Найти юриста / адвоката / эксперта
В настоящее время осуществляю представительство интересов женщины, которая фактически лишилась собственного жилья «благодаря» усилиям одного из риэлоторов. Суть проблемы моей доверительницы, наверное никого не повергнет в шок, поскольку по ТВ то тут то там слышны рассказы как недобросовестные риэлторы отобрали квартиру у своей очередной доверчивой жертвы.
Итак, к сути проблемы. К. и ее дочь являлись сособственницами двухкомнатной квартиры по 1\4 и 3\4 доли соответственно. В 2008году К. решила взять на неотложные нужды 200 000 рублей, обратилась с целью займа денег к ранее ей незнакомой П-вой, которая услужливо пообещала выдать займ К. в указанном размере, при этом отсуствовала необходимость в каких -либо поручителях, залогах, что собственно и стало причиной обращения К. именно к П-вой. Между К. и П-вой был заключен договор займа, согласно которому П-ва передала К. 200 000 рублей, а далее в день заключения названного договора началось нечто невообразимое, с нашей точки зрения.
П-ва выдвая деньги К., указала, что она (П-ва) не может выдать займ просто так, ей нужна хоть какая то гарантия возврата, потому им (П-вой и К.) нужно заключить договор и не какой нибудь, а договор купли-продажи принадлежащей К. и ее дочери квартиры (!) К. соглашаясь подписать договор поинтересовалась, а какже так, занимает то она 200 000 руб., а квартира стоит ну раз в 5-7 дороже заемных средств, на что П-ва сказала, что К. нечего опасаться, это лишь необходимая формальность, не влияющая ни на что. Потом К. поинтересовалась, а где же будут жить они с дочерью, на что П-ва (вот добрая душа) сказала, что ничего страшного нет, тут же заключила с К.и ее дочерью договор аренды, согласно которому она (П-ва) как собственник квартиры, пускает К. и ее дочь в их же квартиру проживать как арендаторам.
Дальше интересней, П-ва на следующий день оформив квартиру К. и ее дочери на себя, продала ее третьему лицу.
К. обратилась в полицию с заявлением, в котором просила провести проверку по данному факту. После длительной проверки сотрудники полиции вынесли постановление об отказе в возубждении уголовного дела, что и следовало ожидать. Почему сотрудники полиции? Да потому что постановление получилось плодом нескольких сотрудников, вернее даже нескольких разных служб — следствия и ОБЭП. Вынес постановление формально сотрудни ОБЭП, однако основания для вынесения постановления меня повергли, мягко говоря, в шок, поскольку было указано: в ходе изучения материалов начальником СУ, она не нашла состава преступления в действиях П-вой, потому и необходимо вынести постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в соответствии со ст. 24 УПК РФ.
Постановление об отказе конечно же было обжаловано в прокуратуру города. Заместителем прокурора постановление отменено, направлено на дополнительную проверку, в ходе которой было указано на необходимость проведения опроса П-вой с использование полиграфа, что конечно же имело совсем не тот результат, на который, видимо, расчитывали, поскольку П-ва отказалась от прохождения исследования.
В настоящее время вынесено новое постановление об отказе в возбуждении дела, которое опять нами обжаловано в прокуратуру, суд и ГСУ при ГУВД, будем ждать результатов.
Публикуя, данное дело, хотел бы по возможности, попросить совета у уважаемых коллег. В частности по вопросу о том как преодолеть ситуацию с заключением договора купли-продажи, он по моему мнению, мешает в возбуждении уголовного дела (конечно же я не исключаю, как говорят, субъективный фактор в данном вопросе).
Итак, к сути проблемы. К. и ее дочь являлись сособственницами двухкомнатной квартиры по 1\4 и 3\4 доли соответственно. В 2008году К. решила взять на неотложные нужды 200 000 рублей, обратилась с целью займа денег к ранее ей незнакомой П-вой, которая услужливо пообещала выдать займ К. в указанном размере, при этом отсуствовала необходимость в каких -либо поручителях, залогах, что собственно и стало причиной обращения К. именно к П-вой. Между К. и П-вой был заключен договор займа, согласно которому П-ва передала К. 200 000 рублей, а далее в день заключения названного договора началось нечто невообразимое, с нашей точки зрения.
П-ва выдвая деньги К., указала, что она (П-ва) не может выдать займ просто так, ей нужна хоть какая то гарантия возврата, потому им (П-вой и К.) нужно заключить договор и не какой нибудь, а договор купли-продажи принадлежащей К. и ее дочери квартиры (!) К. соглашаясь подписать договор поинтересовалась, а какже так, занимает то она 200 000 руб., а квартира стоит ну раз в 5-7 дороже заемных средств, на что П-ва сказала, что К. нечего опасаться, это лишь необходимая формальность, не влияющая ни на что. Потом К. поинтересовалась, а где же будут жить они с дочерью, на что П-ва (вот добрая душа) сказала, что ничего страшного нет, тут же заключила с К.и ее дочерью договор аренды, согласно которому она (П-ва) как собственник квартиры, пускает К. и ее дочь в их же квартиру проживать как арендаторам.
