1 пункту 3 названной статьи в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральный законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ (01 сентября 2006 года), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В соответствии с действующей редакцией вышеизложенного пункта данной статьи указанный абзац утратил силу, предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В обоснование иска прокурором было указано, что в силу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Однако таких прав у истца не возникло как до вступления в силу вышеуказанного закона, так и после. Доказательств обратного суду не представлено.

Земельный участок для строительства данного сарая никогда не предоставлялся истцу.

Это следует и из технического паспорта на домовладение в котором отражены все вспомогательные объекты относящиеся к данному дому. Сведения о спорном сарае указанный документ не содержит.  

25 июля 2019 года истец обратился в Мценский районный суд Орловской области с иском о признании права собственности на указанный сарай (Дело № 2-1-4/2020). 26 октября 2019 года это дело было приостановлено судом до рассмотрения настоящего дела. Исковое заявление составлено адвокатом – квалифицированным юридическим советником. К иску приложены документы, не являющиеся основанием для возникновения права собственности.

При указанных обстоятельствах прокурором и истцом не оспаривается утверждение схемы земельного участка, и постановка его на кадастровый учет государственным органом, осуществившим предварительную проверку.

Для обслуживания сарая площадью 34,5 кв.м. достаточно земельного участка площадью 50 кв.м., истец, злоупотребляя правом на обращение в  суд имеет намерение получить большую площадь.

Законность аукциона подтверждается решением по жалобе УФАС, вступившим в силу и не оспоренное истцом.

 Основанием для предъявления заявления в суд является обращение гражданина к прокурору о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов. Обращение должно быть письменным. При невозможности оформления гражданином заявления его волеизъявление должно быть зафиксировано прокурором в письменной форме. В случае, когда по объективным причинам гражданин не может представить доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов, прокурор принимает исчерпывающие меры к сбору необходимых доказательств.

По  ГПК РФ  прокурор не может по своей инициативе вступить в дело в любой стадии процесса по любому гражданскому делу. Он вправе участвовать и давать заключения только по ряду дел, предусмотренных ч. 3 ст. 45 ГПК и другими федеральными законами. К таким делам относятся дела о выселении, дела о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, дела, связанные с нормоконтролем, избирательные дела, а также ряд дел особого производства, включая дела об усыновлении (удочерении) ребенка, о признании гражданина безвестно отсутствующим или объявлении гражданина умершим, об ограничении дееспособности гражданина, признании гражданина недееспособным, ограничении или лишении несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами, об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным, о принудительной госпитализации гражданина в психиатрический стационар или о продлении срока принудительной госпитализации гражданина, страдающего психическим расстройством.

Помимо ГПК обязательное участие прокурора по отдельным категориям дел предусмотрено и другими федеральными законами. Так, в силу ст. 70 СК обязательно участие прокурора по делам о лишении родительских прав, об ограничении родительских прав (п. 4 ст. 73 СК), об отмене усыновления (п. 2 ст. 140 СК), о восстановлении в родительских правах (п. 2 ст. 72 СК).

Имеется приказ Генерального прокурора РФ от 26 апреля 2012 г. № 181 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском процессе".

Согласно п. 20 названного приказа считается утратившими силу приказ Генерального прокурора Российской Федерации от 02.12.2003 N 51 “Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве” и указание Генерального прокурора Российской Федерации от 14.05.2009 N 160/8 “Об организации работы по применению части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации”.

Уверен, что апелляция засилит принятое решение, так как оно было согласовано. 

По вступлении данного решения в силу будет возобновлено другое гражданское дело — о признании права собственности на сарай. Это решение будет основанием для удовлетворения согласно нормам ст. 61 ГПК РФ. А в том деле у нас встречный иск об устранении препятствий в пользовании по 304 ГК РФ.

ВС неоднократно разъяснял, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимаю любую критику и мысли по обжалованию.