Споры о наследстве по не зарегистрированному в Росреестре договору дарения!

Когда твой Доверитель в суде «сам себе режиссёр», но несмотря на это твоё дело выигрывает!

В крайней своей статье «Почему при прочих равных условиях одни Доверители достигают победы в суде, а другие проигрывают!», я рассказывал о причинах, которые приводят к победе или поражению в суде при одних и тех же исходных данных. И эти причины кроются непосредственно в поведении самого Доверителя, они целиком и полностью зависят от него, как в карточной игре с противником при «блефе» — дрогнул, проиграл вчистую, имея на руках не просто четыре козырных «Туза», а ещё и «Джокера» в придачу!

Было у меня, лет пять назад, одно неординарное наследственное дело, которое я по нехотению взял себе в работу. Были для этого очень весомые причины, о которых я умолчу, однако.

Неординарность дела заключалась в отсутствие судебной практики по сходным вопросам, смерти Дарителя, он же наследник, ведение дела по части наследства уже в другом суде с участием адвоката, наличие специальности юриста у Доверителя и, соответственно, полное видение решения проблемы «со своей колокольни», решение значимого вопроса для разрешения наследства в суде «своими силами». Решение по значимому вопросу прошло апелляцию, принято не в пользу Доверителя. По данному вопросу отмечу лишь одно – при осуществление защиты своими силами, была допущена фатальная ошибка, которая привела к плачевному результату и судебному спору. Её можно было бы попытаться исправить в кассационном производстве, но у Доверителя имелось своё видение разрешения спора.

До меня Доверитель пытался самостоятельно признать за собой право собственности на квартиру, но ему в этом было отказано со ссылкой на ст. 12 ГК РФ – не надлежащий способ защиты права.

Обращался он после этого за регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган, но и там ему было отказано в связи с отсутствием второй стороны сделки и рекомендовано обратиться в суд.

После обращения ко мне за помощью, заключения Договора на оказание юридической помощи, выяснилось, что необходимо представлять интересы в отношении двух квартир. Это для общего понимания так называемого доверия, тем более на начальном этапе ведения дела.

По обстоятельствам дела наследодатель подписал договор дарения квартир и акт передачи  квартир Доверителю.

Мной был подан иск о регистрации перехода права собственности. В основу иска я положил аналогию закона (ч.4 ст. 1 ГПК РФ) на основе разъяснений совместного Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  абз. 1 п. 62  на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Данный вопрос вызывал определённые трудности в его разрешении в суде и я пользовался помощью коллег на Праворубе в закрытом разделе.

В ходе судебного разбирательства дела Доверитель потребовал поменять предмет иска. Это к вопросу о проблемности ведения дела, которое повлекло за собой необоснованное  и очередное вмешательство в работу Представителя, ошибочную смену предмета иска.

Непосредственно перед  последним судебным заседанием у меня был очень неприятный разговор с  Доверителем, который стал настаивать на очередной позиции по делу, которую необходимо довести до суда. Знания, почерпнутые им из сети Интернет, советы адвоката, который ранее параллельно вёл его дело в другом суде, советы знакомых и личные познания в юриспруденции, делали своё «чёрное дело». В связи с тем, что я лишён права самостоятельного принятия решения в данной ситуации, я предложил Доверителю самому озвучить суду всё то, что он посчитает нужным, но изменённый во второй раз иск я менять категорически отказался. История потом сказала своё слово о том, кто же был прав.

Несмотря на испорченное настроение, в суде я выдержал атаки адвоката противной стороны и судьи, который по неясным пока причинам симпатизировал полностью противной стороне. И тут случилось то, что менее всего ожидал. Причём случилось дважды.

Неожидано адвокат противной стороны вытащил из папки документ и заявил суду ходатайство: «Прошу приобщить к материалам дела апелляционное определение (которое параллельно вёл адвокат Доверителя в другом суде по другой части наследства), которым установлены значимые обстоятельства и которые имеют преюдициальное значение по данному делу»!

Как говорится, будь хоть «семи пядей во лбу», преюдицию ни за что не преодолеть, потому что всё решено до Вас согласно закону!

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Но, суду представлялся судебный акт, о котором я ничего не знал. Его бы взять и изучить для начала, исследовать, так сказать, в суде, но вот тут то вмешалось второе но…

На сцену вышел опять «сам себе режиссёр», который признал, что есть такое определение суда апелляционной инстанции, которым действительно признано то, что заявил адвокат противной стороны. Совещание судьи в совещательной комнате было недолгим и стук судейского молотка возвестил: «В заявленных требованиях истцу отказать полностью!»

После судебного заседания был ещё более неприятный разговор, в котором Доверитель обвинил меня во всех мыслимых и немыслимых грехах, включая то, что это я должен был отслеживать и быть в курсе судебного разбирательства дела, которое вёл Доверитель с адвокатом в другом суде. Разговор закончился тем, что моя помощь ему больше не нужна, дальше он сам. И так небольшая оплата по договору так и не была оплачена им полностью.

