Сделка есть, воли нет. Как суды ищут справедливость: наблюдения эксперта

Как стало известно сегодня Верховный Суд РФ приступил к подготовке обзора судебной практики по делам оспаривания сделок с недвижимостью. Причина очевидна — в разных регионах резко участились дела, где пожилые собственники, введённые в заблуждение мошенниками, продавали своё единственное жильё.

Один из таких процессов — дело Ларисы Долиной — вызвал резонанс: суды первой и апелляционной инстанций отказали покупателю, однако Верховный суд отменил их решения и закрепил право собственности за приобретательницей. Этот случай, как и десятки других, показывает, насколько остро стоит вопрос баланса между защитой добросовестного покупателя и уязвимого продавца.

Показательно, что первые решения по таким искам, где продажа признавалась недействительной без возврата полученных за неё денег, вызвали серьёзную тревогу в правовом сообществе. Эксперты указывают: отказ от двусторонней реституции (когда продавец требует квартиру обратно, не возвращая оплаты) нарушает базовые нормы гражданского законодательства и создаёт опасный прецедент, дестабилизируя рынок недвижимости. Налицо острый общественно-правовой интерес в выработке единых подходов, чтобы пресечь злоупотребления лазейками закона и одновременно гарантировать торжество справедливости по всей стране.

Так сложилось, что подобные случаи не обошли и меня, когда в 2024 году моя близкая родственница, к сожалению, попала в аналогичную ситуацию (хотя, как мне казалось, не находилась в зоне этого риска), в связи с чем я приступил к анализу десятков похожих решений. В поисках реальных ориентиров я изучил несколько десятков судебных дел из разных регионов России: из Уфы, Санкт-Петербурга, Москвы, Омска, Мордовии, Кирова, Кисловодска. Это позволило увидеть, как складывается практика и какие критерии определяют, чью сторону займёт суд.

В большинстве случаев потерпевшие — пожилые женщины, которых обрабатывали телефонные мошенники. Сценарий типовой: звонок от «сотрудников ЦБ» или «ФСБ», легенда про угрозу со стороны террористов или воров, убеждение на время переоформить жильё и перевести деньги на «безопасный счёт». Так жертва заключает сделку, не желая реальной продажи, а покупателем становится третье лицо, но не всегда добросовестный.

Признаюсь, анализировал практику не ради статьи, а чтобы понять, на какие факторы действительно опираются суды, принимая решения в подобных спорах, чтобы объективно помочь своей родственнице в восстановлении справедливости и сохранении квартиры. Ниже я постараюсь изложить эти наблюдения в живой и понятной форме, сконцентрировавшись на сути и доказательствах, которые склоняют чашу весов в ту или иную сторону. 

Когда суд вернёт квартиру продавцу (недействительность сделки)

По моим наблюдениям, суды склонны вставать на сторону пожилого продавца и признавать сделку недействительной, если в деле устанавливаются следующие обстоятельства:

• Мошенническая схема и давление на продавца.

В материалах подробно отражается, что неизвестные лица звонили пенсионеру, представлялись сотрудниками полиции, ФСБ или банков и сообщали о якобы грозящей потере квартиры, вынуждая совершить срочные действия. Жертву убеждают формально продать жильё «для спасения имущества» или под другим предлогом, а затем перевести вырученные деньги на «специальный счёт». Схема почти всегда идентична, отличается лишь способом введения в неё, который индивидуализируется под личность.

• Отсутствие реального намерения отчуждать жильё.

Ключевое обстоятельство – продавец не хотел по-настоящему продавать свою квартиру. Он действовал лишь формально, считая сделку технической и рассчитывая вскоре вернуть жильё. В одном деле пенсионерка прямо указала, что осознанного намерения передать квартиру у неё не было: она верила, будто участвует в спецоперации и жильё останется её собственностью. Фактически отсутствовало действительное волеизъявление на отчуждение – весомый довод в пользу недействительности договора.

• Крайне невыгодные (кабальные) условия сделки.

Суд обращает внимание, если квартира продана значительно ниже рыночной цены, в большой спешке и на явно невыгодных для продавца условиях. Такая аномальная сделка настораживает: однокомнатная квартира реальной стоимостью ~6,5 млн руб. была продана всего за 2,5 млн – менее половины цены. В другом случае жильё оценили в 3 млн руб., тогда как рыночная стоимость составляла около 10 млн.

Существенное занижение цены и оформление сделки за 1–2 дня говорят о том, что продавец действовал не по собственной хозяйственной воле, а под давлением. Судебная практика квалифицирует такие договоры как заключённые на кабальных условиях вследствие стечения тяжёлых обстоятельств (п. 3 ст. 179 ГК РФ).

