Никогда уважающая себя кошка не зайдёт первой
в квартиру, купленную в ипотеку
Здравствуйте, уважаемые участники «Праворуба» и посетители портала!
Это хорошо, что вы меня читаете. С вами адвокат Марков Константин Николаевич.
Казалось бы, что после вступления решения суда в законную силу и регистрации права собственности эта история должна была закончиться…
Иногда я всё – таки задумываюсь, что стало с людьми, которые спрашивали у меня дорогу…
Однако всегда это «но» есть в нашей жизни и людям приходится ещё раз проходить через судебные разбирательства, чтобы доказать свою правоту.
Даже не столько правоту, сколько доказать то чего и быть не должно. Сейчас объясню с помощью норм права.
Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Казалось бы куда проще? Нет обязательства – нет и залога. Конечно, это всё очень гладко на обычной бумаге, а на практике и в жизни как будто на наждачной…
Напомню, что во время рассмотрения иска о признании за моим Доверителем права собственности на ½ доли в открывшемся наследстве, я обнаружил, что на квартире имеется обременение в виде залога (ипотеки) в пользу банка.
Да ещё и на такой нехилый срок в размере почти 20 (двадцати) лет.
В связи с чем по моему ходатайству к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечён банк.
Банк своевременно прислал в материалы дела письменную позицию и документы, согласно которым долг наследодателя был погашен в полном объёме и, в принципе, нет никаких претензий.
Если наследникам необходимо получить закладную на квартиру, то они могут прийти в банк, предъявить ален папирен (все документы) с государственной печатью.
Целую в пузик – Ваш Тузик!
После чего залог должен был раствориться без следов и пятен, словно его обработали чудодейственным стиральным порошком, пусть и с холодной водой.
Дальше как в рекламе: морозная свежесть, безупречный вид, приятно прикоснуться, ваша квартира выглядит так, что на ней будто никогда и не было ипотеки (залога).
Так, с теорией почти закончили, переходим к практике.
Доверитель быстро зарегистрировала за собой право собственности на долю в квартире и планировала её продать. Правда, второй собственник, то бишь племянник, особого желания принять участие в продаже не высказывал.
Он занял позицию: «Вам надо – вы и шевелитесь. Как что раздобудете – звоните, только не очень часто. И не ночью. А если и ночью, то томно в трубку не дышать».
Доверитель нашла риелтора, и они приступили к реализации плана продажи. Для начала, естественно, надо было снять залог, а для этого получить в банке закладную.
Доверитель обратилась с письменным заявлением в банк. Первоначально там отказали в выдаче документа по формальным основаниям, а именно не приложили весь необходимый комплект документов.
После повторной подачи заявления с необходимыми приложениями, сотрудники банка вроде бы приняли положительное решение, но когда Доверитель явилась в банк, её спросили: где, собственно, второй владелец квартиры?
Она честно ответила, что понятия не имеет за его место дислокации, да и об этом речи как – то не шло, когда писалось заявление.
Сотрудники заняли позицию, что закладную выдадут только тогда, когда явятся оба собственника, а ей одной ничего не дадут.
Ага, а когда придут, закладную разорвут напополам и отдадут каждому из них по половинке, чтобы никому не было обидно.
Ладно, это всё глупости.
Из ч. 2 ст. 17 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме.
Как видно, в законе нет указания на то, что закладная выдаётся нескольким собственникам при их обязательной явке.
Доказывать что – то сотрудникам банка было бесполезно, они не хотели слушать Доверителя.
Если она хочет жаловаться начальству, то это всё в Москву.
Им там, в столице виднее, а они здесь просто бумаги передают и дают консультации по мере сил, но не более того. Прям не банк, а какое – то общество с неограниченной безответственностью…
В общем, Доверитель ушла с пустыми руками, но чётким пониманием, что без помощи не обойтись…
Доверитель позвонила мне с просьбой сопроводить её при посещении квартиры, чтобы риелтор смог отфотографировать помещение для выставления на продажу.
На вопрос, зачем моё участие в таком мероприятии и какой в этом толк, Доверитель пояснила, что второй собственник сказал, что, мол, в квартире установлена сигнализация.
И если она войдёт в квартиру без его ведома, то сработает сигнализация, приедут злые дяди в специальном обмундировании и доставят в отдел полиции.
Такая нелепость не лезла ни в какие ворота, поскольку Доверитель была таким же собственником и, по сути, она входила в свою квартиру.
Но мало ли, что могло случиться, а в экстремальной ситуации Доверитель вряд ли бы смогла что – то внятно объяснить из – за возможного стресса.
