Дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилого помещения. Приговор дольщику или застройщику?
Здравствуйте, коллеги! В связи с тем, что по указанной теме написано немного, я решил поделиться своим опытом, который наработан уже моей в судебной практике.
Как мы все знаем, застройщики в нашей стране хитрые и всячески придумывают различные правовые конструкции, которые периодически помогают им освободиться от уплаты штрафных санкций по просрочкам перед дольщиками.
Так вот, ко мне обратился клиент с проблемой того, что он, как и 90% дольщиков подписал дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома по акту приема-передачи, в связи с чем было проблематично обратиться в суд и взыскать неустойку по старым срокам.
Зная скепсис многих своих коллег в данной сфере, я начал тщательную и целенаправленную подготовку по анализу нашего гражданского законодательства и судебной практики. Скепсис коллег был обусловлен тем, что раз подписано дополнительное соглашение о переносе сроков между сторонами, то как говорится — «До свидания!». Однако я не мог с этим согласиться.
По итогам подготовки я предложил варианты клиенту (на что получил одобрение), а потом и другим дольщикам, которые в итоге обратились ко мне после первого выигранного дела (ожидая в предвкушении результатов первого суда).
Основой для моих исковых требований послужило Определение Верховного суда РФ от 27.09.2016 г. № 4-КГ16-37, а позже также и Определение Верховного суда РФ от 31.08.2017 г. № 305-ЭС17-6839 суть которых заключалась в следующем:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Исходя из вышеуказанных актов Верховного Суда РФ, основным тезисом для взыскания неустойки за период со дня нарушения обязательства по передаче жилого помещения и по дату его фактической передачи (для включения в текст искового заявления, помимо вышеуказанных законоположений) стало следующее:
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи Истцу объекта долевого строительства, было заключено Истцом и Ответчиком 15.06.2016 г. (в день передачи жилого помещения), то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры (30.11.2015 г.), с которым закон связывает начало начисления неустойки.
При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении Ответчика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Истцу неустойки.
При таких обстоятельствах основания для освобождения Ответчика от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства Истцу за период с 01.12.2015 г. по 15.06.2016 г. отсутствуют.
Итоги моей работы по вышеуказанным положениям: Апелляционное определение Московского областного суда от 21.05.2018 г. по делу № 33-14960/2018, решение Балашихинского городского суда Московской области от 05.03.2018 г. по делу № 2-906/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 29.05.2018 г. по делу № 2-1227/2018, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 13.06.2018 г. по делу № 2-1100/2018 и др.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что даже при подписанном дополнительном соглашении между дольщиком и застройщиком о переносе сроков сдачи жилого помещения и не оспоренным в судебном порядке — дольщик имеет право на получение неустойки (морального вреда, штрафа, убытков) по нарушенным обязательствам. Однако это возможно только в том случае, если долг в предусмотренным ГК РФ порядке не прощен (например, имеется пункт в соглашении о прощении долга), и не было заключено соглашения об отступном в письменной форме.
Спасибо за внимание!
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
| 1. | Пример решения суда (информация о клиенте вымарана) | 1.3 MB | 40 |
Уважаемый Илья Сергеевич, очень полезная публикация. Кратко, четко, по существу. Спасибо!
Уважаемый Сергей Валерьевич, спасибо большое! Стараюсь делать без воды.
Уважаемый Илья Сергеевич, спасибо за напоминание о данных позициях. На Праворубе в 2017 году о них уже была публикация. Но повторение — мать учения(handshake).
Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо, с Вашей публикацией был знаком на момент написания настоящей публикации. Однако, моя публикация отвечает на Ваш же вопрос, а именно:
Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?
Так вот, ответ дан. Следуют, и практика складывается в пользу этих позиций на 100%. По крайней мере по моим делам.
Уважаемый Илья Сергеевич, да, действительно, некоторые определения СКГД ВС РФ не являются примером для судов. Замечательно, что в данном случае судебная практика им следует. Кстати, сколько я представлял дольщиков и им застройщики предлагали подписать дополнительные соглашения об изменении сроков, ни один из клиентов такого не сделал. Так, что на практике мне не пришлось применять указанную позицию ВС РФ. Думаю, что большинство все же не столь глупо, чтобы заключать такие соглашения.
Уважаемый Станислав Всеволодович, это точно. Но с учетом даже этих правовых позиций ВС РФ и практики нижестоящих судов, иногда дольщикам нечего бояться даже при подписанных допниках, потому что зачастую их заключают в день передачи жилого помещения (то есть эти даты совпадают).
В практике неоднократно было такое, что даже при отсутствии подписанных допников, сумму неустойки резали на основании ст. 333 ГК РФ в 8-10 раз, потому что неустойка превышала суммы в 1 млн. рублей.
Уважаемый Илья Сергеевич, а не лучше ли в таком случае взыскивать неустойку через арбитраж. В 8-10 раз — это «однако».
Уважаемый Станислав Всеволодович, конечно, лучше через Арбитраж (до декабря 2017 г.). Но к сожалению, в настоящее время арбитражи московского региона в связи с выходом Пленума (по уступкам) начало лихорадить, и они стали выносить, в том числе, отказные решения. В эту лихорадку также входит: применение ст. 333 ГК РФ, отказ во взыскании потребительского штрафа и другое.
Поэтому очень рискованно сейчас выходить в арбитраж по уступкам, надеюсь, что скоро будет больше ясности в данном вопросе.
