Успешная защита арендатора от недобросовестного арендодателя

Весной, когда по всему миру были введены ограничительные меры в связи с COVID 19, очень остро встал вопрос о взаимоотношениях между Арендодателем и Арендатором у которого бизнес встал на основании распоряжения властей. Очень интересное обсуждение этой ситуации было на Петербургском международном юридическом форуме, который проводился и транслировался он – лайн. По данной категории отношений я публиковал статьи на Праворубе здесь и здесь.

Многие коллеги предсказывали, что волна правовых споров, связанных с

арендой

появится к июлю – августу. Практически все они завершились мирным исходом, т.к. люди включали разум и взаимное уважение интересов друг друга.

Ситуация с ограничениями действительно серьезно затронула в т.ч. и собственников коммерческой недвижимости. До настоящего времени предложений на рынке больше чем спроса по отдельным сегментам.

Некоторые  недобросовестные арендодатели

пытаются компенсировать свои экономические потери пользуясь доверчивостью или неискушенностью своих бывших контрагентов по сдаче помещений.

В одном таком деле поучаствовал и я. Обратилась ко мне коллега с просьбой о помощи когда уже прошло несколько судебных заседаний. Хотя сама она специализируется на другой категории дел, в этом процессе защищала интересы своего приятеля, привлеченного в качестве ответчика.

Суть дела сводилась к тому, что между двумя физическими лицами (то что они являются предпринимателями в договоре не указано) был заключен договор аренды и он по мнению истца арендатором не исполнен.

Условия договора аренды

Договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор был хитрый и содержал в себе несколько ловушек для арендатора. А именно: один из пунктов предусматривал обязанность арендатора по окончании срока аренды передать помещение и подготовить акт приема – передачи; вторая ловушка – если акт возврата арендатором не предоставлен, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор подписывали одни лица, а фактические взаимоотношения в виде пользования, оплаты арендной платы, передачи и возврата помещения осуществляли другие лица, которые были наделены устными полномочиями.

Арендатор в феврале 2020г. уведомил арендодателя путем направления сообщения через whatsapp, что по окончании договора через 45 дней он намерен прекратить арендные отношения и освободит помещение. Был произведен последний предусмотренный платеж и оплата коммунальных услуг. Освобождено помещение и переданы ключи от него. Однако акт возврата помещения по неграмотности не был составлен.

Пользуясь отсутствием акта арендодатель обратился в суд с требованием о выплате арендной платы за период март – июль и взыскания предусмотренной договором неустойки. Свои требования истец мотивировал тем, что договор продлен в связи с отсутствием заявления о его прекращении со стороны арендатора и акта о возврате помещения. Ответчик не исполнил свои обязательства по оплате, а также, не удивляйтесь, по непредоставлению акта возврата.

Правовые обоснования защиты ответчика

Оценив ситуацию, имеющиеся в деле свидетельские показания, я пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды прекратил свое действие в означенную в нем дату. В соответствии с ч.2 ст. 621 ГК РФ отсутствовали основания считать его продленным на тех же условиях. А посему менялся предмет доказывания и исключалось взыскание неустойки, т.к. она могла действовать только при нарушении обязательств, предусмотренных договором.

С целью доказательства обстоятельств заблаговременного уведомления арендатором арендодателя о прекращении арендных отношений с момента окончания срока действия договора, фактического освобождения помещения, фактической передачи ключей представителю арендодателя, прекращения арендатором какой либо деятельности в помещении мной были заявлены ходатайства о приобщении переписки по whatsapp, допрошены свидетели, затребованы сведения от контрагентов арендатора по хозяйственной деятельности (охрана, поставка пива, кофе).

У одного из свидетелей оказалась видеозапись как они освободили старое помещение и переехали в другой район города. Запись делалась не ради доказательства, а ради фиксации своего веселья по этому поводу (иностранцы же). В итоге представитель арендодателя в суде признал факт освобождения помещения, но настаивал на требовании, т.к., по его мнению, фактическое освобождение помещения не является доказательством прекращения арендных отношений.

Также была приобщена полученная мной справка о задолженности по коммунальным платежам, которая свидетельствовала о том, что после окончания аренды и освобождения помещения никто коммунальные платежи не платил.

Мои возражения строились на том, что договор в силу ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ прекратил свое действие. Обязательства, предусмотренные договором, по оплате арендной плате в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 407 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ выполнены в полном объеме. Поэтому истец может в силу ст. 622 ГК РФ обосновать свои требования только если докажет, что осуществлялось фактическое пользование помещением по окончанию срока действия договора.

А поскольку в деле есть доказательства освобождения помещения, передачи ключей от него представителю арендодателя, прекращения услуг охраны со стороны третьих лиц, наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствия требования о их компенсации, то это свидетельствует о наличии обстоятельства возврата помещения арендатором арендодателю.

К тому же мной было высказано предположение о том, что арендодатель действует недобросовестно, пользуясь оплошностью арендатора по несоставлению акта о возврате помещения. А посему на основании ст. 1 ГК РФ, ст. 10 ГК РФ ему надлежит отказать в судебной защите.

Оппонент был серьезно настроен. Из адвокатов, которые считают, что могут оправдать дьявола. После произнесенной реплики на мое выступление в прениях суду даже пришлось обратить внимание коллеги, что он уже воспользовался ею. Ну хотел он каждый довод прокомментировать, а я плохой не сдавался.

Выслушав стороны суд удалился на совещание, после которого в удовлетворении исковых требований было отказано полностью.

Надо отдать должное суду, который терпеливо и внимательно рассматривал дело по итогам которого вынес вполне обоснованное и достаточно мотивированное решение.

Мой отзыв и решение суда прикреплены в качестве приложений.