Прекращение обязательства по аренде

В развитие и продолжение этой статьи. Как и каким способом можно урегулировать ситуацию.

В начале хочу выразить огромную благодарность коллегам, которые откликнулись на предложение подискутировать над правовой коллизией. Благодаря этой возможности родилось решение этой правовой задачи путем совершения минимальных затрат.
Разрешение правовой ситуации.

Как говорится в нашем деле, равно как и в медицине правильно поставить диагноз, т.е. определить существующие правоотношения.

Напомню фактические обстоятельства. Были договор аренды на землю и договор аренды на строение. В рамках ФЗ РФ №159-ФЗ от 22.07.08г. территориальный орган в ответ на заявление предприятия — арендатора направил ему проект договора купли – продажи. Проект договора был подписан с протоколом разногласий.

Рассмотрение разногласий по поводу цены было передано на рассмотрение арбитражного суда. Решение об урегулировании разногласий вступило в силу в июле 2025г. До этого момента арендная плата исправно выплачивалась.

Получив апелляционное постановление арендатор направил в адрес теоргана требование передать документы на государственную регистрацию перехода права собственности и одновременно выплатил установленную судом выкупную стоимость.

Теорорган не передал документы на госрегистрацию и обжаловал решение в кассацию. Ситуация подвисла до рассмотрения спора в кассации. После рассмотрения терорган написал новую редакцию договора, но подписанную уже декабрем и после нашего подписания передал документы на госрегистрацию, которая состоялась в декабре 2025г.

На разрешение поставлены вопросы – обязано ли предприятие – арендатор осуществлять какие либо платежи за период с августа по декабрь, если обязано, то какие и в каком размере? Какие действия необходимо совершить для того чтобы окончательно разрешить ситуацию?

Правоотношения.

Очевидно, что на основании ст. 445 ГК РФ и ст. 446 ГК РФ договор купли – продажи заключен с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу, т.е. в июле месяце 2025г.

Договор купли – продажи породил обязанность покупателя оплатить и принять предмет договора, а продавца передать предмет договора и подтвердить свое волеизъявление путем передачи документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается исполнением. ст. 413 ГК РФ определяет момент прекращения обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

На основании ст. 131 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации объекта недвижимости.

Именно с этого момента арендодатель и арендатор совпадут в одном лице. Соответственно обязательства по договорам аренды прекратятся на основании ст. 413 ГК РФ.

Т.е., по сути, до момента государственной регистрации договоры аренды действуют и сохраняется обязательство арендатора осуществлять по ним платежи. Одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности производится государственная регистрация снятия арендного обременения с имущества, а также делается запись о прекращении договоров аренды.

Размер арендных платежей.

Поскольку территориальный орган по управлению федеральным имуществом нарушил свои обязательства и допустил просрочку исполнения 4 месяца, он должен в соответствии со ст. 15 ГК РФ, ст. 393 ГК РФ и ст. 1064 ГК РФ возместить возникшие в связи с несвоевременным исполнением убытки.

Определение размера убытков.

Очевидно, что после вступления решения суда об урегулировании разногласий по договору купли — продажи объектов, договоры аренды не прекратили свое действие  и за все это время арендатор вынужден выплатить арендную плату в размере, предусмотренном договорами аренды. В случае добросовестного исполнения обязательств терорганом у арендатора такой обязанности бы не было. Соответственно обязанность оплатить арендную плату за 4 месяца является прямыми убытками.

Но, в соответствии с профильными главами НК РФ в случае добросовестного выполнения обязательств терорганом и момента госрегистрации перехода права собственности у предприятия возникла бы обязанность выплатить налог на имущество и налог на землю за этот 4-х месячный срок.

Таким образом прямыми убытками будет являться разница между размером арендной платы, подлежащей оплате по договору, и размером налога, которые бы предприятие было обязано выплатить при своевременном исполнении обязанностей продавцом.

Разрешение правовой ситуации.

Изначально я планировал обратиться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия тероргана по передаче документов на госрегистрацию. Тем самым хотел зафиксировать срок на обжалование действий\бездействий государственного органа, он, напомню, составляет 3 месяца и установить преюдициальный факт неправомерности с целью доказывания вины в причинении убытков.

И в случае обращения тероргана за взысканием арендной платы или еще каких действий, связанных с ее неуплатой, достать «этот меч кладенец и махнуть им от плеча», т.е. представить доказательство.

Затем отказался от этого шага, т.к. по смыслу ФЗ РФ №159-ФЗ от 22.07.08г. функция государственного органа осуществляется только до момента направления проекта договора купли – продажи либо направления отказа. Далее все споры и действия подчинены регулированию гражданским кодексом и споры рассматриваются в общем исковом порядке.

Поэтому мной был предложен следующий вариант разрешения данного вопроса.

1.Предприятие по своей инициативе в счет арендной платы за время просрочки продавца (4 месяца) осуществляет платежи в размере, соответствующем размеру налога на имущество и налогу на землю, которые бы оно выплатило при добросовестном исполнении обязательств.
2.Направляет в адрес территориального органа претензию в которой указывает об обосновании причиненных убытков и удержании их из арендной платы.

Таким образом обязательства доверителя по оплате арендной платы за период кассационного обжалования будут исполнены и в соответствии со ст. 408 ГК РФ прекращены. Все дальнейшие обязательства по договору аренды прекращены на основании ст. 413 ГК РФ.

В итоге договоры аренды прекращены для сторон полностью, договор купли – продажи исполнен полностью.

Осталось только взыскать убытки с федеральной казны за время просрочки направления проекта договора. Но это уже другая история. Тем более, что решение арбитражного суда о признании бездействия незаконным имеется.