Уважаемый Илья Сергеевич, отличное решение! Поздравляю! 170 ре ( хотя по идее должно было быть более 500) тоже на дороге не валяются:) А по расходам не подавали пока?
Уважаемый Дмитрий Николаевич, соглашусь, здесь снизили еще немного. Снизили немного еще и с учетом того, что мне удалось судью убедить применить положения п.6 ст. 395 ГК РФ (не ниже, чем из расчета однократной ключевой ставки). Сумму расходов по данному делу удалось взыскать в значительном размере, 40 000 рублей. Это вызвало приятное удивление, совсем немного уменьшили.
Спасибо за комментарий!
Уважаемый Илья Сергеевич, поздравляю!
Кстати, застройщики учитывают приведенную Вами практику: включают положения о прощении долга (в части санкций за просрочку передачи) в текст акта приема-передачи. В расчете, что «все подпишут».
Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за поздравления!
↓ Читать полностью ↓
… застройщики учитывают приведенную Вами практику: включают положения о прощении долга (в части санкций за просрочку передачи) в текст акта приема-передачи. В расчете, что «все подпишут»Вот здесь не все так просто на самом деле. На протяжении всей моей практики, я не встретил ни одного передаточного акта по ДДУ, где не было бы указано примерно следующего:
Стороны подтверждают, что материальных, финансовых и иных претензий, в том числе в связи с просрочкой Застройщиком срока передачи Квартиры Участнику долевого строительства, друг к другу не имеют. Расчеты за Квартиру произведены полностью.Между тем, этого мало для освобождения от уплаты неустойки. В случае возникновения такого вопроса в судебном процессе, я занимаю следующую правовую позицию, основанную на Апелляционном определении Московского областного суда от 28.03.2016 по делу № 33-8360/2016:
Ссылка представителя Ответчика на то обстоятельство, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства Истец указал, что не имеет претензий к застройщику относительно сроков исполнения договора, не может быть принята во внимание, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Такие последствия Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрены. Кроме того, в силу ч.2 ст. 3 ГПК РФ отказ от права на обращение в суд недействителен. Таким образом, у Истца сохраняется право требования к Ответчику о взыскании неустойки.
Также необходимо обратить внимание суда, что Истец предъявил претензию Ответчику о необходимости исполнить обязательства еще до подписания акта приема-передачи, также Истец не собирается одаривать Ответчика или прощать ему долг, поскольку указанные правовые механизмы возможны исключительно путем заключения соответствующего соглашения в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, которое заключено между сторонами не было (например, ст. 415 ГК РФ, ст. 1157 ГК РФ и др.).
Согласно ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.
Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право, как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).
Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) – является ущемлением прав потребителей и признаются ничтожными в силу закона.
Таким образом, включение в акт приема-передачи пункта об отсутствии финансовых притязаний (или подобных пунктов) недостаточно для прощения долга.
Уважаемый Илья Сергеевич, приведенная Вами позиция очень убедительна относительно соответствующих обтекаемых формулировок застройщиков.
А в том примере, который мне встретился, было еще хитрее: без «общих фраз», только конкретика относительно «именно просроченного срока» передачи и последствий этой просрочки. Благо, что и дольщик «не лыком шит» и подписал оба экземпляра с оговоркой о «несогласии» с таким пунктом.
Уважаемый Василий Герольдович, супер! А внесение отметки ручкой о несогласии с этим пунктом никак не помешает РосРеестру право собственности зарегистрировать?
Уважаемый Илья Сергеевич, об этом дольщик не думал, главное было, «не простить застройщика»:)
Полагаю, не должно помешать, ведь это не в договоре, а в акте приема-передачи объекта застройщик пунктик вставил.
Уважаемый Василий Герольдович, я тоже так думаю. Видимо это был очередной миф (про отказ в регистрации).
Уважаемый Илья Сергеевич, спасибо за интереснейшую и весьма полезную публикацию. Плюс и в избранное!
Уважаемый Андрей Вячеславович, спасибо!
Уважаемый Илья Сергеевич, хороший у вас получился старт на Праворубе, интересное дело! Приятно видеть, что портал пополняется хорошими юристами.
Уважаемый Андрей Владимирович, спасибо Вам огромное за приятные слова. Давно меня подбивало написать здесь, поделиться интересным материалом. Есть ещё задумки, если бог даст, то обязательно их реализую!
Уважаемый Илья Сергеевич, поздравляю с отличным результатом! А застройщик в условия по изменению срока передачи объекта не добавляют ретроспективную оговорку?
Уважаемый Павел Владимирович, спасибо! Пока что не встречал, я думаю, что половина из них не знает, что это такое. Да и учитывая правовой статус потребителя, думаю, что не во всех случаях можно будет такой механизм применить, хотя все возможно.
Уважаемый Илья Сергеевич, большое спасибо! Очень полезная публикация. Убедительная практика. Хороший результат. Поздравляю!
Уважаемый Кирилл Евгеньевич, спасибо, стараемся!
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Рейтинг публикации:
«Дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилого помещения. Приговор дольщику или застройщику?»
5
звезд из 5
на основе 40 оценок.
Консультации, дела.
Действую с интересом, спокойно и тщательно, очно и дистанционно.
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Уважаемый Илья Сергеевич, очень полезная практика, которая поможет многим коллегам и их доверителям в аналогичных ситуациях! (Y)
Уважаемый Иван Николаевич, спасибо большое! (handshake)