Требование к соседу отодвинуть на метр забор и постройки разрешилось в первом судебном заседании. Стороны пошли на компромисс.

 Досудебная подготовка.

Обычно работа юриста начинается с консультации. Так и в этот раз, Александр пришёл проконсультироваться. Рассказал, что соседи, пока он служил в другом регионе, установили забор на смежной границе их земельных участков, да при этом заступили на его территорию на целый метр. На вопрос давно ли стоит забор, ответ был — уже 20 лет. 

Но дело было не только в заборе. Года три назад, за забором, с отступом в один метр соседи начали строить баню и пристройку к жилому дому. При этом так их построили, что скаты крыш были расположены на сторону соседнего участка. Снег ли, дождь, всё стекает прямо под забор. Затопили соседи баньку — искры из трубы летят на строения Александра. За два последних года отношения между соседями напрочь испортились. 

В ходе консультации выяснилось, что два года назад Госземнадзор проводил проверку границ земельного участка Александра, в результате которой он и узнал о нарушении своих прав. Посмотрев документы о праве собственности на земельный участок, я предложила начать сбор доказательств, необходимых для обращения в суд. Из-за пандемии документы собирали долго, 4 месяца. 

Были получены полные выписки из ЕГРН на земельные участки Александра и его соседей. Это позволило определиться с вопросом, кто будет ответчиком по иску, подтвердить право собственности истца и ответчика, увидеть актуальные сведения ЕГРН о характеристиках и координатах обоих земельных участков. 

Кадастровым инженером была подготовлена Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории. На Схеме были показаны юридические и фактические границы участков, площадь заступа по смежной границе из-за неправильно установленного забора, расстояние от построек соседей до юридической границы участка Александра. 

Я подготовила досудебную претензию об устранении препятствий в пользовании земельным участком и предложила решить вопрос, не доводя дело до суда. К претензии была приложена Схема. Через неделю был получен ответ. Сосед утверждал, что смежная граница согласована, проверка нарушений не выявила, что более 20 лет не было никаких претензий, было указано на смещение обоих участков (реестровая ошибка) и на недобросовестное поведение. 

Итак, к началу судебного процесса мы были готовы, нам были раскрыты и понятны аргументы ответчика. Александр был предупреждён об обязательном назначении судебной землеустроительной экспертизы, и соответственно дополнительных судебных расходах на её оплату. 

Судебное заседание первое… и последнее.

Подготовленные мною ходатайства об истребовании кадастровых (межевых) дел на земельные участки, о приобщении к делу некоторых документов — доказательств, частично не потребовались. Судья очень меня удивила заранее проведённой подготовкой к предварительному судебному заседанию, по своей инициативе суд заблаговременно запросил все необходимые документы (правоустанавливающие, правоподтверждающие, межевые планы), предвосхитив все наши желания! Однако часть подлинных документов (запросы, ответы, квитанции и другие) всё-таки зашла в дело. 

Правовая позиция истца была изложена предельно чётко — отодвинуть забор, восстановив юридические границы (в соответствии с координатами ЕГРН), и отодвинуть постройки на соответствующие отступы (баню на один метр от смежной границы участков, а жилой дом на три метра).

Правовая позиция адвоката ответчика сводилась к трём доводам:

1. Истец пропустил срок исковой давности. 

2. Ответчиком будет предъявлен встречный иск об исправлении реестровой ошибки.

3. Пристройка к жилому дому — это гараж, отдельно построенный вплотную к стене жилого дома, являющийся самостоятельным объектом (нежилым строением).

Давая пояснения суду по сроку исковой давности, адвокат ответчика, похоже, так и не понял, почему в данном деле применяется ст. 208 ГК РФ и почему требования истца заявлены на основании ст. 304 ГК РФ. Ну что ж, так бывает, к сожалению.

После заявления о намерении предъявить встречный иск об исправлении реестровой ошибки, началось бурное обсуждение нового направления разбирательства дела — о наличии реестровой ошибки. Каким будет заключение экспертизы? Обычно просчитать этот риск достаточно сложно. Кадастровые инженеры ошибаются, и нередко. Но намерение ответчика любым способом избежать сноса или частичного демонтажа своих построек мне было понятно.

И наконец, третий довод истца выводил нас всех на вторую судебную строительно-техническую экспертизу. Вопрос об отступах упирался в вопрос о жилом доме, предстояло доказать, что пристрой является частью жилого дома и расстояние отступа должно быть три метра.

Первое судебное заседание шло к завершению. Выслушав друг друга, стороны, их представители, и суд уже понимали, что впереди всех ждёт сложный, длительный, дорогостоящий процесс. 

Мировое соглашение.

Прекрасно понимая цели сторон, сложившийся эмоциональный накал в их отношениях, я также понимала, что суд, принимая решение, будет сохранять разумный баланс интересов обеих сторон. Поэтому, защищая интересы доверителя, я начала говорить о разумном компромиссе, о готовности сторон пойти на уступки. Уговаривать никого не пришлось, все без исключения, как будто ждали такого поворота событий! Судья «благословила стороны» на подготовку мирового соглашения и уже через неделю оно было подписано! Надо сказать, что в процессе подготовки трижды корректировался основной текст мирового соглашения и активно велись телефонные переговоры между всеми участниками процесса. Редкий случай, когда все хотели не только слушать друг друга, но и слышать.

По условиям мирового соглашения земельный участок моего доверителя добровольно будет освобождён ответчиком, скаты крыш будут перестроены, стоки воды переоборудованы, соседи помирились и теперь уже прекратят писать друг на друга жалобы. Споров о местоположении смежной границы и возведённых постройках, о возможной реестровой ошибке и фактических отступах уже никогда не будет. Судебные расходы истца ответчик возместил полностью. Но для меня главное, что таким результатом судебного дела доволен сам Александр. Споров больше нет.

Надо сказать, что земельные споры между соседями — явление нередкое, и, как показывает практика, такие судебные дела всегда оказываются сложными, длительными, дорогими по судебным расходам и полны сюрпризов.

Очень важно для граждан — вовремя прийти на консультацию к специалисту по земельным спорам, прислушаться к советам практикующего юриста и не торопиться с предъявлением иска в суд. Хороший результат требует хорошей подготовки!