• Странное поведение покупателя.

Если покупатель – профессиональный риелтор или знакомый – и он не проявил обычной осторожности, это усиливает позицию истца. К примеру, покупатель не выяснял причины столь срочной продажи, не осматривал квартиру, сам предложил заниженную цену и поспешно оформил договор. В одном деле покупатель (риелтор) даже потребовал от продавца справку от психиатра о вменяемости, явно предвидя риск оспаривания сделки.

Такие действия показывают, что приобретателю было очевидно неадекватное состояние или заблуждение продавца, и он поспешил воспользоваться ситуацией. Суды отмечают: профессиональный участник рынка, видя цену в разы ниже обычной, не мог не распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

• Продавец не оставляет квартиру и не получает выгоды.

Чаще всего пожилой продавец после “продажи” не выезжает из квартиры и продолжает ей пользоваться, не передавая ключи покупателю. Денежные средства, полученные по договору, он, как правило, сразу же передаёт мошенникам, сам не извлекая выгоды. Так, одна пенсионерка сразу после получения 2,5 млн руб. от продажи по указанию аферистов отдала всю сумму курьеру в парке.

Эти факты подтверждают отсутствие у продавца обычной цели продать имущество ради денег – напротив, он остался ни с чем, что нелогично для добровольной продажи. Неисполнение договора (продавец фактически не выдал имущество) и утрата денег указывают на то, что сделка была мнимой для жертвы и совершена лишь под влиянием обмана.

Установив перечисленные обстоятельства, суды делают вывод: воля потерпевшего не была свободной и осознанной, а договор является оспоримой сделкой, заключённой под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) либо существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Например, Кировский областный суд отметил, что Ковалева Г.М. не имела намерения расставаться со своей квартирой и была введена в заблуждение мошенником.

Омский облсуд признал, что Угольцева В.А. подписала договор, не осознавая его смысла, действуя под контролем аферистов – её волеизъявление сформировалось в искажённых условиях. В подобных случаях сделки признаются недействительными, и квартира возвращается продавцу.

При этом суд обычно применяет двустороннюю реституцию: возвращает пожилому истцу квартиру, а с него — полученные деньги в пользу покупателя (ст. 167 ГК РФ). 

Когда суд защитит покупателя (действительность сделки)

С другой стороны, покупатели (особенно добросовестные) и поддерживающие их стороны выдвигают контраргументы, стараясь доказать действительность договора и необоснованность иска продавца. К основным тезисам, на которые опираются суды при отказе в иске, относятся следующие:

• Нет доказательств причастности покупателя к обману.

Если покупатель не участвовал в мошенничестве и не знал о манипуляциях третьих лиц, формально нет основания для применения п. 2 ст. 179 ГК РФ. Суд отмечает, что причастность покупателя или риелтора к обману истца не установлена. Например, покупательница О.В. Аргунова (Якутия) приобрела квартиру по рыночной цене с ипотекой и материнским капиталом и никак не была вовлечена в мошеннические действия – суд указал, что нет доказательств её осведомлённости об обмане. В таких случаях признать сделку недействительной по основанию обмана нельзя, поскольку умысел второй стороны не доказан.

• Добросовестность покупателя и соблюдение формальностей.

Как правило, покупатель исполнил свою часть договора надлежащим образом: выплатил оговоренную цену, оформил сделку через нотариуса, МФЦ или банк, зарегистрировал переход права собственности. Договор заключён в требуемой законом форме, волеизъявление сторон зафиксировано письменно и подписано – нарушений требований ст. 550, 551, 432 ГК РФ нет. Суды подчёркивают, что отчуждение квартиры произведено самим собственником добровольно, на возмездной основе, все юридические процедуры соблюдены.

К примеру, в одном деле ответчик указывал, что сделка совершена надлежащим образом и лично подписана продавцом, цена полностью уплачена, а сам продавец подтвердил при заключении договора свою дееспособность и понимание происходящего (была даже предоставлена справка от психиатра о вменяемости продавца). Иными словами, внешне договор ничем не противоречит закону, и покупатель исходил из его легитимности.

• Ошиблись в мотивах, а не в сущности сделки.

Покупатель настаивает, что продавец понимал характер совершаемой сделки – именно продажу жилья – просто действовал из личных заблуждений (страх, стремление помочь «оперативникам» и т.п.), что само по себе не является основанием для недействительности. Заблуждение лишь в мотивах (причинах сделки), а не в её сути, не даёт права оспорить договор (п. 3 ст. 178 ГК РФ). Другими словами, закон не защищает от ошибочных ожиданий относительно дальнейшего развития событий.