Дальше интересней, П-ва на следующий день оформив квартиру К. и ее дочери на себя, продала ее третьему лицу.
К. обратилась в полицию с заявлением, в котором просила провести проверку по данному факту. После длительной проверки сотрудники полиции вынесли постановление об отказе в возубждении уголовного дела, что и следовало ожидать. Почему сотрудники полиции? Да потому что постановление получилось плодом нескольких сотрудников, вернее даже нескольких разных служб — следствия и ОБЭП. Вынес постановление формально сотрудни ОБЭП, однако основания для вынесения постановления меня повергли, мягко говоря, в шок, поскольку было указано: в ходе изучения материалов начальником СУ, она не нашла состава преступления в действиях П-вой, потому и необходимо вынести постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в соответствии со ст. 24 УПК РФ.
Постановление об отказе конечно же было обжаловано в прокуратуру города. Заместителем прокурора постановление отменено, направлено на дополнительную проверку, в ходе которой было указано на необходимость проведения опроса П-вой с использование полиграфа, что конечно же имело совсем не тот результат, на который, видимо, расчитывали, поскольку П-ва отказалась от прохождения исследования.
В настоящее время вынесено новое постановление об отказе в возбуждении дела, которое опять нами обжаловано в прокуратуру, суд и ГСУ при ГУВД, будем ждать результатов.
Публикуя, данное дело, хотел бы по возможности, попросить совета у уважаемых коллег. В частности по вопросу о том как преодолеть ситуацию с заключением договора купли-продажи, он по моему мнению, мешает в возбуждении уголовного дела (конечно же я не исключаю, как говорят, субъективный фактор в данном вопросе).
Всегда подозревала риэлторов в нечистоплотности… А почему управы на них нет? Или все куплено?
Ничего себе шайка-лейка… Поди только через ВС их обойдешь
Я думаю, этой гражданке П-вой не полиграф нужен…
Сергей Александрович, я конечно могу ошибаться (пусть меня поправят более опытные и дипломированные), но по моему, договор купли-продажи квартиры является притворной (т.е. ничтожной) сделкой (ч. 2 ст. 170 ГК РФ), т.к. прикрывает собой предполагаемый договор залога, который является обеспечением к договору займа.
С учетом конкретных документов и обстоятельств — соотношения реальной, и оплаченной по договору ценой квартиры, более продуктивным может оказаться применение ст. 179 ГК РФ, т.к. сделка явно кабальная (т.е. оспоримая), и заключена под влиянием обмана, и на крайне невыгодных условиях.
Надо учитывать и то, что в договоре купли-продажи недвижимости, цена является существенным условием.
Спасибо, коллега, за совет, но дело в том, что срок исковой давности истек в апреле 2011, я конечно не цивилист, потому и справшиваю совет про договор. Если можно просветите пожалуйста, по срокам исковой давности в данном случае. Есть еще одна сторона медали, в случае если по делу о признании договора дело будет проиграно, боюсь, что шансы доказать вину П-вой исчезнут навсегда.
Вернуть квартиру все равно уже не получится, поскольку она продана третьему лицу, который является добросовестным приобретателем. Если не изменяет память есть решение КС РФ (вроде это: Постановление КС РФ №6-П от 21 апреля 2003г).
Большое спасибо, коллега, это (врнуть квартиру) мне впринципе уже давно отчетливо ясно не удасться, однако здесь дело, опять таки принципа. Наказать П-ву, которая в нашем небольшом городе не одну К. обманула, первое для меня сейчас дело. Я конечно не считаю себя народным мстителем, но почему бы хотя бы за деньги моей доверительницы не поработать.
Если не первый случай, то собирайте сведения о иных потерпевших, аналогичность обмана по нескольким эпизодам должна стать той критической массой, которая побудет правоохранителей возбудить дело. Но тут и обратная сторона медали, чем больше потерпевших тем меньше шансов вернуть деньги.
Алексiй Анатольевич, добросовестность эту нужно под вопрос поставить. Нужно вникать в совместное Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Сергей Александрович, было у меня подобное дело. Удалось тогда признать договор купли-продажи притворной сделкой, фактически прикрывающей залог. Какие-то документы, возможно, у меня и сохранились… нужно вспомнить и написать статью по этому поводу… Тогда мне удалось доказать, что ни займодавец, купивший квартиру, ни третье лицо, которому квартиру продали, ни разу не были внутри квартиры и фактически не приняли ее по формально подписанному акту приема-передачи. Оборону квартиры держали вместе с хозяевами, бились с новыми владельцами насмерть...
