ДОЛГАЯ ДОРОГА В ДЮНАХ… Суды неверно дважды посчитали, что при ипотеке недвижимости в силу закона необходима обязательная ипотека земли и по этим мотивам неправильно признавали договор купли-продажи ничтожным, а так же незаключенным

Дело это мне передал коллега. Так уж получилось, что он не смог оказывать по нему юридическую помощь. Но мне клиент был давно знаком и потому я принял эстафету.

Суть дела такова: Жили-были два брата, из одного ларца, но вовсе не одинаковы с лица. Один брат занимался разными сделками, особенно любил сделки с землёй и с недвижимостью. Другой – будучи образованным юристом помогал старшему брату.

Приобрели они некий объект, недвижимость и решили там бизнесом заняться. А тут молодой удалец ушёл с государственной службы, парень он был образованный, вот на него всю организационную работу и сбросили. Приоб
рели кое-какое оборудование и стали колесницы починять самодвижущиеся.

Но что-то не лежала душа к бизнесу. Бизнес он постоянства требует, а тут то одна проблема у братьев возникнет, то другая… Старшему даже пришлось некоторое время скрываться от государевых служак. В общем, решили они от бизнеса избавиться, да и от недвижимости тоже, напрягать она их стала, деньги нужны, а тут их тратить приходится.

А молодой удалец решил, что ему неплохо бы этот бизнес приобрести. К слову сказать, был он человек неосторожный, любил пожить с шиком, да и компании у него были всегда сомнительные. В общем, молодой удалец решил купить у братьев часть
недвижимости. Денег у него было немного, но жил он с братьями, что называется душа в душу, раз объект распродают по частям, почему бы не договориться и не купить ту часть, в которой колесницы починяли?

Договорились.
Но молодой удалец из-за сомнительных друзей и любви к широкой жизни что-то уж очень поиздержался. Настолько, что попал сам в нехорошую историю, денег с него требовали отовсюду, потому в дело вмешался его отец. Отец, оно известно, всегда захочет спасти сына. А тут всё очевидно, пусть сын зарабатывает на починке колесниц и потихонечку долги-то и отдаёт.

В общем, договор купли-продажи доли в недвижимом имуществе братья (а точнее один из них, который юристом был) заключили с отцом молодого, но неосмотрительного, удальца.

Переход права собственности зарегистрировали, аванс оплатили, осталось только остальную часть оплатить.
Но тут всё пошло неправильно. Отец удальца перечислил деньги брату, но деньги вернулись обратно. Братья после этого как-то быстро на юга уехали отдыхать, и позвонив оттуда отцу стали требовать ещё денег.

В это время отцу бумага пришла интересная от государевой земельной избы, и в той бумаге утверждалось, что за землю аренда не платилась пять лет, и теперь отцу предлагается погасить свою часть от трёх миллионного долга.

Возмутился отец и заявил, что ничего платить не будет, ни по договору не будет больше положенного отдавать, ни за землю.
Братья тоже возмутились, пригрозили, что не дадут на починке колесниц зарабатывать и даже отберут всё.

Ну и началось, как всегда.
Сперва обратились братья в суд общей юрисдикции, но суд посчитал, что недвижимость это дело предпринимательское и рассматривать дело отказался. Хотя ни братья как продавцы, ни отец удальца как покупатель предпринимателями не были, пришлось им срочно идти в арбитражный суд.

Суд принял иск о признании сделки недействительной и возбудил дело №А64-759/08. Так же суд арестовал имущество, то есть применил обеспечительные меры.

Дальше суд иск удовлетворил, и договор признал недействительным. Мысли суда при этом были странными, мол по делу была ипотека в силу закона, когда покупатель не сразу платит за недвижимость, а в рассрочку, то переход права собственности к покупателю, регистрируется, но в силу п. 3 ст. 489 ГК РФ и п. 5 ст. 488 ГК РФ одновременно регистратор устанавливает обременение, ипотеку. Так суд посчитал куплю-продажу ничтожной, поскольку при этом не была зарегистрирована ипотека земли под недвижимостью. При этом суд сослался на пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ и на ст.ст. 5, 9, 62.1 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчик обжаловал, конечно, это решение в апелляционную инстанцию. Но тут моему коллеге, который представлял ответчика, пришлось срочно выйти из дела, уж очень братья его стали доставать, и в дело вступил я. Ну хочется братьям проиграться с адвокатами, пусть потешаться.

Толку от этого никакого, что один адвокат, что другой, какая разница? Но забавно…

В общем, отказали братьям в апелляции. Они в кассацию пожалились. Им и там отказали, причём ещё и устно пожурили, мол сами виноваты, если утверждаете, что хотели больше денег получить, а в договоре меньше написали, то выходит дело пытались государство обмануть, на налогах сэкономить, стало быть правильно всё, страдайте теперь сами.

Во взыскании судебных расходов суд отказал, поскольку к этому времени изменились сроки обращения за взысканием.