Как оказалось позже, в решении суда об отказе не было и слова о преюдиции. Как я понимаю, её и не было – это был «блеф» адвоката противной стороны, на которую и «купился»  мой Доверитель.

Вывод суда для отказа в удовлетворении требований истца выглядел следующим образом:

«В соответствии со ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 13, пункту 7 статьи 16, пункту 1 статьи 17, пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Порядок проведения государственной регистрации прав включает не только прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов, но и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Учитывая, что договоры дарения от ДД.ММ.ГГ спорных квартир, не прошли государственную регистрацию, то они являются незаключенными, следовательно, у сторон не возникли права и обязанности по ним, в том числе обязанность сторон договора его исполнить. Таким образом, право одаряемого истца на получение в дар вышеуказанных квартир также не возникло. 

Поскольку смерть дарителя прекратила отношения с одаряемым, следствием чего регистрация договоров дарения стала невозможной, то оснований для регистрации перехода права собственности не имеется. 

В этой связи указанные жилые помещения не подлежат исключению из состава наследственного имущества, принадлежавшего наследодателю по праву собственности на день открытия наследства.

Доводы истца о том, что к спорным правоотношениям применимы нормы, регулирующие правоотношения, возникающие из договоров купли-продажи недвижимого имущества, суд находит не состоятельными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права».

Спустя почти четыре года после вынесения трагичного решения, мне на почту пришло письмо от нашей коллеги из Краснодара по схожему вопросу. И вот спустя почти четыре года я нашёл то самое решение суда, с которым вас и ознакомил. А далее решил посмотреть, чем же закончился процесс обжалования отказного решения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГ отменено решение Н-кого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ; по делу принято новое решение, которым удовлетворены исковые требования истца; исключены из состава наследственного имущества после смерти наследодателя квартиры, расположенные по адресу: <данные изъяты>, и по адресу: <данные изъяты>, д.Х, <данные изъяты>; зарегистрирован переход права собственности на квартиры, расположенные по адресу: <данные изъяты>, и по адресу: <данные изъяты>, д.Х, <данные изъяты> от Ф.И.О. на истца.

Вывод суда апелляционной инстанции:

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался ст.ст. 418, п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст.ст. 2, 13, 16, 17, 19, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из тех обстоятельств, что поскольку договоры дарения квартир не прошли государственную регистрацию, следовательно, они являются незаключенными, у сторон не возникли права и обязанности по выполнению договора, в том числе не возникло право одаряемого истца на получение в дар вышеуказанных квартир. Суд пришел к выводу, что смерть дарителя прекратила отношения с одаряемым, следствием чего регистрация договоров дарения стала невозможной, оснований для регистрации перехода права собственности и исключении жилых помещений из состава наследственного имущества не имеется. 

Выводы суда основаны на неверном применении норм материального права, что влечет за собой отмену решения суда. 

Как следует из п. 1 ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с ч. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 581 ГК РФ обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

В соответствии с частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302 ФЗ ( ред. от 04.03.2013 года) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого Федерального закона, т. е. к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года.

Учитывая, что договоры дарения заключены 25.09.2013 года, правила обязательной регистрации сделки не применяются, в связи с чем выводы о незаключенности договоров являются незаконными.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из вышеуказанных норм и внесения изменений в нормы гражданского законодательства, не предусматривающие государственную регистрацию сделки, договор дарения считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар принят одаряемым и права и обязанности по договору становятся обязательными для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями ст. 425 ГК РФ.

Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения. 

Из представленных договоров следует, что его письменная форма соблюдена, соглашение по всем существенным условиям договора дарения достигнуто, дар принят одаряемым.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

С учетом положений ст. 131 ГК РФ у дарителя с момента заключения договора дарения возникло обязательство по регистрации перехода права собственности на основании заключенных договоров дарения от 25.09.2013 года. 

В силу положений ст. 1110, 1112 ГК РФ обязательства по заключенным договорам дарения переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства. 

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из приведенных положений действующего законодательства усматривается, что обязанности дарителя по договору дарения переходят к его правопреемникам, при этом обязанности по договору дарения возникают не с момента государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества, а с момента заключения договора, учитывая, что даритель до своей смерти распорядился имуществом, принадлежащим ему на праве собственности путем заключения договоров дарения, требования истца об исключении имущества из состава наследственного имущества и регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению».

 

Таким образом, моя позиция в суде апелляционной инстанции, пусть и представленная в суде другим представителем, устояла.

Кассационная жалоба адвоката противной стороны была возвращена в связи с тем, что кассационные жалоба, представление не отвечают требованиям, предусмотренным пунктами 1-5 и 7 части первой, частями третьей — седьмой статьи 378 настоящего Кодекса.

Итог: Доверитель счастлив: получил две квартиры и экономию на Представителе. Проигранное наследство с адвокатом по другой части наследства, скорее всего так и осталось проигранным, по крайней мере судьба его мне неизвестна.

Сказка ложь, да в ней намёк, добрым молодцам урок!