На практике судебные экспертизы порой устанавливают, что продавец правильно понимал юридическую природу договора, а ошибочным было лишь представление о последующем ходе событий. В таких ситуациях суды делают вывод: продавец фактически желал заключить именно договор купли-продажи, и он состоялся – хоть мотивы у него и были обмануты, это не порок сделки в смысле закона.

• Последовательные и осмысленные действия продавца.

Если истец сам совершал ряд осознанных шагов – сам нашёл покупателя через агентство, обсудил цену, подписал договор, получил деньги – это свидетельствует о наличии волеизъявления на продажу. Некоторые суды подчёркивают: действия по отчуждению квартиры были последовательны, воля выражена чётко, цену определил сам продавец. Допустим, продавец заранее собирал документы, добровольно явился в МФЦ для регистрации договора, лично подал заявление – такие факты противоречат версии о полной беспомощности.

В одном деле покупатель отметил, что продавец даже выполнил обязанность выписаться после сделки, добровольно снявшись с регистрационного учёта. Это трактуется как подтверждение понимания последствий сделки: человек начал освобождать квартиру, а значит, осознавал, что действительно её продал.

• Продавец получил деньги и распорядился ими.

Существенный аргумент: покупателю удалось доказать, что продавцу были выплачены все деньги по договору, и тот самостоятельно ими распорядился (пусть и неразумно). Для приобретателя это означает, что он надлежащим образом исполнил свою часть, а дальнейшая судьба денег – личная проблема продавца.

Например, банк подтвердил, что сумма поступила на счёт пенсионерки, и она потом сама перевела её на другие счета. То, что продавец добровольно отдал деньги третьим лицам или стал жертвой иного преступления, не влияет на действительность самого договора – покупатель свою обязанность выполнил.

Суд может указать: договор нельзя считать мнимым или притворным, раз обе стороны реально исполнили его условия (квартира и деньги фактически переданы).

• Принцип защиты добросовестного приобретателя.

Гражданский оборот требует стабильности: не каждый обман третьих лиц должен вести к отмене договора. Если покупатель – добросовестный приобретатель, а квартира выбыла от продавца по его воле, закон защищает приобретателя (ст. 302 ГК РФ). В ряде случаев суды первой инстанции вставали на эту позицию и отказывали в исках.

Подводя итог позиции судов при отказе в иске: продавец стал жертвой мошенников, но в рамках гражданско-правовой сделки его воля была оформлена корректно, и контрагент не обязан страдать из-за преступлений третьих лиц. Так, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляции указал, что истцом не представлено никаких доказательств недействительности договора, поэтому нет оснований его отменять. В итоге суд отказал в признании сделки недействительной, сохранив право собственности за покупателем.

Сложности доказывания: экспертизы и другие ключевые доказательства

Практически каждое такое дело сопровождается судебной психолого-психиатрической экспертизой, и её выводы зачастую становятся решающими. Суды оценивают, мог ли продавец понимать значение своих действий и руководить ими на момент сделки или же психическое состояние исключало осознанное волеизъявление.

Если экспертиза устанавливает, что в момент продажи пенсионер находился в состоянии, лишающем способности понимать свои действия, это прямая дорога к удовлетворению иска по ст. 177 ГК РФ. Однако без экспертного заключения ссылаться на ст. 177 рискованно – суды не признают неспособность лишь по субъективным заявлениям истца о шоке или страхе.

Пример положительного заключения: Черёмушкинский районный суд г. Москвы назначил амбулаторную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу по иску пенсионерки. Эксперты Национального медцентра психиатрии пришли к выводу, что на момент заключения договора истица находилась в психотравмирующей ситуации, испытывала нарастающий стресс и действовала под внешним внушением – это существенно ограничило её способность понимать характер и последствия своих действий.

Суд принял это заключение и установил, что пенсионерка была фактически лишена возможности осознавать и контролировать свои поступки, поэтому договор купли-продажи признан недействительным по ст. 177 ГК РФ.

Если же доказано, что пенсионер понимал характер сделки, но глубоко заблуждался в её целях и последствиях, суды прибегают к ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение). В рассматриваемых ситуациях истцы искренне верили, что не совершают настоящую продажу: считали договор лишь формальностью для смены записи в реестре, думали, что имущество вскоре вернут, и преследовали совсем другую цель (например, содействие мнимой спецоперации по сохранению сбережений). Такой внушённый обман отличает эти случаи от обычной ошибки в мотивах. Суды, вставая на сторону истцов, квалифицируют это как извинительное заблуждение, имеющее существенное значение.

