Здесь я не буду говорить об ущербности практики некоторых региональных судов по фактически безмотивному снижению размера неустойки. Об этом я подробно писал.
Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.
Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 305-ЭС16-6006.
Почему это определение важное для практики?
Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.
Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.
С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.
Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:
Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.
В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.
Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.
Второе дело, №4 -КГ16-37, касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.
Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.
Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.
Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали.
Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.
Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?