Взыскание аванса (Белогорский районный суд Республики Крым, ст. 167 ГК РФ)

В 2011 году мой доверитель переехал на постоянное проживание в Республику Крым и решил купить дом.

Он заключил сделку, согласно которой он передавал продавцу половину стоимости дома под расписку в простой письменной форме, получал право четыре года проживать в этом доме, а после четырёх лет должен был выплатить окончательную сумму, после чего продавец дома должен был зарегистрировать на него право собственности на дом.

Прошло четыре года и между доверителем и продавцом дома возник спор.

Доверитель предлагал продавцу оплатить остаточную стоимость дома путём материнского капитала, однако продавец хотел только наличные. В расписке способ оплаты не оговаривался.

Когда спор достиг крайней точки кипения, продавец направил в суд исковое заявление о выселении моего доверителя из спорного дома.

Суд первой инстанции отказал, но апелляция отменила решение суда и вынесла решение о выселении моего доверителя, которое он добровольно исполнил и обратился ко мне за советом.

Изучив решения судов, я обратил внимание, что Верховный суд Республики Крым отметил ничтожность расписки в связи с отсутствием нотариального заверения.

Реституция сама шла в руки.

Дополнительно, я решил рискнуть и ст. 395, хотя понимал, что шансов мало.

У доверителя денег не было, поэтому решили, что я буду только составлять и передавать ему документы, без представления в судебных заседаниях.

В Белогорский районный суд Республики Крым было направлено исковое заявление о взыскании аванса и процентов за пользование чужими деньгами.

Продавец заявил  о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Я составил и передал доверителю соответствующий отзыв, со следующими аргументами:

В соответствии со ст. 23 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. N 6-ФКЗ и о ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы
и применяются к отношениям, возникшим после их введения в действие.

На момент заключения договора (расписки) правоотношения сторон регулировались
законодательством Украины.

Спорный договор был заключён в 2011г.

Следовательно, применению подлежит Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003г. № 435-
IV в редакции от 05.07.2011г.

Ч. 4 ст. 258 ГК Украины в редакции от 05.07.2011г. установлено, что исковая давность в десять
лет применяется к требованиям о применении последствий ничтожности сделки.

Однако, как выяснилось позже, суд хоть и отказал в применении последствий пропуска срока исковой давности, но не с моей формулировкой, а сославшись на то, что исполнение сделки не началось.

Продавец подал встречное исковое заявление о взыскании ущерба дому, который якобы был причинён моим доверителем за время его проживания.

 Я составил и передал доверителю возражение на встречное исковое заявление с такими аргументами:

1. Состав деликтного правонарушения по ст. 1064 ГК РФ, на которую ссылается продавец, включает в себя:
— наличие и размер вреда;
— противоправность поведения причинителя вреда;
— его вину;
— причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом.

2. Отсутствие одного из условий наступления ответственности за причинение вреда является
основанием для отказа в возмещении ущерба.

3. Для привлечения к ответственности за причинение вреда причинно-следственная связь между противоправными действиями виновного и возникшими у потерпевшей стороны убытками должна носить непосредственный (прямой) характер.

4. Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

5. Перечисленные «разрушения» имели место до вселения доверителя в спорный дом.

6. Прокуратура и органы опеки проверяли состояние спорного дома в период моего там проживания
и не высказывали претензий.

7. Продавец не обращался в государственные органы по факту якобы «разрушений»
и не подавал соответствующих исковых заявлений в суд, что дополнительно свидетельствует о надуманности и искусственности юридической конструкции встречного искового заявления с целью не защиты своих прав, а злоупотреблением правом в порядке ст. 10 ГК РФ.

В итоге, суд удовлетворил только взыскание аванса, а во всё остальном отказал.

Продавец подал апелляционную жалобу, ссылаясь на необязательность нотариального удостоверения расписки и что спорная сумма является задатком, а не авансом.

Я соответственно подготовил возражения:

1. Нотариальное удостоверение договора — это дополнительные требование к форме сделки.

Все требования, которые не касаются собственно вопроса о том, устно или письменно должна
совершаться сделка — это дополнительные требования к форме сделки (пункт 1 ст. 864 ГК РФ,
абзац 2 пункта 1 ст. 1153 ГК РФ и др.).

Смысл разграничения состоит в следующем. В силу ст. 160 ГК РФ общим последствием
несоблюдения дополнительных требований к форме, как и требования о придании сделки простой
письменной формы, является невозможность в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее
условий на свидетельские показания (пункт 1 ст. 162 ГК РФ).

По сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, следует признать, что несоблюдение
дополнительных требований к форме таких сделок влечет их ничтожность.

Этот вывод основывается на следующем. В силу ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения надписи на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ. Статья же 160, помимо прочего, содержит указание на то, что надлежаще установленные дополнительные требования к форме сделки должны соблюдаться.

Значит, в понятие нотариальной формы сделки включается требование соблюсти и собственно форму сделки, и дополнительные требования к форме. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (ст. 163 ГК РФ).

2. Относительно договора задатка:
Продавец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств:
— наличия обеспечительной функции (механизма) в расписке;
— вины доверителя в том, что не был заключён основной договор купли — продажи. 

3. 3адаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения
договора, обеспечительную и платежную.

4. Обеспечительная функция задатка состоит в том, что он направлен на предотвращение неисполнения договора, предусматривая возможность возложения указанных в п. 2 ст. 381 ГК РФ неблагоприятных последствий.

5. Упоминание в расписке или предварительном договоре слова «задаток» само по себе не свидетельствует, что передаваемая сумма является задатком в смысле п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Решение суда было оставлено Верховным судом Республики Крым без изменения.

По нашему заявлению возбуждено исполнительное производство, на спорный дом наложен запрет на отчуждение.