В 2016 году СКГД ВС РФ было вынесено несколько внушающих оптимизм определений, имеющих значение для тех, кто занимается защитой прав дольщиков, взысканием неустойки с застройщиков. Не буду здесь говорить о том, что многие правовые позиции якорных определений ВС РФ в регионах не имеют никакого значения, а решения судов, их применяющих отменяются. В моей практике суд первой инстанции вынес решение, следуя разъяснением пленумов РФ, обзорам судебной практики, правовым позициям свежих определений ВС РФ, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, не снижая ее размер, но Санкт-Петербургский городской суд снизил все чуть менее, чем в два раза, вопреки всем «передовым» позициям высшей судебной инстанции. Тем не менее, все же стоит обращать внимание на новые определения СК ГД ВС РФ по некоторым важным вопросам, связанным с взысканием неустойки.

Здесь я не буду говорить об ущербности практики некоторых региональных судов по фактически безмотивному снижению размера неустойки. Об этом я подробно писал.

Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.

Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 305-ЭС16-6006.

Почему это определение важное для практики?

Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.

Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной  ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.

С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.

Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).

Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.

Второе дело, №4 -КГ16-37, касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.

Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.

Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.

Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.

Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.

Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?

Автор публикации

Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович
Санкт-Петербург, Россия
Представление интересов граждан и организаций в судах общей юрисдикции по гражданским делам. Взыскание неустойки по ДДУ. Арбитраж. Правовые заключения.
www.advokatizosimov.ru

Да 27 27

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Беляев Максим, Изосимов Станислав, Демин Евгений, Морозов Юрий, Климушкин Владислав
  • Адвокат Беляев Максим Юрьевич 08 Февраля 2017, 23:41 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за обзор! Не могу в прямом виде согласиться с таким утверждением, что неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.В этой ситуации,  как мне думается, нужно исходить из конкрентных  условий дополнительного соглашения и действительной воли сторон.  Например, если стороны договора прописали в дополнительном соглашении — внести изменения в пункт 1.3. Договора и читать его в следующей редакции. В этой ситуации, стороны добровольно изменили срок сдачи объекта, и поэтому требование о взыскании неустойки будет на мой взгляд незаконным.

    Вот другой пример: Стороны договора решили продлить срок сдачи объекта до _______ года. 
    В этой ситуации, условие дополнительного соглашения предполагает изменение срока в связи с невозможностью застройщиком исполнить обязательства в срок, и поэтому требование о взыскании неустойки будет правомерным. 

    Другими словами, при принятии соответствующего решения, нужно выяснять мотивы изменения сроков.

    +2
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 09 Февраля 2017, 07:08 #

      Уважаемый Максим Юрьевич, спасибо за комментарий, но я высказывал не свое мнение, а то, что содержится в определении ВС РФ. Определение же исходит именно из такого подхода. Обзор заключается в констатации высказанной ВС РФ позиции. 

      Сторона решили поменять условие о сроке в период просрочки и за время, до изменения условия уже исчислялась неустойка. Стороны, когда в период просрочки изменили условие о сроке не оговорили, что застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков до заключения дополнительного соглашения. Понять логику определения вполне можно.

      Кстати, я давно уже считаю, что в праве в ряде случаев может быть несколько ответов на один вопрос, и каждый будет правильным.

      +3
      • Адвокат Беляев Максим Юрьевич 09 Февраля 2017, 09:18 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, но я и написал, что не могу согласиться именно с мнением ВС РФ в прямом виде. ВС РФ разрешал конкретную ситуацию.

        +2
    • Адвокат Морозов Юрий Владимирович 10 Февраля 2017, 18:29 #

      Уважаемый Максим Юрьевич,

      В этой ситуации, как мне думается, нужно исходить из конкрентных условий дополнительного соглашения и действительной воли сторон. Например, если стороны договора прописали в дополнительном соглашении — внести изменения в пункт 1.3. Договора и читать его в следующей редакции. В этой ситуации, стороны добровольно изменили срок сдачи объекта, и поэтому требование о взыскании неустойки будет на мой взгляд незаконным.

      На мой взгляд, в ДДУ особый субъектный состав, где дольщик является заведомо более слабой сторон и его застройщик может просто принудить подписать ДС. Следовательно, нельзя сказать, что дольщик выражает свою воли при заключении ДС. Конечно, надо отметить, что ДДУ — это и не договор присоединения.

