Арбитражный суд Приморского края отказал истцу во взыскании неосновательного обогащения. Права доверителей защищены

В марте 2023 года ООО приобрело помещение площадью 200 кв.м в нежилом здании. Уже после приобретения выяснилось, что в помещении отсутствует электроснабжение.

Как позже выяснилось, все здание было разделено на отдельные помещения, имеющие разных собственников физических и юридических лиц, с которыми возник конфликт у прежнего собственника (продавца). В отместку помещение было отрезано от электричества.

Директор нового собственника начал безуспешную переписку с одним из сособственников помещений в здании — индивидуальным предпринимателем, на которого указали, как на управляющего, но кто его наградил такими обязанностями, пояснить затруднились. Эдакий, знаете, серый кардинал, которому остальные собственники подчинялись или просто не желали с ним конфликтовать. 

Письма ИП не получал, они все возвращались в связи с «истечением срока хранения». Личные встречи моих доверителей с «серым кардиналом», на которых пытались «решить вопрос миром» — подключить помещение к электроснабжению, было озвучено и предложение выкупить помещение по рыночной цене, если так не ко двору пришелся новый собственник, привели к тому, что ИП  открыто предупредил о создании таких условий новому собственнику, что это помещение достанется ИП безвозмездно, то есть даром.

А после этого в Арбитражный суд Приморского края ИП был подан иск о взыскании с ООО неосновательного обогащения в виде расходов на ремонт здания и оплаты коммунальных платежей, на внушительную сумму — 1 300 000 рублей. 

Вот с таким багажом информации и проблем директор ООО пришел ко мне. Было понятно, что решить вопрос миром не получится, «серый кардинал» действительно настроился отобрать помещение, практически законным способом — растущей с арифметрической прогрессией задолженностью за ЖКУ. И это притом, что помещением пользоваться не возможно, отсутствует электроснабжение.

Из иска следовало, что ИП взыскивает с нового собственника в качестве неосновательного обогащения расходы на ремонт кровли и фасада за 2021-2022 годы, то есть до возникновения права собственности у нового собственника, и расходы на содержание и ремонт задания, а также ЖКУ (электричество, водоснабжение, вывоз ТБО, охрана) за период с момента возникновения права собственности у ответчика.

Среди приложений к иску был интересный документ: протокол собрания собственников помещений данного здания от 2019 года, когда были приняты ряд решений, в том числе и ремонт кровли и фасада здания, и определена сумма расходов по содержанию здания и ЖКУ в размере 300 рублей за 1 кв.м,  ответственность по заключению договоров была возложена на ИП «серого кардинала», и расходы, якобы, должны были быть распределены между всеми сособственниками пропорционально занимаемой площади.

Как фактически обстояли дела по сбору расходов на ЖКУ и ремонт с остальных сособственников, а также сколько фактически денег было потрачено на ремонт — осталось тайной, покрытой мраком, который не смог развеять даже суд со своими неоднократными определениями с требованиями к истцу о предоставлении документов, подтверждающих расходы. 

Также было приложено решение Арбитражного суда Хабаровского края по иску ИП к предыдущему собственнику помещения, которым были взысканы расходы на электроэнергию. Именно это решение представитель ИП предлагал «взять» за преюдицию.

В обоснование расходов на ремонт фасада и кровли были предоставлены естественно возмездные агентские договоры, заключенные между ИП и иными сособственниками здания, о поиске ремонтной бригады. Что мешало самому ИП найти ремонтную бригаду и кто его уполномочил заключать агентские договоры, ответа мы так и не получили.

Затем были договоры подрядов «со специалистом из ближнего зарубежья» на ремонт кровли и фасада здания, которому наличные денежные средства передавались на закуп строительных материалов (без подтверждающих отчетных документов) и в качестве оплаты по договору под расписку. Проверить реальность подрядчика не представлялось возможным, так как в документах, если их так можно назвать, имелись только его фамилия и инициалы… Ну, и конечно, были предоставлены акты выполненных работ без нареканий со стороны заказчиков.

В части расходов на ЖКУ и содержание и ремонт здания был представлен только расчет, исходя из площади помещения доверителей, помноженной на 300 рублей за 1 кв.м и на количество месяцев. Ни одного документа, подтверждающего фактические расходы предоставлено не было.

В первом же судебном заседании мной была выражена позиция, что ООО готово оплатить расходы на ЖКУ и содержание и ремонт здания при предоставлении детального расчета и фактически понесенных расходов, а также за вычетом расходов на электроэнергию, которой в помещении просто нет, в части расходов на ремонт здания мы категорически возражали, так как на заявленный период времени собственник помещения был иной. 

Представитель истца по первому вопросу сослалась на решение собственников от 2019 года, а по второму вопросу на ст. 169 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которыми обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона, то есть по аналогии с ЖК РФ.

Не смущали истца ни разница в заявленных площадях здания в выписке ЕГРП и указанная в протоколе собрания собственников от 2019 года, ни отсутствие первичной бухгалтерской документации, ни момент возникновения права собственности у ответчика, ни истечение срока исковой давности по ряду требований, не смог пояснить представитель и то, почему ранее при взыскании с предыдущего собственника задолженностей никогда не ссылались на протокол 2019 года.

Неоднократные требования суда о предоставлении документов, подтверждающих доводы иска, остались без удовлетворения со стороны истца. Развернутая позиция ответчика, посеявшая сомнение у судьи о законности заявленных требований на основании имеющихся в материалах дела документов, сделали свое дело — в иске было отказано в полном объеме.

Ждем апелляционную жалобу, но, думаю, результат ее рассмотрения предсказуем.

П.С. Для ответного иска была подготовлена экспертиза оценки рыночной стоимости  аренды помещения доверителя, так вот 1 кв.м сдается не дороже 450  рублей, то есть при стоимости расходов по его содержанию в 300 рублей, получается очень занимательная практически убыточная математика...

П.С.2. С позицией, предложенной со стороны ответчика могут ознакомиться пользователи ПРО в приложениях к публикации.