В общем, на дело пошли мы втроём: Доверитель, риелтор и я.
Доверитель на всякий случай по моему совету взяла с собой судебное решение, паспорт и выписку из ЕГРН, в которой было написано, что половина квартиры принадлежит ей.
И вот стоим мы под дверью с облупившейся краской и на тёмной лестничной клетке, Доверитель пытается вставить ключ в замочную скважину.
Если бы кто – то видел нас со стороны, то точно: не совсем организованная группа лиц пытается хоть и законно, но всё же проникнуть в жилое помещение путём подбора ключей.
После таких вот ситуаций рождаются истории и страшилки, что адвокат – это, прежде всего, подельник.
Замок негромко щёлкнул, дверь открылась. Мы для осторожности подождали минутку – другую. Когда я вошёл в квартиру и оглянулся, то понял, что если бы в квартире действительно была установлена сигнализация, то это была бы самая дорогая вещь в ней…
Впечатление от состояния квартиры было не очень, но что поделаешь. Риелтор быстро всё сфотографировала.
Мы переговорили о дальнейших действиях, и Доверитель решила попробовать ещё раз как – нибудь договориться со вторым собственником о совместной продаже квартиры.
Примерно через месяц Доверитель позвонила мне и попросила связаться с представителем второго собственника квартиры.
Сам племянник на связь почти не выходил и сказал, что все вопросы она может решить с его юристом. Она, стало быть, позвонила этому юристу, но ничего особо не поняла, потому что он говорил много и густо, но по существу ничего непонятно.
Я позвонил юристу с простым вопросом: идём снимать залог, чтобы продать квартиру или нет? Буквально через минуту общения мне стало ясно, почему Доверителю толком ничего не было понятно.
Вместо ответа: «Да, делаем!» или «Нет, не делаем», на меня начал литься трудный для восприятия поток вербальной диареи.
Началось с того, что юрист зачем – то начал рассказывать прописные истины о том, что банк сам должен снять залог, если кредит погашен. Моя ремарка о том, что кредит погашен почти 3 (три) года назад, но банк до сих пор ничего не сделал для снятия залога, не была услышана.
Потом он перешёл на вопросы о возможном выкупе моим Доверителем доли второго собственника по праву преимущественной покупки.
Далее он перескочил на возможный обмен доли квартиры на долю в земельном участке и дачном домике.
Я его остановил, сказав, что услышал всё, что мне нужно. Всю информацию доведу Доверителю и, если потребуется, позвоню ещё раз.
Но лучше бы не потребовалось.
Доверитель выслушала меня спокойно, так как предполагала, что этим всё и закончится. На вопрос: «Что теперь делать?», я сказал, что потребуется снова сходить в суд и подать исковое заявление о признании залога отсутствующим.
Насущным вопросом стала подсудность, т.е. где судиться?
В таких вопросах надо быть аккуратным и соблюдать порядок, чтобы не затягивать сроки, если суд усмотрит основания для передачи дела по подсудности.
Я очень люблю порядок, поэтому всегда ставлю чашку чая на чайный след от предыдущей чашки.
Конечно, можно было попробовать подтянуть ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», которая даёт возможность выбора суда.
Но мне показалось, что придётся изобретать андронный коллайдер для обоснования подсудности.
Подавать иск к банку хлопотно – адрес места нахождения в Москве, а у меня как назло кончился проездной на трамвай.
Выбрать суд по месту нахождения истца, а именно Всеволожский городской суд Ленинградской области, лучше всё – таки в Москву. Можно даже на дрезине вместо трамвая.
Но я не торопился отчаиваться, так как для таких терзаний и придумана судебная практика, а там всё написано очень просто и доступно.
Согласно ст. 30 ГПК РФ и п. 2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, как связанных, так и не связанных с лишением владения, перечень которых не является исчерпывающим и включает также иски об оспаривании обременения недвижимого имущества.
Иски о прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) как обременения этого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество.
Т.е. иск по вопросу снятия залога можно подать в районный суд по месту нахождения квартиры.
Необходимый суд находится от меня не очень далеко, и при хорошей погоде и нетяжёлой сумке, до него можно дойти за 20 минут.
Прочитав написанный документ, в том числе и обоснование подсудности, я чуть не прослезился – такого адвоката в суд отправлял…
Иск был подан в ноябре 2025 года, заседание назначили на март 2026 года. Согласно электронной карточке дела было назначено сразу основное заседание. Ну, подумал я, наверное, малость ошиблись…
В день заседания я передал свои документы, полномочия. Больше никто не пришёл.
Судья меня сразу с порога спросила: готов ли я подождать ещё полчаса, пока они получат ответ на запрос из Росреестра об актуальной выписке из ЕГРН на спорную квартиру?