Например, Московский городской суд оставил в силе решение о недействительности сделки, указав, что воля продавца не была свободной и не соответствовала его истинным намерениям – пенсионерка не желала отчуждать квартиру, она думала предотвратить преступление, и заблуждение относительно обстоятельств прямо обусловило её согласие на сделку.

Иными словами, ст. 178 ГК РФ применяется, когда ложные представления истца о природе и цели договора (умело навязанные злоумышленниками) привели к совершенно не тем последствиям, которых он добивался.

Отдельно стоит упомянуть применение ст. 179 ГК РФ. Прямого обмана со стороны покупателя обычно нет – он сам жертва обстоятельств. Однако п. 2 ст. 179 позволяет признать сделку недействительной, совершённую под влиянием обмана третьих лиц, если другая сторона знала или должна была знать об этом обмане. На практике суды порой устанавливают такую недобросовестность приобретателя.

Например, в одном из дел апелляция констатировала, что покупательница проявила явную недобросовестность: не выясняла мотивы столь срочной и убыточной продажи единственного жилья пожилой продавцом, не обратила внимания на огромный дисконт в цене, не потребовала даже осмотра квартиры и передачи ключей. Фактически приобретатель закрыл глаза на подозрительные обстоятельства и воспользовался ситуацией (квартира 107 м² в центре города была куплена более чем на 2 млн руб. ниже рынка).

Суд квалифицировал такие действия как умышленное использование заблуждения истца, придал сделке кабальный характер и признал её недействительной также на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ.

Таким образом, успех иска во многом зависит от доказательной базы. Перечислю основные виды доказательств, которые помогают пенсионеру убедить суд:

• Экспертиза.

Как уже отмечалось, заключение судебного психолога или психиатра – самое весомое доказательство порока воли пожилого продавца. Желательно добиться назначения экспертизы уже в первой инстанции; если суд отказал необоснованно, апелляция может посчитать это нарушением.

• Материалы уголовного дела.

Как правило, после обнаружения обмана пенсионеры обращаются в правоохранительные органы, и возбуждается уголовное дело по факту мошенничества (ч.4 ст. 159 УК РФ). Сам по себе факт расследования не доказывает вины покупателя, но подтверждает реальность мошеннической схемы.

В одном из дел, например, суд изучил банковские выписки и результаты экспертизы телефона истца, изъятого в рамках уголовного дела. Там содержались сообщения от мошенников, которые наглядно показали обманный характер сделки.

• Свидетельские показания.

Иногда единственные, кто могли заметить неладное, – родственники или знакомые пенсионера. Как минимум, близкие люди часто узнают о произошедшем и помогают жертве обратиться в полицию. Их показания позволяют восстановить хронологию событий и аномальное состояние истца.

Помимо доказывания своего порока воли, истцу важно ставить под сомнение добросовестность приобретателя. Прямых улик сговора продавца с покупателем почти никогда нет, но суды оценивают совокупность фактов: несоразмерно низкую цену сделки, сверхсрочность и неординарный способ расчётов, неучастие покупателя в осмотре и переговорах, игнорирование того факта, что продавец – одинокий пожилой человек и продаёт единственное жильё без видимого плана альтернативы.

Если покупатель – профессиональный риелтор или действовал через агентство, планка осмотрительности для него ещё выше. В итоге многие апелляционные определения подробно расписывают, почему приобретатель «не проявил должной разумности и осторожности» и «не мог не понимать», что ситуация ненормальная.

Такой вывод позволяет ретроспективно отказать ему в защите как добросовестному покупателю и удовлетворить требования потерпевшего.

Роль апелляций, кассации, прокуратуры и Верховного Суда

Следует отметить, что пока единообразие практики достигалось в основном усилиями вышестоящих инстанций. Отрицательные решения по таким искам нередко выносятся судами первой инстанции – особенно когда пенсионеру не удаётся сразу собрать сильную доказательную базу.

Известны примеры дел в Санкт-Петербурге и Уфе, где иски изначально были отклонены: суды скептически отнеслись к заявлениям истцов о заблуждении, посчитав их голословными, раз не была доказана причастность покупателя к обману и не представлено убедительных свидетельств дефекта воли продавца.

Однако судебная практика развивается: всё чаще апелляционные инстанции пересматривают отказные решения, учитывая весь комплекс обстоятельств дела.

В кассационной практике 3-го, 6-го, 8-го и 9-го округов прослеживается единая линия: во всех случаях, когда суды апелляционной инстанции обнаруживают зависимость продавца от влияния мошенников, кассация подтверждает отмену сделки. Серьёзных отличий между округами не выявлено. Различаются лишь детали формулировок и акценты.