      +1
      • Адвокат Беляев Максим Юрьевич 10 Февраля 2017, 18:44 #

        Уважаемый Юрий Владимирович,

        На мой взгляд, в ДДУ особый субъектный состав, где дольщик является заведомо более слабой сторон и его застройщик может просто принудить подписать ДС. Следовательно, нельзя сказать, что дольщик выражает свою воли при заключении ДС. Конечно, надо отметить, что ДДУ — это и не договор присоединения
        В договоре ДДУ нет никакого особого субъектного состава участников. Состав участников понятен и прописан в законе. Не совсем понятно  - что значит понудить подписать ДС?

        +1
        • Адвокат Морозов Юрий Владимирович 10 Февраля 2017, 19:14 #

          Уважаемый Максим Юрьевич,

          разрешите с Вами не согласиться. 

          Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо, у которого имеется в собственности или на праве аренды (на праве субаренды) предоставленный для строительства земельный участок (п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве), право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве). Он также должен получить разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовать (разместить) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

          Кроме того, застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).

          Таким образом, все-таки считаю, что в ДДУ особый субъектный состав.

          Не совсем понятно — что значит понудить подписать ДС?
          Поясню! Как и писал выше, дольщик заведомо более слабая сторона договора, следовательно, говорить о том, что выражает свою воли наравне с застройщиком… самонадеянно

          0
      • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 10 Февраля 2017, 19:30 #

        Уважаемый Юрий Владимирович, согласен с Вами. Позиция ВС РФ в данном случае как раз обусловлена тем, что дольщик более слабая сторона. Коме того, законная неустойка в повышенном размере для граждан-дольщиков введена потому, что у граждан не равные переговорные возможности с застройщиками и если бы они вели переговоры, то никогда не смогли бы добиться включения в ДДУ условия о штрафной неустойке в размере, позволяющим обеспечить своевременное исполнение застройщиком обязательств…

        +2
  • Юрист Демин Евгений Сергеевич 09 Февраля 2017, 10:46 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, у меня иной подход к застройщику, после первого же месяца передачи кв. предъявил иск, получил отказ, подал в суд и сразу же мое требование было застройщиком удовлетворено, теперь предъявляю претензию каждый месяц. 
    и мне хорошо и застройщику не накладно :)

    +1
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 09 Февраля 2017, 11:22 #

      Уважаемый Евгений Сергеевич, редкое явление, когда застройщик удовлетворяет требования. Политика застройщиков, с которыми я сталкивался в судах, совершенно другая. Они никому добровольно ничего не выплачивают, так как в суды идет не более 15-20% дольщиков. Если они будут добровольно выплачивать, то просить деньги будут все. Им выгоднее заплатить по судебным решениям 15-20% дольщиков, да со срезанной неустойкой, чем платить каждому. Чем больше просрочка, тем застройщику меньше стимулов.

      +1
  • Юрист Демин Евгений Сергеевич 09 Февраля 2017, 11:50 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, застройщик предлагал мне подписать допсоглашение о продлении сроков, его не подписали, далее был разговор приобрести машиноместо в доплатой за минусом неустойки, но их соглашение было на таких условиях: 
    ↓ Читать полностью ↓