А вот госпожа gorgona дело говорит. Только нужно привлекать нового собственника и заявлять виндикацию.
А срок то исковой давности по таким сделкам каков? Вот что самое главное, коллега, не подскажите мне по доброте вашей души.
Сергей Александрович, да по-моему общий срок, 3 года. У меня в прошлый раз было заявлено два требования: 1) признать сделку недействительной 2) истребовать квартиру из чужого незаконного владения.
Налицо мошеничество
Сергей Александрович, gorgona и Фёдор Юрьевич подсказывают правильный путь. Эти две мысли нужно «совместить» — т.е. указать в качестве основания ничтожности сделки её притворность, т.к. в этом случае считается, что сделка недействительна с момента её совершения (это к вопросу о сроках), и не влечет никаких правовых последствий, кроме тех, что связаны с её недействительностью, и истребовать квартиру из чужого незаконного владения (виндикацию).
Привлекайте к участию цивилиста. Я думаю, что сроки можно восстановить, если они вообще пропущены, т.к. течение сроков начинается с момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права, т.е. период заблуждения-ожидания можно исключить.
Полагаю, что срок подачи гражданского иска пропущен. Следовательно, необходимо искать пути его восстановления. Второй путь — ст. 159 УК РФ. И в этом случае может помочь консолидация интересов нескольких обманутых граждан. Может и найдется сделка, срок по которой не пропущен.
«Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.» ( п. 75 Пос. Пл. ВС РФ N 10 ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 )
Прежние собственники продолжают осуществлять владение квартирой, они там проживают, вероятно, оплачивают коммунальные платежи, другого жилья у них нет (или есть?). Волеизявления на продажу своего единственного жилья они не выражали, фактически здесь имела место притворная сделка (хотели взять в долг, а продали квартиру), и обман (ст.179 ГК), но вот доказать это при наличии ДКП квартиры, совершенного в надлежащей форме и зарегистрированного Росреестром, будет сложно.
Если заявите требования о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, сильно сэкономите на госпошлине.
Большое спасибо, коллега, ваш совет возьму на вооружение. Постараемся в суде доказать притворность сделки. О результатах, как говорится, расскажу позже, если будет интересно.
Четко по полочкам.
Мне пришла в голову мысль, не пойти ли другим путем — признать ли договор не заключенным?.. Поскольку только что увидел, что стороны не указали в договоре условие о лицах, сохраняющих право пользования указанной квартирой, что нарушает п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Обратите внимание, что в 558 ГК речь идет не просто о праве пользования жилым помещением, а о сохранении права пользования этим помещением в соответствии с законом.
Например, по общему правилу (ст. 292 ГК ) переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но «…если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006)
Подходит и ст. 675 ГК «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.» Если договор найма квартиры был заключен Вашими доверителями до ДКП квартиры, то, полагаю, основания для применения ст. 558 ГК имеются.
Gorgonа уже писала, что доказать наличие обмана по 179 ст. ГК будет легче. Есть ДКП квартиры, совершенный в надлежащей форме и зарегистрированный Росреестром. А что есть в обоснование притворной сделки? свидетельские показания? Суд, скорее всего, их не примет со ссылкой на 60 ст. ГПК.
А вот по поводу обмана – тут и несоответствие цены квартиры ее реальной рыночной стоимости (хорошо бы отчет оценщика), и выше вероятность допустимости свидетельских показаний.
Так что ссылайтесь и на 170 и на 179 ст. ГК.
Имеет значение факт проживания в квартире. Поскольку имущество фактически не передано покупателю, то НЕТ НЕОБХОДИМОСТИ ИСТРЕБОВАТЬ ЕГО ОТ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ, поскольку приобретения не было. Это большое подспорье, так как в договоре купли-продажи жилья в силу п.1 ст.558 ГК РФ: Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
При отсутствии существенного условия в договоре такой договор считается незаключенным.
Конечно нужно анализировать тексты договоров, но подумать надо вот над чем: Когда П-ва подавала квартиру третьему лицу в ней сохранялось проживание первоначальных владельцев, следовательно, как минимум договор первоначальных владельцев с П-вой скорее всего незаключен, поскольку в нём, видимо, проживание не оговаривалось.
Владислав Александрович, истребовать нужно, только приобретатель не будет добросовестным. Я тоже думал насчет того, что раз не передано, то и не надо, а вот подиж ты… Я уже упоминал про совместное постановление ВС и ВАС, там как раз про это.
Да, коллега, там не всё однозначно. Вот например:
13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
А вот этот пункт:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имуществопризнается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.