Так, в 9-м округе отдельно отмечается обстоятельство «однодневности» сделки, справки о психическом состоянии и прочих внешних признаков обмана, а в 8-м и 6-м округах подчёркивается профессионализм покупателя и его обязанность проявить «должную осмотрительность».

Но во всех округах учитываются одни и те же факторы: высокий возраст и уязвимость продавца, длительность или внезапность манипуляции, заниженная цена и т. д. В основе многих решений лежат экспертные заключения и фактические обстоятельства.

В 3-м округе кассация ссылалась на психологическую экспертизу. В 6-м округе аналогичная психиатрическая экспертиза зафиксировала массивное психологическое манипулирование — внезапные ложные сведения, ограничения по времени, запугивание, — что «привело к ослаблению критических способностей» покупателя как продавца.

В ряде постановлений кассаций подчёркивается и цена сделки: если квартира продаётся «почти в два раза ниже рыночной» стоимости, это является указанием на ненормальность оборота. Кроме того, обращают внимание на последующие действия сторон: вопреки доводам ответчиков, что сделка якобы была нотариально удостоверена и продавец снялся с учёта, апелляция считала главным признаком истины тот факт, что потерпевший сразу обратился в полицию и внёс средства на депозит суда.

Кассация разделяла эту оценку: документы и поведение участников (честная оплата, сразу пожаловавшийся продавец, воля сосредоточена на возврате имущества) подтверждали версию о мошенничестве.

Таким образом, анализ кассационной практики показывает: при малейших свидетельствах мошенничества и зависимого состояния продавца кассационные суды нередко отменяют сделки, опираясь на экспертные заключения и характер сделки (возраст, цена, срочность). При этом отсутствие таких доказательств и добросовестность покупателя обеспечивают сохранение сделки. Эти принципы единообразно прослеживаются в определениях 3‑го, 6‑го, 8‑го и 9‑го кассационных судов.

Отдельную роль играет прокурор. Рост числа подобных дел не остался без внимания прокуратуры, и в ряде регионов прокуроры стали вступать в процессы на стороне пожилых истцов. Более того, бывали случаи, когда именно прокурор опротестовывал в апелляции решение суда, отказавшего жертве мошенников.

Например, Бабушкинский районный суд г. Москвы сначала выселил пенсионерку и отклонил её иск, но и. о. прокурора района внёс апелляционное представление на это решение. В 2025 году Московский городской суд учёл доводы прокурора, отменил решение и вынес новое – в иске покупательницы отказать, а встречный иск пенсионерки удовлетворить.

По сути, справедливость восторжествовала лишь в апелляционной инстанции, хотя фактура осталась той же: пенсионерка Иванова Н.А. была введена мошенниками в заблуждение под видом «сотрудничества с ФСБ» (ей даже угрожали уголовной статьёй за госизмену), не понимала природу сделки ввиду возраста и стрессового давления, в итоге лишилась единственного жилья, а деньги перевела злоумышленникам.

Этот случай показателен: вышестоящий суд скорректировал чересчур формальный подход низовой инстанции, тем самым защитив права пожилой потерпевшей.

В целом, можно сказать, что обзоры практики и решения вышестоящих судов постепенно вырабатывают стандарты рассмотрения таких споров. Акцент делается на максимально тщательную, комплексную оценку доказательств – во взаимосвязи рассматриваются показания свидетелей, заключения экспертов, письменные документы и т.д.

В результате практика становится более единообразной: если пенсионер действительно стал жертвой изощрённой мошеннической схемы и своевременно обратился в полицию, высока вероятность, что суд вернёт ему квартиру. Это важный сигнал обществу о защищённости добропорядочных граждан.

Одновременно идёт и сигнал участникам рынка: сделки с недвижимостью, совершённые с пожилыми людьми по ценам в разы ниже рынка, не будут неприкосновенными. Закон требует от всех сторон гражданского оборота добросовестности и разумной осмотрительности.

Лишь при соблюдении этих принципов сделки останутся стабильными, и аферисты не смогут безнаказанно лишать людей жилья.

От себя добавлю: мне как эксперту отрадно наблюдать, что судебная система постепенно находит баланс в этих сложных делах. Каждый такой спор — это столкновение сострадания к обманутому пенсионеру с фундаментальным принципом стабильности гражданского оборота. Сейчас, когда Верховный Суд готовит официальный обзор практики, есть надежда на чёткие ориентиры для всех судей.

Верю, что единые критерии помогут защитить пожилых жертв мошенников, не подрывая при этом доверие к праву собственности и сделкам в целом.