    3.1. Новый участник долевого строительства отказывается от заявленной претензии и изложенных в ней требований, связанных с нарушением сроков, предусмотренных ДДУ, все требования полностью прекращаются предоставлением Участником долевого строительства отступного Новому участнику долевого строительства на условиях и в порядке, предусмотренных настоящим соглашением.
    3.2. Новый участник долевого строительства принимает новый срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства – не позднее 30.04.2017 г.
    3.3. Новый участник долевого строительства обязуется в срок до 26.09.2016 г. заключить с Застройщиком дополнительное соглашение в части установления нового срока ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи объекта долевого строительства, а также зарегистрировать данное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Кемеровской области.
    3.4. Застройщик обязуется соблюсти вновь установленные сроки ввода жилого дома в эксплуатацию (первый этап – не позднее 28.02.2017 г.) и передачи Объекта долевого строительства Новому участнику долевого строительства (не позднее 30.04.2016 г.).
    3.5. Участник долевого строительства принимает на себя обязательство оплатить Новому участнику долевого строительства отступное в размере и порядке, установленном п.4 настоящего Соглашения.
    4. В качестве отступного Участник долевого строительства обязуется в течение 14 (четырнадцати) дней с момента подписания Застройщиком и Новым участником долевого строительства акта приема-передачи объекта долевого строительства перечислить на расчетный (лицевой) счет Нового участника долевого строительства определяемую в соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с ДДДУг. за каждый день фактической просрочки передачи объекта долевого строительства.
    Пример расчета неустойки по состоянию на 25.08.2016 г.:-----------------
    5. Передача отступного будет подтверждаться платежным поручением, подтверждающим перечисление Участником долевого строительства денежных средств Новому участнику долевого строительства. По соглашению сторон возможна замена выплаты неустойки денежными средствами на выполнение работ по внутренней отделке объекта долевого строительства на эквивалентную стоимость за счет Участника долевого строительства.
    6. Одновременно, в соответствии со ст. 415 ГК РФ, по настоящему соглашению Новый участник долевого строительства отказывается от требований к Застройщику и/или Участнику долевого строительства об уплате компенсации морального вреда, возможных дополнительных убытков, неустойки, вызванных нарушением сроков передачи квартиры, предусмотренных ДДУ и не будет в дальнейшем иметь никаких претензий, при условии выполнения Застройщиком сроков передачи Объекта долевого строительства, установленных Дополнительным соглашением от 26.09.2016 г.
    При невыполнении Застройщиком принятых на себя обязательств, настоящий пункт не применяется, Новый участник долевого строительства имеет право предъявить к Застройщику неустойку, компенсацию морального вреда и прочие убытки и расходы, вызванные нарушением срока передачи Объекта долевого строительства.
    получается, допник о продлении зарегистрируй, а вот потом получишь неустойку, вот только от кого, если Участник обанкротиться, а Застройщик скажет продление то зарегистрировано.
    От слов Юриста услышал, что многие его подписали, вот кто подписал, тот по такому соглашению ничего и не получит

    0
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 09 Февраля 2017, 12:03 #

      Уважаемый Евгений Сергеевич, ко мне недавно обратились клиенты, которые подписали соглашение о зачете встречных требований: увеличение площади квартиры, что стоит примерно 80 000 рублей, против неустойки в 950 000 рублей. Дольщики согласились, что в остальной части долг по неустойки прощается. Вот так застройщики «работает» с дольщиками.

      +3
      • Юрист Демин Евгений Сергеевич 09 Февраля 2017, 12:30 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, по моей неопытности подписав уступку я рассчитывал, что в случае просрочки передачи неустойку получу с суммы указанной в договоре уступке, ДДУ я видел, но вот приложение со стоимостью Кв. мне не показали.
        Когда встал вопрос о выплате неустойки, оказалось что сумма кв. в ДДУ оказалась на 900т.р. меньше, вот и получается, что и соскочить мне нельзя, т.к. Застройщик вернет только сумму указанную в ДДУ, а не по уступке.

        0
  • Адвокат Морозов Юрий Владимирович 10 Февраля 2017, 18:19 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович,

    Тема достаточно актуальная. Спасибо, что обратили наше внимание на это, опубликовав статью. ВС порадовал своим взвешенным подходом.

    +2
  • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 13 Февраля 2017, 17:45 #

    Уважаемый Станислав Всеволодович, смотрели ли Вы изменения в Закон о долевом строительстве? На мой взгляд всё свели к отсроченной купле-продаже. Интересно Ваше мнение.

    +1
    • Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович 14 Февраля 2017, 14:33 #

      Уважаемый Владислав Александрович, определение ДДУ в новой редакции определяется следующим образом:По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.В принципе определение ДДУ осталось тем же. На мой взгляд важным моментом является то, что застройщик все-таки строит дом, что ближе к подряду, хотя можно найти здесь и куплю-продажу будущей вещи, которой еще нет.
      В моей практике производитель тракторов также  изготавливал по требованию покупателя трактора и мы рассматривали споры на основании договора поставки.
      Думаю, что здесь ближе купля-продажа, хотя застройщик не регистрирует за собой право собственности, а право первыми регистрируют дольщики. В данном случае похоже на подряд.

      +2
      • Адвокат, модератор Климушкин Владислав Александрович 14 Февраля 2017, 16:07 #

        Уважаемый Станислав Всеволодович, нас на семинаре просвещали, что теперь денежки участника строительства закрываются в сейф в банке и застройщик их не видит пока не построит.
        Участник не контролирует ход строительства, на мой взгляд прям купля-продажа и вышла.

        +2

Да 27 27

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Обзор некоторых прошлогодних определений ВС РФ по договорам долевого участия: эволюция правовых позиций в пользу защиты дольщиков» 5 звезд из 5 на основе 27 оценок.

Другие публикации автора

Похожие публикации