Безосновательное снижение судом Неустойки и Штрафа взыскиваемого с Застройщика

обстоятельства дела:
1. заключен ДДУ межу юр.лицами

2. заключен договор уступки права требования квартиры между физ. и юр.лицами
3. нарушен срок передачи квартиры дольщику физ.лицу  на 11 месяцев
4. предъявление претензии к застройщику
5. получение ответа: вопрос по неустойке будет решаться после передачи ключей от квартиры
6. предъявление иска в суд

В силу ч.9 ст.4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно Закону РФ “О защите прав потребителей”, потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, после завершения которого у застройщика возникает обязанность передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

в данном деле было приятно услышать от ответчика о новых аргументах для отказа в  удовлетворении иска:

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В настоящее время квартира № 88 истцу не передана, акт приема-передачи между истцом и ответчиком не подписан.

Учитывая указанное обстоятельство, на сегодняшний день невозможно определить период просрочки исполнения обязательства, следовательно, размер неустойки (пени) рассчитать не представляется возможным.

В п. 29 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. указано, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям.

Более того, неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

В обоснование требования о взыскании неустойки истец ссылается на ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ.

При этом, как разъяснено в п. 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока, период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

Также в п. 29 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. указано, что право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Таким образом, поскольку в настоящее время истец не принял по акту приема-передачи квартиру, а право потребителя на неустойку возникает при принятии им результата выполненного договора, при этом* за истцом еще сохраняется право на расторжение договора по соответствующим основаниям, оснований для взыскания неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ в настоящий момент не имеется.

После принятия квартиры по акту приема-передачи истец и ответчик не лишены возможности урегулировать вопрос о размере неустойки, а в случае спора прибегнуть к судебному разрешению спора.

На основании изложенного считаем, что основания для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки в размере 158 241,48 рублей за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия отсутствуют.

Данная позиция отражена в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2015 г. по делу № 33-4805/2015.

20 февраля 2018 года истец обратился с претензией к ответчику, в которой требовал оплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответчик письмом от 12.03.2018 г. №01-12/490 сообщил истцу о том, что готов вернуться к вопросу об уплате законной неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока после передачи квартиры по акту приема-передачи.

Следовательно требования истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, предусмотренного статьей 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не подлежат удовлетворению, поскольку факт нарушения ответчиком прав потребителей в рассматриваемом случае не имеется.

В случае удовлетворения требований истца, ответчик просит суд в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ снизить неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры и размер штрафа, предусмотренного статьей 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Ответчик в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ (письмо от 29.03.2017 г. № 01-12/470) предлагал внести изменения в Договор № 2… путем подписания дополнительного соглашения к договору о переносе срока передачи квартиры. Однако Истец дополнительное соглашение к Договору №… не подписал, ответов на письма не дал.

Перенос сроков передачи объекта долевого строительства обусловлен следующими объективными факторами.

Экономический кризис затронул все сферы деятельности, включая и строительную отрасль. Падение платежеспособности населения привело к появлению значительного объема непроданных квартир. Отзыв лицензий ряда банков и приостановка ряда программ по ипотечному кредитованию привели к падению объема ипотечных средств, вкладываемых в строительство. Введение санкций привело к росту цен на строительные материалы, технологическое и инженерное оборудование. Количество подрядных организаций, не выдержавших новых условий бизнеса, неуклонно растет, ставя под угрозу интересы застройщиков и участников долевого строительства.

С этими проблемами столкнулось и… Ответчик вынужден сменить ряд подрядных организаций и изыскивать средства для завершения строительства в условиях изменившейся обстановки на рынке.

В соответствии со ст.ЗЗЗ Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

 Несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Неустойка не является способом обогащения, а несет компенсационный характер, препятствуя тем самым необоснованному приобретению имущества одним лицом в ущерб другому.

Учитывая последствия нарушения обязательства ответчиком, соотнося размер неустойки с ценой неисполненного в срок обязательства, чрезмерности процента неустойки (в двойном размере), значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков Истца, требования разумности и справедливости, позволяющие, с одной стороны, применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с, другой стороны, — не допустить неосновательного обогащения Истца, просим суд в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ снизить неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры и размер штрафа.

и какое мое удивление было

при оглашении резолютивной части решения решения суда, неустойка и штрафы снижены в 2 раза, а моральный вред всего 2000руб. и это за 10 мес нерва трепки и переживаний

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

 В силу пункта 71,73 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. №7 О применении судами некоторых положений ГК РФ и об ответственности за нарушение обязательств»

снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

 Ответчик не представил в суд доказательств для снижения законной неустойки.

 Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

 Доводы ответчика о невозможности исполнения 10 обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

 вышеуказанные доводы ответчика не свидетельствуют об исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

 Заявленное ходатайство ответчика о применении положений ст.ЗЗЗ ГК РФ к сумме штрафа, также не может быть удовлетворено судом, поскольку, все указанные доводы ответчика не свидетельствуют об исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств.

ОДНАКО:

Суд признает обоснованными доводы представителя ответчика как основание для снижения размера подлежащей взысканию неустойки в связи с необходимостью замены подрядных организаций в условиях изменения экономических условий. Указанные работы в установленные сроки не были выполнены, а ответчик был вынужден заключить договор с иной подрядной организацией, что влияет на своевременный ввод в эксплуатацию ответчиком жилого дома и передаче истцу спорной квартиры.

когда и в связи с чем была вызвана замена подрядных организация? и с кем был заключен договор подряда? что за экономические условия?

такие доказательства суду представлены не были, следовательно у суда не было оснований для снижения неустойки и штрафа 

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. (см. пункт 11 ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПВС РФ от 19.07.2017г.)