Раньше ст. 112 АПК РФ звучал так:
«Вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Указанное определение может быть обжаловано».

Но с 01.11.2010 редакция статьи изменилась и в ней появился п. 2 ст. 112 АПК РФ, который звучит теперь так:

«Заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение шести месяцевсо дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу».
Конечно, в жалобах указывалось, что закон обратной силы не имеет, что основания для взыскания судебных расходов возникли до 01.11.2010, однако суды во всех инстанциях посчитали, что срок пропущен.

Братья на месте не сидели, они и Высший арбитражный суд обратились, и снова иск подали, только теперь требовали признать договор незаключенным. И что интересно, незаключен договор был, по мнению братьев, опять же в связи с тем, что земля не попала под ипотеку.

Суд снова иск братьев принял и снова возбудил дело № №А64-826/09. Снова суд применил арест. Снова иск был удовлетворён. Снова пришлось жаловаться в апелляцию, и снова решение суда первой инстанции было отменено. Снова пришлось ехать в кассацию, где опять устно разъясняли истцам, что они напрасно напрягают суды. Но напрасно ли, если дважды удалось протащить один и тот же иск под разным соусом и оба раза удалось получить аресты и оба раза первая инстанция удовлетворила иск?

Опять возникли проблемы с возмещением судебных расходов.
Первоначально суд возместил только 10 000 рублей из потраченных 48 679,68 руб.
Апелляция это безобразии отменила и возместила 44 425,97 руб.
Братья пожаловались в кассацию и тут самое интересное, кассация вернула дела в первую инстанцию с казалось бы справедливыми замечаниями, мол работу представителя плохо оценили.

Первая инстанция оценила как надо и взыскала только 23147,87 руб.
Апелляционную жалобу на это безобразие не приняли.
В общем оценили как надо!

Дело в том, что история эта не закончена. В настоящее время в суде первой инстанции лежит три иска инициированных братьями:

— Один из бывших работников братьев утверждает, что с ним был заключен предварительный договор купли-продажи на долю в здании и требует признать договор с отцом удальца недействительным, а заключить договор с ним.
Почему доля проданная этому работнику является той же самой истец не признаётся. Хотя в это время продано несколько долей в здании, а доли не имеют натурального выражения и, соответственно, у них нет индивидуальных признаков. Однако, суд это дело прекратил производством, но по жалобе братьев по формальным основаниям определение суда было отменено и по ходатайству братьев рассмотрение этого дела приостановлено.

— Зачем-то братья так же потребовали оплату по договору и обратились в суд с иском. Однако это дело они требовали так же приостановить по разным основаниям, потом в суд являться прекратили и дело было судом прекращено.

— Сам покупатель обратился в суд с иском, требуя исполнить обязанность в натуре, то есть принять оплату по договору, и погасить запись об ипотеке.

— Братья так же обратились в суд, требуя признать договор недействительным. Как говориться «на колу мочало – начиная сначала».

Интересно то, что все иски братья подавали в суды с нарушением подсудности. Суды при этом быстренько применяли аресты, потом сразу же устанавливали, что это не их подсудность и направляли дела для рассмотрения по подсудности. Так что борьба с арестами теперь отдельная тема.

Другие приобретатели долей в здании, видимо, устали от всего этого и обратились в суд с иском о выделении их долей в натуре. Это благо, поскольку позволит хоть с земельными вопросами разобраться.
К слову, пока шли все эти разбирательства, в суд обратился Земельный комитет города и потребовал оплаты за аренду земли. Конечно, было заявлено о приостановке дела, так как само право на недвижимость оспаривалось в нескольких судебных разбирательствах, но суд дело не приостановил и арендную плату взыскал с покупателя.

Так же братья обратились с заявлением о возбуждении уголовного дела, мол, их обманули, обещали одну цену, а в договоре записали другую. Не смотря на то, что под договором стоит подпись самих братьев и получается, они сами себя обманули, дело возбудили. Теперь братья требуют приостановить судебные дела, ссылаясь на это возбужденное дело.

Вот такие дела. Естественно, клиент за время этой войны здорово устал, это и является проблемой в работе с ним, поскольку вызывает нередко пропуск процессуальных сроков. Но что сделаешь? Не бросать же человека. Он ещё и деморализован, так как за это время его сына осудили за многочисленные невозвращённые долги, теперь он отбывает наказание.
Мораль из этой истории извлекайте сами, я же буду информировать что дальше вышло.

От себя добавлю, что, не смотря на то, что суды отказали в исках, однако рассуждения моих процессуальных противников кажутся интересными. Конечно, при залоге в силу закона никакие договорные обязательства не должны оцениваться, поскольку залог возникает помимо воли сторон договора.

Но вот тот факт, что при этом зачастую сам предмет залога может оказаться неопределённым наталкивает на грустные размышления. Видимо, даже после регистрации перехода права собственности нужно перепроверять насколько правильно регистратор произвёл регистрацию обременения – ипотеки в силу закона.