Я, конечно же, не стал отказываться. Судья сказала, что пока рассмотрит другие дела, а меня позовут, как только придёт ответ:
-И устроим мы Вам: «Veni, vidi, vici» ©.
Крылатое выражение: «Пришёл, увидел, победил», вселяло оптимизм на быстрое рассмотрение дела.
Через 35 минут меня снова позвали в зал. Выписка из ЕГРН подтвердила право собственности моего Доверителя на долю в квартире и существование залога.
Судья заранее запросила из архива прошлое гражданское дело, где был отзыв банка о погашении задолженности.
-Константин Николаевич, не возражаете рассмотреть дела по существу в сегодняшнем заседании?
-Конечно, не возражаю, уважаемый суд!
Исследовали материалы, попрели в прениях в виде поддержания позиции, изложенной в иске, и резолютивная часть об удовлетворении иска.
На всякий случай оглашение записал на диктофон и предложил суду подготовить проект решения, чтобы сэкономить время.
Судья согласилась и попросила занести документ на флэшке помощнику.
Почему я по большей части пишу проекты решения? Сокращает время ожидания, даёт возможность получить решение не в канцелярии, позволяет при спорности доводов заложить свою позицию.
Да и чего уж греха таить, когда пишешь решение по своему делу, то и внимание к деталям гораздо больше: датам, событиям, цифрам и т.д.
Прослушивая запись оглашения резолютивной части, я услышал, что судья пропустила одну цифру в кадастровом номере квартиры. Ошибку я поправил в заготовке решения.
Через пару – тройку дней я передал электронный документ помощнику, дополнительно проговорив, что в резолютивной части есть ошибка.
Помощник при мне открыла мой документ и отдельным абзацем красным цветом сделала эту пометку.
Надежды на быстрое получение решения исполнились только через два месяца.
Причём от моего авторства, как оказалось впоследствии, не осталось и следа.
Решение я получил после его вступления в законную силу. Пришёл домой, заварил чаёк и начал читать. Чуя недоброе, я перепроверил своё исковое заявление и выписку из ЕГРН на предмет правильности написания кадастрового номера.
В судебном решении кадастровый номер был написан всего 3 (три) раза, но во всех местах, естественно, с ошибкой, а именно с пропуском одной той самой цифры…
Иногда я смотрюсь в зеркало и искренне не могу понять, откуда столько проблем у человека, который так безупречно красив?
Помощник, увидев ошибку, и глазом не моргнула, а только констатировала: «Ну, я пропустила, суд пропустил, бывает». Конечно, решение – то не им исполнять…
На замечание о том, что был передан проект решения и ей же специально сделана пометка о наличии недостатка в кадастровом номере, она сделала вид, что я разговариваю сам с собой.
Пришлось делать ещё один заход путём подачи заявления об исправлении описки.
Почему – то ездить в суд летом, да ещё и с заявлением об исправлении описки, ощущается неприятно. Как будто в каникулы заставляют учиться или класс убирать.
Единственное, что успокаивало в этой ситуации – рассмотрение вопроса об исправлении описки осуществляется без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле (ст. 203.1 ГПК РФ).
После получения определения об исправлении описки буквально по цифре начал проверять правильность кадастрового номера. Оказалось, что действительно исправили. Если бы и здесь ошиблись, то это точно приплыли тапочки к обрыву.
Получить правильное решение было проще, чем сдать работу Доверителю и подписать акт приёма – передачи.
Доверитель сказала, что решение уже не требуется, так как племянничек неожиданно вышел на связь и готов участвовать в продаже квартиры.
Он и в банк приедет, и свою часть закладной заберёт…
Это не был благородный порыв, а просто возникла нужда в деньгах. Мне тоже не хотелось хранить у себя оригиналы документов.
Поэтому пришлось приводить рациональные доводы: это сегодня Герасим на всё согласен, а завтра опять пропадёт или случится чего – нибудь с ним. А так решение на руках и ни от кого не надо зависеть.
Просто пришёл в МФЦ, сдал документ и потом получил выписку.
Только после этого Доверитель согласилась встретиться и забрать свои же документы…
P.S. В романе М.А. Булгакова «Мастер и Маргарита» есть фраза: «…квартирный вопрос только испортил их…». Этот вопрос нередко портит не только самих людей, но и отношения между ними.
Так что решение суда – это определённого рода выход из ситуации…
Уважаемый Константин Николаевич, получается, отказ банка вынудил Вашу Доверительницу обратиться в суд и понести расходы.
А их можно взыскать с банка?